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问答题
【案例3－4】 ××市××区××路××房地产估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象实物状况描述与分析 估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首层至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花板面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花板面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。 （二）估价对象权益状况描述与分析 根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地坐落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41㎡。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。 根据委托人提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。 根据委托人提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822㎡；可售层数为—2～31层，总可售面积为50239㎡。－l、－2层为停车场，首层为商业，第2～4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500㎡。 根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表： 估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月29日止。 根据委托人提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字l号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153㎡。 【纠错】估价对象缺建成年代。 （三）估价对象区位状况描述与分析 估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。 二、市场背景描述与分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程 （一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格 1．测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0”）的土地价格 （1）基准地价成果介绍及内涵 根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字［××］669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平）和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费 宗地单价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6×K7＋开发程度修正 K1—容积率（楼层）修正系数； K2—街角地修正系数； K3—集聚度修正系数； K4—其他个别因素修正系数； K5—使用年限修正系数； K6—期日修正系数。 基准地价设定开发程度与本报告估价对象设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。 【纠错】系数交代缺少K7。 （2）确定估价对象0所在宗地的基准地价 经查国土房管局公布的《网格点基准地价图》，估价对象商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，路线价加价标准深度内面积＝72．59×10＝725．9（㎡），总用地面积为6354．41㎡。 根据路线价格计算公式： 宗地首层楼面地价＝（路线价加价×标准深度内面积＋网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积 调整后宗地首层基准地价＝（13419×725．9＋4582×6354．41）÷6354．41 ≈6115（元/㎡） （3）确定估价对象0楼层修正系数（K1） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数K4＝1。 （7）确定土地使用权年期修正系数（K5） 估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在估价时点算起，剩余使用年限为34．41年，故需进行年期修正。 根据年期修正公式K＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］，测算土地使用权年限修正系数K5＝0．973。 （8）确定期日修正系数（K6） 广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的估价时点为2006年××月××日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数K6＝1．03。 （9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的 楼面地价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正 ＝6115×1×1．08×1×l×0．973×1．03＋0＝6619（元/㎡） 2．在楼面地价基础上用成本法测算土地现值 土地现值(即土地重新购建价格)＝土地取得费＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 （1）土地取得费 土地取得费＝基准地价修正价格×（1＋3%）＝6619×1．03≈6817．57（元/㎡） 【纠错】3%土地取得费率无取值依据。 （2）管理费用取土地取得费的3% 管理费用＝6817．57×3%≈204．53（元/㎡） 【纠错1】管理费率无取值依据。 【纠错2】缺销售费用的计算。 （3）投资利息 确定估价对象0所在宗地开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款利息率为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（6817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）2－1］ ≈912．66（元/㎡） 【纠错1】计算基数缺销售费用。 【纠错2】宗地2年开发期的确定未说明理由。 【纠错3】计息期是均匀投入，不应2年利息，而应为1年计息。 （4）销售税费 销售税费取土地价值的8．50%。 【纠错】销售税费8.5%费率无取值依据。 （5）开发利润 开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（6817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡） 【纠错1】开发利润是什么利润，利润率内涵交代不清，不同的利润率基数不同。 【纠错2】20%利润率无取值依据。 （6）测算估价对象0土地现值 土地现值＝（6817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元/㎡） 3．以估价对象0为基准，通过楼层修正，测算估价对象1、2、3的土地现值。估价对象1、2、3的土地现值详见下表： 4．用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值 成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法。 建筑物价值＝（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）×成新率 【纠错】公式缺少销售费用。 1）开发成本 开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象l周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构）建安成本为2800元/㎡，市政配套设施建设费为3330×10．5%＝349．65（元/㎡），前期工程费取建安成本的5%＝2800×5%＝224．00（元/㎡）。 【纠错1】市政配套设施费按3330元的基数错误，3330数据没有交代，不知出处，应该用2800的建安成本做为基数。 【纠错2】勘察设计和前期工程费、基础设施建设费已全部含在土地取得成本和土地开发成本之中了，不应再在此计算了，重复计算了。 【纠错3】缺少其他工程费和开发期税费 估价对象1建筑物开发成本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡） （2）管理费用取开发成本的3%。 管理费用＝（2800＋224）×3%≈90．72（元/㎡） 【纠错】管理费的费率未说明理由。 （3）投资利息 确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（3373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）0．5×2－1］ ≈218．26（元/㎡） （4）销售税费 销售税费取房屋价值的8．50%。 【纠错1】销售税费8.5%取值无依据。销售税费也应列出明细，包含哪些税费。 【纠错2】缺销售费用。 （5）开发利润 估价对象1建筑物开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（3373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡） 【纠错】开发利润无内涵，不同的利润率计算基数不同。 【纠错】投资利润率20%取值无依据。 （6）建筑物重置全新价 重置全新价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 ＝（3373．65＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%） ≈4780（元/㎡）（取整） （7）确定建筑物的成新率 通过评估专业人员实地勘查，运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为0．95。 （8）确定估价对象1建筑物重置成新价值 建筑物重置成新单价＝重置全新价格×成新率 V＝C×q 其中：V—房屋现值（元/㎡）； C—房屋重置全新价格（元/㎡）； q—成新率。 建筑物重置成新单价＝4780×0．95≈454l（元/㎡） 5．以估价对象l建筑物重置成新单价为基准，通过修正，测算估价对象2、3建筑物重置成新单价。估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表： （二）用收益法测算估价对象1、2、3的房地产价格 1．用收益法测算租约期内估价对象l房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据委托人提供的《房屋租赁合同书》记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的租金见下表： 【纠错1】39元月租金没有交代租金内涵。 【纠错2】出租率是100%欠妥，没有考虑空置率及收租损失。 【纠错3】没有考虑押金或租赁保证金的利息收入。 经过拆分，租约期内估价对象1（二楼）的月租金约为40．25元/㎡，可得年有效毛收入＝40．25×12×100%＝483（元/㎡） B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 【纠错】保险费的计算基数取有效毛收入错，应为房屋现值。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 【纠错】缺城镇土地使用税的计算。 C．年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝483×（1－20%）＝386．4（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋3%＝5% 【纠错】无风险调整值3%无取值依据，或说没有计算过程。 （3）测算估价对象1租金期内的收益价格 根据《房屋租赁合同书》记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前两年不变，从第三年起，每年递增3%。估价时点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年内租金不变，租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年递增3%，递增年限为6年，可得： A＝月租金×收益面积×出租率×（1－年运营费用） V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n1］＋A÷（Y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋Y）］^n2}÷（1＋Y）^n1 V＝386．4÷5%×［1－l/（1＋5%）0．39］＋386．4÷（5%－3%）×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］6}÷（1＋5%）0．39≈2273（元/㎡） A为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。 【纠错】折现率不应该混用报酬率5%。 2．用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据估价人员调查了解，估价对象l周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/㎡，客观出租率约为90%。 年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡） 【纠错】应说明租金内涵。 B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝702×（1－20%）＝561．60（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年×月×日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋4%＝6% （3）测算收益价格 根据当事人提供的估价对象l所在宗地《国有土地使用证》显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即2006年10月18日计起，土地使用权剩余使用年限约为34．41年，其中租约期内为6．39年，约期外为28．02年。 根据测算总收益公式V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n］（V为收益价格，A为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限，Y是资本化率），可得： V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］÷（1＋Y）n2 ＝561．60÷6%×（1－1/1．0628．02）÷（1＋6%）6．39≈5190（元/㎡） 【纠错1】选取净收益每年不变公式无理由。 【纠错2】没有交代土地使用期限届满，无偿收回土地使用权时，地上建筑物净残值是否给予补偿。 【纠错3】折现率不应混用6%的报酬率。 3．用收益法测算估价对象1房地产总收益价格 估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/㎡，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/㎡，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/㎡。 4．以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格.估价对象2、3房地产收益价格详见下表：
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（三）估价对象区位状况描述与分析 估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。 二、市场背景描述与分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程 （一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格 1．测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0”）的土地价格 （1）基准地价成果介绍及内涵 根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字［××］669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平）和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费 宗地单价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6×K7＋开发程度修正 K1—容积率（楼层）修正系数； K2—街角地修正系数； K3—集聚度修正系数； K4—其他个别因素修正系数； K5—使用年限修正系数； K6—期日修正系数。 基准地价设定开发程度与本报告估价对象设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。 【纠错】系数交代缺少K7。 （2）确定估价对象0所在宗地的基准地价 经查国土房管局公布的《网格点基准地价图》，估价对象商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，路线价加价标准深度内面积＝72．59×10＝725．9（㎡），总用地面积为6354．41㎡。 根据路线价格计算公式： 宗地首层楼面地价＝（路线价加价×标准深度内面积＋网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积 调整后宗地首层基准地价＝（13419×725．9＋4582×6354．41）÷6354．41 ≈6115（元/㎡） （3）确定估价对象0楼层修正系数（K1） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数K4＝1。 （7）确定土地使用权年期修正系数（K5） 估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在估价时点算起，剩余使用年限为34．41年，故需进行年期修正。 根据年期修正公式K＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］，测算土地使用权年限修正系数K5＝0．973。 （8）确定期日修正系数（K6） 广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的估价时点为2006年××月××日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数K6＝1．03。 （9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的 楼面地价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正 ＝6115×1×1．08×1×l×0．973×1．03＋0＝6619（元/㎡） 2．在楼面地价基础上用成本法测算土地现值 土地现值(即土地重新购建价格)＝土地取得费＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 （1）土地取得费 土地取得费＝基准地价修正价格×（1＋3%）＝6619×1．03≈6817．57（元/㎡） 【纠错】3%土地取得费率无取值依据。 （2）管理费用取土地取得费的3% 管理费用＝6817．57×3%≈204．53（元/㎡） 【纠错1】管理费率无取值依据。 【纠错2】缺销售费用的计算。 （3）投资利息 确定估价对象0所在宗地开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款利息率为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（6817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）2－1］ ≈912．66（元/㎡） 【纠错1】计算基数缺销售费用。 【纠错2】宗地2年开发期的确定未说明理由。 【纠错3】计息期是均匀投入，不应2年利息，而应为1年计息。 （4）销售税费 销售税费取土地价值的8．50%。 【纠错】销售税费8.5%费率无取值依据。 （5）开发利润 开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（6817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡） 【纠错1】开发利润是什么利润，利润率内涵交代不清，不同的利润率基数不同。 【纠错2】20%利润率无取值依据。 （6）测算估价对象0土地现值 土地现值＝（6817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元/㎡） 3．以估价对象0为基准，通过楼层修正，测算估价对象1、2、3的土地现值。估价对象1、2、3的土地现值详见下表： 4．用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值 成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法。 建筑物价值＝（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）×成新率 【纠错】公式缺少销售费用。 1）开发成本 开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象l周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构）建安成本为2800元/㎡，市政配套设施建设费为3330×10．5%＝349．65（元/㎡），前期工程费取建安成本的5%＝2800×5%＝224．00（元/㎡）。 【纠错1】市政配套设施费按3330元的基数错误，3330数据没有交代，不知出处，应该用2800的建安成本做为基数。 【纠错2】勘察设计和前期工程费、基础设施建设费已全部含在土地取得成本和土地开发成本之中了，不应再在此计算了，重复计算了。 【纠错3】缺少其他工程费和开发期税费 估价对象1建筑物开发成本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡） （2）管理费用取开发成本的3%。 管理费用＝（2800＋224）×3%≈90．72（元/㎡） 【纠错】管理费的费率未说明理由。 （3）投资利息 确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（3373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）0．5×2－1］ ≈218．26（元/㎡） （4）销售税费 销售税费取房屋价值的8．50%。 【纠错1】销售税费8.5%取值无依据。销售税费也应列出明细，包含哪些税费。 【纠错2】缺销售费用。 （5）开发利润 估价对象1建筑物开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（3373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡） 【纠错】开发利润无内涵，不同的利润率计算基数不同。 【纠错】投资利润率20%取值无依据。 （6）建筑物重置全新价 重置全新价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 ＝（3373．65＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%） ≈4780（元/㎡）（取整） （7）确定建筑物的成新率 通过评估专业人员实地勘查，运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为0．95。 （8）确定估价对象1建筑物重置成新价值 建筑物重置成新单价＝重置全新价格×成新率 V＝C×q 其中：V—房屋现值（元/㎡）； C—房屋重置全新价格（元/㎡）； q—成新率。 建筑物重置成新单价＝4780×0．95≈454l（元/㎡） 5．以估价对象l建筑物重置成新单价为基准，通过修正，测算估价对象2、3建筑物重置成新单价。估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表： （二）用收益法测算估价对象1、2、3的房地产价格 1．用收益法测算租约期内估价对象l房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据委托人提供的《房屋租赁合同书》记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的租金见下表： 【纠错1】39元月租金没有交代租金内涵。 【纠错2】出租率是100%欠妥，没有考虑空置率及收租损失。 【纠错3】没有考虑押金或租赁保证金的利息收入。 经过拆分，租约期内估价对象1（二楼）的月租金约为40．25元/㎡，可得年有效毛收入＝40．25×12×100%＝483（元/㎡） B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 【纠错】保险费的计算基数取有效毛收入错，应为房屋现值。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 【纠错】缺城镇土地使用税的计算。 C．年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝483×（1－20%）＝386．4（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋3%＝5% 【纠错】无风险调整值3%无取值依据，或说没有计算过程。 （3）测算估价对象1租金期内的收益价格 根据《房屋租赁合同书》记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前两年不变，从第三年起，每年递增3%。估价时点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年内租金不变，租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年递增3%，递增年限为6年，可得： A＝月租金×收益面积×出租率×（1－年运营费用） V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n1］＋A÷（Y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋Y）］^n2}÷（1＋Y）^n1 V＝386．4÷5%×［1－l/（1＋5%）0．39］＋386．4÷（5%－3%）×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］6}÷（1＋5%）0．39≈2273（元/㎡） A为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。 【纠错】折现率不应该混用报酬率5%。 2．用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据估价人员调查了解，估价对象l周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/㎡，客观出租率约为90%。 年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡） 【纠错】应说明租金内涵。 B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝702×（1－20%）＝561．60（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年×月×日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋4%＝6% （3）测算收益价格 根据当事人提供的估价对象l所在宗地《国有土地使用证》显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即2006年10月18日计起，土地使用权剩余使用年限约为34．41年，其中租约期内为6．39年，约期外为28．02年。 根据测算总收益公式V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n］（V为收益价格，A为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限，Y是资本化率），可得： V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］÷（1＋Y）n2 ＝561．60÷6%×（1－1/1．0628．02）÷（1＋6%）6．39≈5190（元/㎡） 【纠错1】选取净收益每年不变公式无理由。 【纠错2】没有交代土地使用期限届满，无偿收回土地使用权时，地上建筑物净残值是否给予补偿。 【纠错3】折现率不应混用6%的报酬率。 3．用收益法测算估价对象1房地产总收益价格 估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/㎡，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/㎡，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/㎡。 4．以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格.估价对象2、3房地产收益价格详见下表：” 相关考题
考题
封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）： ××××（签名盖章）二00八年六月三十日估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3 853.05㎡，土地面积为2 294.5㎡。1．坐落估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。2．产权状况根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3．土地状况土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。4．建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。5．配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。四、估价目的为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。五、估价时点根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1．最高最佳使用原则（略）2．替代原则（略）3．估价时点原则（略）4．谨慎原则（略）5．合法原则（略）九、估价方法本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。十、估价结果在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元）， 单价为5 995.03元/㎡。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2008年6月25日至2008年6月30日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 ××房地产估价有限公司二00八年六月三十日房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05㎡，土地面积为2294.5㎡。1．坐落估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。2．产权状况根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。3．土地状况土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。4．建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。5．配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。六、估价测算过程（一）市场法测算过程1．选择可比实例经筛选确定A、B、C三个比较实例。实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 419㎡，办公用途，成交价格为6 100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3 986㎡，办公用途，成交价格为6 250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 555㎡，成交价格为6 430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。表1修正因素比较表 可比实例 估价对象 A B C 成交单价（元/㎡） 待估 6 100 6 250 6 430 交易情况 —— 正常 正常 正常 交易日期 —— 2008年6月20日 2008年4月5日 2008年5月16日 区域因素 自然条件 较好 较好 较好 较好 环境状况 较好 较好 较好 较好 距市中心距离 10公里 10公里 10公里 10公里 交通条件 便捷 便捷 便捷 便捷 商业繁华程度 一般 一般 一般 一般 公共设施配套情况 完善 完善 完善 完善 规划限制 一般 一般 一般 一般 个别因素 临街状态 数码路 数码路、五一路 数码路、数码广场 长春路、东风路 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 建筑面积 3 853.05㎡ 4 419㎡ 3 986㎡ 4 555㎡ 平面布局 较合理 合理 较合理 合理 装修情况 普通 清水房 简装 普通 成新度 较新 较新 较新 较新 通用性 较好 较好 较好 好 基础设施配套情况 齐全 齐全 齐全 齐全 2．确定可比实例修正指数（1）交易情况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。（2）交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。（3）区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。（4）个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。比较因素修正指数详见表2。表2 比较因素修正指数表 可比实例 估价对象 A B C 成交单价（元/㎡） 待估 6 10O 6 250 6 430 交易情况 100 100 100 100 交易日期 1OO 100 100 100 区域因素 自然条件 100 100 100 100 环境状况 100 100 100 100 距市中心距离 100 100 100 100 交通条件 100 100 100 100 商业繁华程度 100 100 100 100 公共设施配套情况 100 100 100 100 规划条件 100 100 100 100 个别因素临街状态 100 103 103 103 结构形式 100 100 100 1OO 建筑规模 100 100 100 100 平面布局 100 102 100 102 装修情况 100 98 102 100 成新度 100 100 100 100 通用性 100 100 100 102 基础设施配套情况 100 100 100 100 3.可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：表3交易价格修正计算表 可比实例 A B C 成交单价（元/㎡） 6 100 6 250 6 430 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 区域因素 自然条件 100/100 100/100 100/100 环境状况 100/100 100/100 100/100 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/100 100/100 100/100 商业繁华程度 100/100 100/100 100/100 公共设施配套情况 100/100 100/100 100/100 规划条件 100/100 100/100 100/100 个别因素 临街状态 100/103 100/103 100/103 结构形式 100/100 100/100 100/100 建筑规模 100/100 100/100 100/100 平面布局 100/102 100/100 100/102 装修情况 100/98 100/102 100/100 成新度 100/100 100/100 100/100 通用性 100/100 100/100 100/102 基础设施配套情况 100/100 100/100 100/100 比淮价格 5 925 5 949 6 000 4.比准价格测算各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：（5 925+5 949+6 000）÷3=5 958元/㎡（二）收益法测算过程经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为： V=A/r×[1-1/(1+r)n] 上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限 1．确定年净收益在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。（1）估算年总收入采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/㎡·天（具体过程略）。根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83万元（2）运营费用维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/㎡（确定过程略）。则：维修费=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56万元保险费：按建筑物的原值的2‰（确定过程略）计算。则：保险费=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16万元管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：管理费=227.83万元×3%=6.83万元营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：227.83万元×（5.5%+12%）=39.87万元则运营费用合计为59.42万元。（3）净收益净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元2．确定报酬率本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。3．收益年限的确定估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。4．测算估价对象的收益价格将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为： V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18万元 单价为：2 324.18万元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡七、估价结果确定1．单价的确定本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5 958元/㎡，采用收益法求取的单价为6 032.05元/㎡，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：估价对象单价=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）÷2=5 995.03元/㎡估价对象总价=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310万元2．估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995.03元/㎡。
考题
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
考题
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
考题
(四)某住宅区2005年5月开工，现正在建设当中，估计2008年12月完成要估价届时的售价。估价对象的状况和房地产市场情况应选择为( )。A．估价对象的状况和房地产市场情况均为2008年12月B．估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2008年12只C．估价对象的状况为2005年5月，房地产市场情况为2008年12月D．估价对象的状况和房地产市场情况均为2005年5月
考题
下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
封面
房地产估价报告
估价项目名称： XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估?
估价委托人：XX法院
房地产估价机构：XX房地产估价有限公司
注册房地产估价师：XXX（注册号 XXX），XXX （注册号XXX）
估价作业期： 2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）?
（二）房地产估价机构?
估价机构：XXX房地产估价有限公司?
住所： XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼?
法定代表人： XXX?
资质等级：一级?
证书编号：建房估证字【2015】XXX 号?
有效期限： 2013 年XX月XX日至 2015 年XX月XX日?
（三）估价目的?
为法院办案提供价格参考。
（四）估价对象?
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于xx市xx区xx号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《xx省房地产权证》（粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号）等资料记载，房地产权属人均为xxx。
权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为xxx。
4.估价对象区位状况
（1）位置现状描述与分析
1）坐落：xx市xx区xx号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0. 5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
（2）周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是xx市内重要商务办公区。
（3）景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
（4）外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
（五）价值时点
2015年6月17日 （确定理由略）
（六）价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
（七）估价原则?
本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
（八）估价依据?
1.法律、法规和政策性文件?
①《中华人民共和国房地产管理法》；?
②《中华人民共和国土地管理法》；?
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；?
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；?
⑤《中华人民共和国拍卖法》。?
2.技术标准、规程、规范?
①《房地产估价规范》；?
②《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）。?
3.委托方提供的相关资料 （略）
4.估价人员调查收集的相关资料?
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；?
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法?
估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与待估房地产加以对照比较，就两者之间的影响该土地的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算待估房地产价值的方法。
收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。
（十）估价结果?
本次估价对象为xx市xx区xx号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015 年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
（十一）注册房地产估价师?
注册房地产估价师 表 1
（十二）实地查勘期?
二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。?
（十三）估价作业日期
二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。
商业房地产市场价值评估技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于xx市xx区xx号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。
（二）估价对象权益状况描述与分析
1.合法权利人
依据估价委托人提供的《xx省房地产权证》（粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号、粤房地权证穗字第xxxx号）等资料记载，房地产权属人均为xxx。
2.权属来源方式
估价对象权属来源于购买所得。
3.土地权益状况描述
估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为综合用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为50年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为xxx。
4.建筑物权益状况描述
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。
（三）估价对象区位状况描述与分析
1.位置现状描述与分析
1）座落：xx市xx区xx号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼 。
2.周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。
3.景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
4.外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
二、最高最佳使用分析
1.合法性分析
估价对象为xx市xx区xx号的商业房地产，根据估价委托人提供的《xx省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。
2.利用方式分析
最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：
（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。
（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。
（3）改变用途前提（略）
（4）重新开发前提（略）
（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。
估价对象为xx市xx区xx号1层的商业房地产。目前估价对象现出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行xx市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。
三、估价方法适用性分析
1.估价方法选取
通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。
（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法技术路线（略）
收益法技术路线（略）
四、估价测算过程
1. 收益法计算过程
（1）公式选用
估价对象为出租型的商业物业，xx市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
V一房地产价值；
A一未来第一年房地产净收益；
Y一报酬率；
g一净收益逐年递增的比率；
n一房地产剩余收益年限。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。
（3）有效出租面积的确定
根据估价人员的对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《xx省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（4）其他收入的确定
根据相关调查的数据，xx市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。
（5）空置率的确定
据了解xx市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于xx市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（6）租金变化趋势分析
估价对象位于xx繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，某市东路段同类型商业物业的年租金增长率在2％至5％之间，按遵守谨慎原则，拟定估价对象每年租金年均增长率为3.8%。
（7）年有效毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入× 12个月×有效出租面积-空置和收租损失）＋其他收入
=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45 =1147元/（年?m2）?
（8）运营费用
出租型商业物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：
①房产税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，出租房屋的房产税以租金收入的12％计；
1147×12%=138元/（年?m2）。
②租赁税费：依据xx省政府公布的《印发xx省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》，从2011 年1月1日起，对xx省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税（简称“三税”）单位和个人，按实际缴纳的“三税”税额的2％征收地方教育附加，则计算缴纳租赁税费合计取租金收入的5.7%：
1147×5.7%=65元/年?m2。
③房屋维修费：房屋维修费一般取重置成本的2.5%：（确定依据略）
3250 × 2.5%=81/年?m2。
④房屋重置成本：估价对象为钢筋混凝土结构5层商业办公楼，参考xx市造价站《关于发布xx市建设工程2013年参考造价的通知》（穗建造价 [20151 7号）公布的2015年钢筋混凝土结构高层建筑物的单方造价，再考虑估价对象的实际情况进行适当修正确定估价对象上盖建筑物重置价格为：3250元/m2。
⑤房屋保险费：出租房屋一般需要投保房屋火灾险等保险费，根据保险公司平均收费的水平和 《xx省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋原值的0.15%--0.2%，考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%；3250×0.2%=6.5元/（年?m2）。
⑥其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1％-3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%；
1147×1%=11元/年m2。
公式：年经营费用=房产税＋租赁税费＋物业服务费＋房屋维修=138+65+7+81+11=302元/（年?m2）。
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用=1147-302= 845元／（年?m2）
（10）报酬率的确定：
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，报酬率=3.5%+2%=5.5% 。（确定过程略）
市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程如表2
表 2
注：年净收益=月租金×12个月×（1一空置率），报酬率=年净收益÷市场价格
经上述市场提取法确定三个案例的报酬率，对三个案例的报酬率进行算术平均，则报酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%
根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8和市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。
（11）收益年限：
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004 年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12） 测算过程表及测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：
式中V一收益价格（元，元／m2）；
A一第一年净收益（元，元／m2）；
r一报酬率（%）；
n一未来可获收益的年限（年）；
g一年净收益递增率；
按照以上公式代入数据测算得：
V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）
总价值=20432 ×1340.45＝27388074（元）
2.比较法测算过程
公式选择：比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（1）可比实例选取与分析
可比实例A：××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元／m2。交易日期2014年8月17日。
可比实例B：××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元／m2，交易日期2014年7月21日。
可比实例C：××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元／m2，交易日期2015年5月17日。
（2）交易实例与估价对象比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：
因素条件对比说明表
（3）比较因素修正系数确定
根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。
（4）比较价值计算
根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。
比较价值计算表
根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）
（5）总价格
已知裙楼建筑面积为1340.45㎡，则裙楼部分的总价为：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（万元）
3.确定估价对象评估结果
通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，
20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。总价格=20455 ×1340.45=27418905元。
五、评估结果确定
本次估价对象为xx市xx区xx号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905 ，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。
考题
本次估价背景情况如下：
估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。
以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件” 的内容片段：
估价假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。
2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。
3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持
安全的正常使用为前提。
4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
（二）未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设
据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。
（四）不相一致假设
1.估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。
2.经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。
（五）依据不足假设
本次估价无依据不足假设。
二、估价报告使用限制（略）
考题
某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）
致委托估价方函（略）
估价的假设和限制条件(略）
估价结果报告
一、委托方
某人民法院
二、估价方
某房地产评估有限公司
三、估价对象
(一)估价对象权利状况
1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限为46年(取整）。
2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。
3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。
(二)估价对象状况
估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业,土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自2002年7月11日至2052年7月10日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“某酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
底层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶;其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
二层用途为某餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。
三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。
六层内部无隔断，无装修。
七层为某汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。
八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室为设备层，无装修。
根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。
四、估价目的（略）
五、估价时点（略）
六、价值定义（略）
七、估价依据(略）
八、估价原则
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：
1.合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2.最高最佳使用原则:遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3.替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格;另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
十、估价结果
估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币畚仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整）。
(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）
估价技术报告
一、个别因素分析
1.估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。
2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整）。
3.估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼，估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
4.估价对象所在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
5.估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面
积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，巳改作“某酒店”使用。
6.估价对象原批准用途为工业厂房，由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查，产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法先用（略）
六、估价测算过程
评估思路：
遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本;待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
(一）地下室
采用成本法
1.计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
2.计算过程。根据市场调查及有关规定，确定以下指标（表2—17)。
3.计算结果。成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。
(二)综合楼底层
1.收益法
(1)计算公式：
式中V——收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率； n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表2—18。
(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。
2.成本法
(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
(2)计算过程。根据市场调查及X X市的有关规定，确定以下指标（表2—19)。
(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2445元/m2。
(三）综合楼第二至十二层
1.收益法
(1)计算公式：
式中v——收益法评估价格；a——房地产年纯收益；
R——报酬率；n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表2—20。
(3)计算结果：2040元/m2。
2.成本法
(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
(2)计算过程。根据市场调查及XX的有关规定，确定以下指标(表2—21)。
(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2245元/m2。
七、估价结果确定
(一)估价对象单价的确定
1.地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1 002元/m2。
2.综合楼底层:采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2 445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为[(2445+2638)/2]元/m2=2542元/m2。
3.综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果,则估价对象的房地产单价为:[(2245+2040)/2]元/m2=
2 143元/m2。
具体见表2—22。
(二)房地产评估结果
估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元。附件(略）
考题
××××房地产估价报告
封面及目录(略)
至委托人函
×××(委托人全名)：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司(盖章)
法定代表人：×××(签章)
2006年10月15日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××××房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)区位状况(略)
(二)实物状况
(1) 建筑物实物状况
建筑面积：243.70m2
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层
总工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：(略)
设施设备：(略)
工程质量：(略)
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：(略)
绿化等其他情况：(略)
(2) 土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质；水文状况：(略)
(三) 权益状况
(1) 建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，权证上记载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层21.85m2，2层 121.85m2，钢筋混凝土结构。
(2) 土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
(3) 他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值
五、估价时点
2006年10月10日
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月 9日下的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170. 41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员(略)
十二、做人作业期
2006年10月10日至10月15日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明(略)
××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。
1．测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
1.1可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表4-1。
1.2比较修正
(1) 交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
(2) 交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
(3) 房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表4-2。
根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，如果如下：
利用实例A计算：为10606元/m2
利用实例B计算：为9958元/m2
利用实例C计算：为9285元/m2
从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。
2．测算2层商铺价格
估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。
××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：
9950×50%=4975(元/m2)
3．测算估价对象比准价格
估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85×(9950+4975)=181.86(万元)
(二) 收益法
1．估算有效毛收入
(1) 潜在毛收入
潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收人为：
65×243.70×12=190086(元)
(2) 有效毛收入
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：
有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)
空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：
190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)
2．确定年运营费用
为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他项或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：
(1) 税金
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：
162524×(12%+5.85%)=29011(元)
(2) 管理费和租赁费用
指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则
162524×2.5%=4063(元)
(3) 维修费
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。
(4) 保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：
2000×243.70×1.5‰=731(元)
(5) 营费用合计
年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)
3．确定房地产年净收益
房地产年净收益=年有效毛一年运营费用=162524-38605=123919(元)
4．确定报酬率
报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。
5．确定收益年限n
估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据乱颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为 58.9年。另外，根据2根据对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：
未来可获收益的年限n=58.9(年)
6．计算房地产收益价格
V=A/Y[1+1/(1+Y)n)=123919/8%[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)
即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。
六、估价结果确定
经以上计算，估价对象房地产的比准价格为了181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析舌，认
为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果：
房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)
房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2)
估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整：按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)
考题
本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
考题
1、××××房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托人函
×××(委托人全名)：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。
在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司(盖章)
法定代表人：×××(签章)
2006年10月15日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××××房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)区位状况(略)
(二)实物状况
(1)建筑物实物状况
建筑面积：243.70m2
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：(略)
设施设备：(略)
工程质量：(略)
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：(略)
绿化等其他情况：(略)
(2)土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质、水文状况：(略)
(三)权益状况
(1)建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层 121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
(2)土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年 4月9日。
(3)他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将货款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点
2006年10月10日。
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为 170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为 6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业期
2006年10月10日至2006年10月15日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明(略)
××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。
1．测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。
(1)可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
(2)比较修正
①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。
(3)比准价格计算
根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：
利用实例A计算为10606元/m2；
利用实例B计算为9958元/m2；
利用实例C计算为9285元/m2。
从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。
2．测算2层商铺价格
估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。
××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：
9950×50%=4975(元/m2)
3．测算估价对象比准价格
估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：
121.85×(9950+4975)=181.86(万元)
(二)收益法
1．估算有效毛收入
(1)潜在毛收入
潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元(月?m2)，则年潜在毛收入为：
65×243.70×12=190086(元)
(2)有效毛收入
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：
有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)
空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：
190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)
2．确定年运营费用
为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。
(1)税金
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：
162524×(12%+5.85%)=29011(元)
(2)管理费和租赁费用
指对出租房屋的必要管理和租凭所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：
162524×2.5%=4063(元)
(3)维修费
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。
(4)保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：
2000×243.70×1.5‰=731(元)
(5)运营费用合计
年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)
=38605(元)
3．确定房地产年净收益
房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用
=162524-38605
=123919(元)
4．确定报酬率
报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。
5．确定收益年限n
估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：
未来可获收益的年限，n=58.9(年)
6．计算房地产收益价格
即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。
六、估价结果确定
经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估计法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：
房地产总价=181.86×60%+153.23×40%
=170.41(万元)
房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2)
估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
七、附件(略)
考题
1.封面（略）目录（略）
致委托人函（略） ××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。
表1 估价对象估价结果一览表
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中1～2 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，4～5 层为客房及办公用房。
大楼外墙为粉色墙砖，1～3 层为大面积玻璃窗，4～5 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
（二）权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007 年6 月6 日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006 年4 月20 日；登记日期：2006 年4 月21 日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。
四、区位状况（略）
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点
2009 年4 月21 日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）
九、估价原则（略）
十、估价方法（略）
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。
十二、估价对象变现能力分析（略）
十三、估价人员（略）
十四、估价作业日期
2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。
十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
2009 年5 月22 日
附件（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1．收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式
式中：V——收益价格；
Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；
Y——房地产的报酬率（折现率）。
（1）确定房地产收益
①租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。
表2 租约期内年有效毛收入一览表
其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
②租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。
（2）确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。
（3）确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用，则估价对象年净收益见表3。
表3 估价对象年净收益计算一览表 单位：元/m2
（4）确定报酬率
综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。
（5）确定估价对象收益价格
估价对象收益价格为：
2．市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数
（1）可比实例的选取（见表4）
表4 可比实例相关情况
（2）建立可比价格基础（略）
（3）选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
①交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
②交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
③区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
④估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。
表5 估价对象与可比实例比较因素情况表
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。
表6 估价对象与可比实例因素修正系数表
⑤建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个
别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。
表7 比较因素修正表
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。
七、估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结
果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
评估单价=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。
评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。
总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
××房地产估价有限公司
二00 九年五月二十二日
考题
本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用分析
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元／m2，类似商铺市场均价为 20000 元／m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
考题
封面（略）
目录(略）
致委托人函
XX有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层（房屋所有权证号：xX字第XX号，建筑面积为339.29mz)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表3—20)。
XX房地产估价有限公司（盖章）
法人代表：x x x
二零零九年五月二十二日
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投人使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中1~2层为商铺和酒楼，3层为茶楼，4~5层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖，1~3层为大面积玻璃窗，4~5层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好,基础设施完备,维护保养较好，处于正常使用状态。
(二）权益状况
估价对象为XX有限公司拥有的位于XX市XX街XX号1层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为，房屋所有权证号：XX字第XX号；房屋所有权人：XX有限公司，’房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：XX;房号：XX;结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m2;设计用途：商业；登记日期：2007年6月
6曰。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第XX号；土地使用者：XX有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30m2;终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况（略）
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点
2009年4月21日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）
九、估价原则（略）
十、估价方法（略）
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2。
十二、估价对象变现能力分析（略）
十三、估价人员（略）
十四、估价作业日期
2009年4月21日至2009年5月22日。
十五、估价报告应用的有效期（略）
XX房地产估价有限公司 2009年5月22日
附件(略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程 1.收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：
式中V——收益价格；
Ai——相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；
Y——房地产的报酬率(折现率）。
(1)确定房地产收益
1)租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起 算，租约期内房地产年有效毛收人见表3—21。
其中，租金按建筑面积计算，收人均为年末取得。
2)租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70~75元/(m2*月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%~5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(m2*月），且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。
则租约期外第一年的有效毛收入为100X12X(1—2%)=1176元/m2
(2)确定年运营费用
运营费用包括:管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3—22(计算过程略）。
(3)确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入一年运营费用则估价对象年净收益见表3—22。
(4)确定报酬率
综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略）。
(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：
2.市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
(1)可比实例的选取（表3—23)
(2)建立可比价格基础（略）
(3)选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
1)交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
2)交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
3)区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
4)估价对象与可比实例比较因素情况表（表3—24)
5)建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表3—26。
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
(12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42元/m2
3.估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即
评估单价=(16740.50+12217.42）÷2=14478.96元/m2评估总价=14478.96X339.29=491.26万元总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整
考题
房地产估价报告
项目名称：XX市XX街XX号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：XX法院
估价机构：XX房地产估价有限公司
估价人员：XXXXXX
估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日
估价报告编号：XX[2011]第XX号
目录(略）致估价委托人函
XX法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于XX有限公司，位于XX市XX街XX号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：
评估单价：7983元/m2
评估总价：408.29万元
人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整
XX房地产估价有限公司（盖章）法定代表人：（签名、盖章）二〇一一年七月五日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
4.估价人员依据国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师X XX，XXX已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地査勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地査勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
姓名 执业资格 注册号签名
XXX注册房地产估价师XXX(略）
XXX注册房地产估价师XXX(略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性
负责。
2.估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至估价时点，估价对象巳抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
(其他假设和限制条件略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构
三、估价对象
估价对象为位于XX市XX街XX号XX大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为XX有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。
估价对象土地使用权人为XX有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。
估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象已抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。
(估价对象其他情况略）
四、估价目的
因XX法院审理案件的需要，委托本公司对XX有限公司所有的位于XX市XX街XX号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。
五、估价时点
2011年6月23日
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。
房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象权益状况描述与分析（略）
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析(略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
1.估价方法选用的理由
估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。
2.估价方法原理和公式
(1)收益法
收益法原理:采用适当的报酬率,将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。
收益法公式为：
式中V——房地产价值；
A——未来第一年房地产净收益；
Y——报酬率；
g——净收益逐年递增的比率；
n——房地产剩余收益年限。
(2)市场法（略）
七、估价测算过程
(一）收益法
1.年有效毛收入
估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见
表3—31、表3—32、表3—33。
3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/(m2*月）。
根据市场调査和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。
年潜在毛收入=月租金X12=72.2元/m2X12=866.4元/m2
年有效毛收入=年潜在毛收入X有效出租率=866.4元/m2X95%=823.08元/m2
2.年总费用
①税金:包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%)、教育费附加（营业税的3%)，综合取年有效毛收入的17.5%。
②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/m2计算。
年维修费=1800元/m2X2%=36元/m2
③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1. 5%~30%。,本次取2%。。
年保险费=823.08元/m2X2%=1.65元/m2
④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据XX市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%~4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。
年管理费：年有效毛收入X3%=866.4元/m2X3%=25.99元/m2
⑤年总费用：①~④项的合计。
年总费用=(144.04+36+1.65+25.99)元/m2=207.68元/m2
3.年净收益
年净收益：年有效毛收入一年总费用=(823.08-207.68)元/m2=615.4元/m2
4.报酬率
报酬率确定为6.5%(确定过程略）。
5.收益年限
估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至估价时点巳使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。
6.求取房地产评估单价
计算公式为：
估价对象单价=615.4元/m2/6.5%X[1-1/(l+6.5%)29]=7943元/m2(取整）
(二)市场法
经测算，估价对象比准单价为8023元/m2(测算过程略）。
(三）综合确定估价对象评估价格
由上述测算过程得到的收益价格为7943元/m2，比准价格为8023元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。
估价对象评估单价=(7943+8023)/2=7983元/m2
估价对象评估总价=7983元/m2X511.45m2=408.29万元
八、估价结果确定
本估价机构根据估价目的,遵循估价原则，按照估价程序,采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6月23日的评估单价为7983元/m2，评估总价为408.29万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。
附件(略）
考题
某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告
封面
估价项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估
估价委托人：××人民法院
房地产估价机构：××房地产评估有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：××××）×××（注册号：××××）
估价报告出具日期：×××××
致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件
一、估价假设条件
（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。
（二）本次估价基于以下概念：
所称估价，是指专业注册房地产估价师，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。
本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。
二、估价限制条件
（一）本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。
（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。
（四）按有关规定本估价报告自估价报告出具之日起半年内有效。随着时间推移，房地产市状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。
（五）本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由估价委托人提供，估价委托人对其所提供资料的真实性负责。由于估价委托人提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。
（六）注册房地产估价师对估价对象进行了现场勘查，并对估价对象现场勘查的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘查，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。
（七）遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给估价委托人使用。评估人员对估价委托人负有这样的责任：作为一名称职的注册房地产估价师，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。
（八）特殊说明事项：
1．估价对象土地使用权类型原为划拨，根据估价委托人提供的×地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1 998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844. 88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据估价委托人提供的厦门市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844. 88元，土地用途仍为工业。
2．估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至价值时点，估价委托人、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途一工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。
3．如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为6000～6500元／m2（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元／m2），二层价值在3800～4000元／m2（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约1680元／m2）。该数据仅供估价委托人参考。
4．根据估价委托人提供的租赁合同，权属人××××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年1 2月1日至2021年1 1月30日，且××市××××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。
（九）本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。
（十）本估价报告书一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。
估价结果报告
一、估价委托人
委托估价人：××区人民法院
二、房地产估价机构（略）
三、估价目的（略）
四、估价对象
（一）估价对象调查情况
（二）估价对象权利状况
1．估价对象为××××厂于1 992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1 998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让，设定出让年限自1 998年4月5日起至2048年4月4日止，至价值时点，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限为46年（取整）。
2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至价值时点，该建筑物已使用1 0年。
3．本次评估为委托房地产估价机构拍卖估价对象提供价格参考。
（三）估价对象状况
估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296. 32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1 998年4月5日至2048年4月4日，至价值时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下1层、地上1 2层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542. 50m2。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3. 3m，第一层层高为5m，第二～十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至价值时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木脚线。
三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。
六层内部无隔断，无装修。
七层为三立(××)汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。
八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
九～十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室为设备层，无装修。
根据注册房地产估价师现场勘查，估价对象的使用与维护状况良好。
五、价值时点
2002年05月23日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益法评估其价格然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
十、估价结果
估价对象在价值时点2002年05月23日的价值为￥3636. 11万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整）
注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景描述与分析
根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万m2但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24. 6%下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳利用分析
估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，注册房地产估价师认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途一工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。
五、估价方法适用性分析（略）
六、估价测算过程
评估思路：
遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。待估综合楼底层层高较高为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
（一）地下室
采用成本法
1．计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
2．计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标：
注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。
3．计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元／m2。
（二）综合楼底层
1．收益法
(1)计算公式：
V =A/R[1-1/(1+R)n]
式中V一收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率；
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见下表：
注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元／m2。
2．成本法
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及厦门市的有关规定，确定以下指标：
注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2427元／m2
（三）综合楼二～十二层
1．收益法
(1)计算公式：
V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中V——收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率；
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见下表：
注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：2040元／m2
2．成本法
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标：
注：本地城镇土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。
七、估价结果确定
（一）估价对象单价的确定
1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2；
2．综合楼底层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：( 2427 +2638)/2=2533（元/m2）。
3．综合楼第二～十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245 +2040)/2=2143（元/m2）。
具体见下表：
（二）房地产评估结果
估价对象在价值时点2002年05月23日的价值为3636. 11万元（大写人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整）。
考题
封面和目录(略）
致估价委托人函
XX公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价:写字楼17833.5元/m2,车库13.77万元/车位。
估价对象总价值:人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
XX房地产估价有限公司XX分公司（盖章）
注定代表人(盖章）二零零九年七月九日
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一）估价对象登记状况
(二)估价对象权利状况(表3—13)
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，XX拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。
(三)估价对象实物状况
估价对象位于XX市金融街X区X号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层髙2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一~四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年6月30日。
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国担保法》。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4.《中华人民共和国土地管理法》。
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6.《城市房地产抵押管理办法》。
7.《房地产估价规范》。
(二)委托方提供的有关资料(略）
(三)估价方掌握的有关资料
1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3.国家及当地有关税费法规。
4.其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：
1.合法原则（略）。
2.最高最佳使用原则（略）。
3.替代原则（略）。
4.估价时点原则（略）.
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用,故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一)市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组（略）。
根据替代原则，结合估价对象实际情况,选取以下三个项目作为可比实例。
可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B:新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。
可比实例C:中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。
2.房地产比较因素条件说明表(表3—14)
3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1)交易情况修正:估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表3—15。
(2)交易日期修正：经调査估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表3—16。
(3)区域因素及个别因素修正（区域因素指数、个别因素指数确定过程略） 经比较得出房地产比较因素条件指数表，见表3—17。
4.房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表（表3—18)。
5.计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。
(二）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1.收益法测算过程（略）
2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17 792元/m2，总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表3—19。
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1.写字楼部分:89 928万元。
2.地下车库：1 143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值(略）。
附件（略）
考题
下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
房地产估价报告
估价报告编号：××[2015]第××××号
估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构
估价机构：×××房地产估价有限公司
住所：××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人：×××
资质等级：一级
证书编号：建房估证字【2013】×××号
有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日
（三）估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。
（四）估价对象
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.估价对象区位状况
（1）位置现状描述与分析
1）坐落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
（2）周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。
（3）景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
（4）外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
（五）价值时点
2015年6月17日（确定理由略）
（六）价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
（七）估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
（八）估价依据
1.法律、法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准、规程、规范
①《房地产估价规范》；
②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
3.委托方提供的相关资料（略）
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法
估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。
收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。
（十）估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
（十一）注册房地产估价师
（十二）实地查勘期
二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。
（十三）估价作业日期
二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。
商业房地产市场价值评估技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。
（二）估价对象权益状况描述与分析
1.合法权利人
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
2.权属来源方式
估价对象权属来源于购买所得。
3.土地权益状况描述
估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.建筑物权益状况描述
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。
（三）估价对象区位状况描述与分析
1.位置现状描述与分析
1）座落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
2.周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。
3.景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
4.外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析
1.合法性分析
估价对象为××市××区××号的商业房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。
2.利用方式分析
最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：
（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。
（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。
（3）改变用途前提（略）
（4）重新开发前提（略）
（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。
估价对象为××市××区××号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选取
通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。
（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法技术路线（略）
收益法技术路线（略）
五、估价测算过程
1.收益法计算过程
（1）公式选用
估价对象为出租型的商业物业，××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
V一房地产价值；
A一未来第一年房地产净收益；
Y一报酬率；
g一净收益逐年递增的比率；
n一房地产剩余收益年限。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。
（3）有效出租面积的确定
根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（4）空置率的确定
据了解××市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于××市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（5）其他收入的确定
根据相关调查的数据，××市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。
（6）租金变化趋势分析
估价对象位于××繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，该市本路段同类型商业物业的年租金增长率在2％至5％之间，遵守谨慎原则，拟定估价对象租金年均增长率为3.8%。
（7）年有效毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积-空置和收租损失）＋其他收入
=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年·m2）
（8）运营费用
一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。
经计算确定年运营费用为元/（年·m2）（具体计算过程略）。
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用=1147-302=845元/（年·m2）
（10）报酬率的确定
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，
利用安全利率加风险利率法计算，报酬率=3.5%+2%=5.5%。（确定过程略）
市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，最终计算得到报酬率为5.47%（具体计算过程略）。
根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8，市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。
（11）收益年限
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12）测算过程表及测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：
式中V一收益价格（元，元／m2）；
A一第一年净收益（元，元／m2）；
Y一报酬率（%）；
n一未来可获收益的年限（年）；
g一年净收益递增率；
按照以上公式代入数据测算得：
V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）
总价值=20432×1340.45＝27388074（元）
2.比较法测算过程
公式选择：比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（1）可比实例选取与分析
可比实例A：××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元／m2。交易日期2014年8月17日。
可比实例B：××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元／m2，交易日期2014年7月21日。
可比实例C：××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元／m2，交易日期2015年5月17日。
（2）交易实例与估价对象比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：
因素条件对比说明表
（3）比较因素修正系数确定
根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。
（4）比较价值计算
根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。
比较价值计算表
根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）
（5）总价格
已知裙楼建筑面积为1340.45㎡，则裙楼部分的总价为：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（万元）
3.确定估价对象评估结果
通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，
20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。总价格=20455×1340.45=27418905元。
六、评估结果确定
本次估价对象为××市××区××号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。
考题
房地产估价报告
项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：××法院
估价机构：××房地产估价有限公司
估价人员：××× ×××
估价作业日期：2011 年6 月23 日至2011 年7 月5 日
估价报告编号：××[2011]第××号
目录（略）
致估价委托人函
××法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于 ××市××街××号，建筑面积为 411.45m2的商业用房及建筑面积为 38m2的车库的市场价值进行了评估。
估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为 27 年。估价时点为 2011 年 6 月 23 日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点 2011 年 6 月 23 日的市场价值评估结果如下：
评估单价：7983 元/m2
评估总价：408.29 万元
人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整
××房地产估价有限公司（盖章）
法定代表人：（签名、盖章）
二0 一一年七月五日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
4．估价人员依据国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．注册房地产估价师×××，×××已于2011 年6 月23 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6．没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
姓名 执业资格 注册号 签名
×××注册房地产估价师×××（略）
×××注册房地产估价师×××（略）
估价假设和限制条件 1．本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2．估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3．估价对象房地产本身不存在质量问题。
4．房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5．估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6．至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7．至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240 万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于 2000年，为钢筋混凝土结构，共 12 层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为 411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共 100m2，合计可利用面积为 511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为 38m2。
估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为 61.23m2，土地使用权剩余年限为 27 年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。
估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有 2.5 年到期。至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计 240 万元。
（估价对象其他情况略）
四、估价目的
因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。
五、估价时点
2011 年6 月23 日
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象权益状况描述与分析（略）
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
1．估价方法选用的理由
估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。
2．估价方法原理和公式
（1）收益法
收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。
收益法公式
式中：V——房地产价值；
A——未来第一年房地产净收益；
Y——报酬率；
g——净收益逐年递增的比率；
n——房地产剩余收益年限。
（2）市场法（略）
七、估价测算过程
（一）收益法
1．年有效毛收入
估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见表 1、表 2 和表 3。
表1 商业用房租赁情况调查表
表2 因素条件说明表
表3 商业用房租金测算表
3 个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2 元/（m2·月）。
根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。
年潜在毛收入=月租金×12=72.2×12=866.4（元／m2）
年有效毛收入=年潜在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08（元／m2）
2．年总费用
①税金：包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%）、教育费附加
（营业税的3%），综合取年有效毛收入的17.5%。
②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800 元／m2计算。
年维修费=1800×2%=36（元/m2）
③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。
年保险费=823.08×2‰=1.65（元/m2）
④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。
年管理费=年有效毛收入×3%=866.4×3%=25.99（元/m2）
⑤年总费用：①～④项的合计。
年总费用=144.04＋36＋1.65＋25.99=207.68（元／m2）
3．年净收益
年净收益=年有效毛收入－年总费用=823.08－207.68=615.4（元／m2）
4．报酬率
报酬率确定为6.5%。（确定过程略）
5．收益年限
估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40 年。该房地产竣工于2000 年，至估价时点已使用11 年，剩余使用年限为29 年，因此估价对象的可收益年限确定为29 年。
6．求取房地产评估单价
计算公式为：
估价对象单价=615.4÷6.5%×[1－1÷（1＋6.5%）29]=7943（元/m2）（取整）
（二）市场法
经测算，估价对象比准单价为8023 元／m2。（测算过程略）
（三）综合确定估价对象评估价格
由上述测算过程得到的收益价格为7943 元／m2，比准价格为8023 元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。
估价对象评估单价=（7943＋8023）÷2=7983（元／m2）；
估价对象评估总价=7983×511.45=408.29（万元）。
八、估价结果确定
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6 月23 日的评估单价为7983 元／m2，评估总价为408.29 万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。
附件（略）
考题
实地查勘的工作内容，主要包括（ ）。
A、感受估价对象的区位优劣
B、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况
C、观察估价对象的内外部状况
D、调查估价对象的历史使用状况
E、检查房地产使用者生活习惯因素
考题
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。A、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
考题
在评估期房价格时，（ ）。A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
考题
某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。 请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
考题
现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是（）。A、估价时点为现在，估价对象为现时状况B、估价时点为现在，估价对象为未来状况C、估价时点为未来，估价对象为未来状况D、估价时点为未来，估价对象为现时状况E、估价时点为现在，估价对象为历史状况
考题
多选题现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是( )。A估价时点为现在，估价对象为现时状况B估价时点为现在，估价对象为未来状况C估价时点为未来，估价对象为未来状况D估价时点为未来，估价对象为现时状况E估价时点为现在，估价对象为历史状况
考题
问答题【案例3－4】 ××市××区××路××房地产估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象实物状况描述与分析 估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首层至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花板面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花板面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。 （二）估价对象权益状况描述与分析 根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地坐落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41㎡。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。 根据委托人提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。 根据委托人提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822㎡；可售层数为—2～31层，总可售面积为50239㎡。－l、－2层为停车场，首层为商业，第2～4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500㎡。 根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表： 估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月29日止。 根据委托人提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字l号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153㎡。 【纠错】估价对象缺建成年代。 （三）估价对象区位状况描述与分析 估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。 二、市场背景描述与分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程 （一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格 1．测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0”）的土地价格 （1）基准地价成果介绍及内涵 根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字［××］669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平）和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费 宗地单价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6×K7＋开发程度修正 K1—容积率（楼层）修正系数； K2—街角地修正系数； K3—集聚度修正系数； K4—其他个别因素修正系数； K5—使用年限修正系数； K6—期日修正系数。 基准地价设定开发程度与本报告估价对象设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。 【纠错】系数交代缺少K7。 （2）确定估价对象0所在宗地的基准地价 经查国土房管局公布的《网格点基准地价图》，估价对象商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，路线价加价标准深度内面积＝72．59×10＝725．9（㎡），总用地面积为6354．41㎡。 根据路线价格计算公式： 宗地首层楼面地价＝（路线价加价×标准深度内面积＋网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积 调整后宗地首层基准地价＝（13419×725．9＋4582×6354．41）÷6354．41 ≈6115（元/㎡） （3）确定估价对象0楼层修正系数（K1） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数K4＝1。 （7）确定土地使用权年期修正系数（K5） 估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在估价时点算起，剩余使用年限为34．41年，故需进行年期修正。 根据年期修正公式K＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］，测算土地使用权年限修正系数K5＝0．973。 （8）确定期日修正系数（K6） 广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的估价时点为2006年××月××日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数K6＝1．03。 （9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的 楼面地价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正 ＝6115×1×1．08×1×l×0．973×1．03＋0＝6619（元/㎡） 2．在楼面地价基础上用成本法测算土地现值 土地现值(即土地重新购建价格)＝土地取得费＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 （1）土地取得费 土地取得费＝基准地价修正价格×（1＋3%）＝6619×1．03≈6817．57（元/㎡） 【纠错】3%土地取得费率无取值依据。 （2）管理费用取土地取得费的3% 管理费用＝6817．57×3%≈204．53（元/㎡） 【纠错1】管理费率无取值依据。 【纠错2】缺销售费用的计算。 （3）投资利息 确定估价对象0所在宗地开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款利息率为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（6817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）2－1］ ≈912．66（元/㎡） 【纠错1】计算基数缺销售费用。 【纠错2】宗地2年开发期的确定未说明理由。 【纠错3】计息期是均匀投入，不应2年利息，而应为1年计息。 （4）销售税费 销售税费取土地价值的8．50%。 【纠错】销售税费8.5%费率无取值依据。 （5）开发利润 开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（6817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡） 【纠错1】开发利润是什么利润，利润率内涵交代不清，不同的利润率基数不同。 【纠错2】20%利润率无取值依据。 （6）测算估价对象0土地现值 土地现值＝（6817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元/㎡） 3．以估价对象0为基准，通过楼层修正，测算估价对象1、2、3的土地现值。估价对象1、2、3的土地现值详见下表： 4．用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值 成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法。 建筑物价值＝（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）×成新率 【纠错】公式缺少销售费用。 1）开发成本 开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象l周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构）建安成本为2800元/㎡，市政配套设施建设费为3330×10．5%＝349．65（元/㎡），前期工程费取建安成本的5%＝2800×5%＝224．00（元/㎡）。 【纠错1】市政配套设施费按3330元的基数错误，3330数据没有交代，不知出处，应该用2800的建安成本做为基数。 【纠错2】勘察设计和前期工程费、基础设施建设费已全部含在土地取得成本和土地开发成本之中了，不应再在此计算了，重复计算了。 【纠错3】缺少其他工程费和开发期税费 估价对象1建筑物开发成本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡） （2）管理费用取开发成本的3%。 管理费用＝（2800＋224）×3%≈90．72（元/㎡） 【纠错】管理费的费率未说明理由。 （3）投资利息 确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（3373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）0．5×2－1］ ≈218．26（元/㎡） （4）销售税费 销售税费取房屋价值的8．50%。 【纠错1】销售税费8.5%取值无依据。销售税费也应列出明细，包含哪些税费。 【纠错2】缺销售费用。 （5）开发利润 估价对象1建筑物开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（3373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡） 【纠错】开发利润无内涵，不同的利润率计算基数不同。 【纠错】投资利润率20%取值无依据。 （6）建筑物重置全新价 重置全新价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 ＝（3373．65＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%） ≈4780（元/㎡）（取整） （7）确定建筑物的成新率 通过评估专业人员实地勘查，运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为0．95。 （8）确定估价对象1建筑物重置成新价值 建筑物重置成新单价＝重置全新价格×成新率 V＝C×q 其中：V—房屋现值（元/㎡）； C—房屋重置全新价格（元/㎡）； q—成新率。 建筑物重置成新单价＝4780×0．95≈454l（元/㎡） 5．以估价对象l建筑物重置成新单价为基准，通过修正，测算估价对象2、3建筑物重置成新单价。估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表： （二）用收益法测算估价对象1、2、3的房地产价格 1．用收益法测算租约期内估价对象l房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据委托人提供的《房屋租赁合同书》记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的租金见下表： 【纠错1】39元月租金没有交代租金内涵。 【纠错2】出租率是100%欠妥，没有考虑空置率及收租损失。 【纠错3】没有考虑押金或租赁保证金的利息收入。 经过拆分，租约期内估价对象1（二楼）的月租金约为40．25元/㎡，可得年有效毛收入＝40．25×12×100%＝483（元/㎡） B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 【纠错】保险费的计算基数取有效毛收入错，应为房屋现值。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 【纠错】缺城镇土地使用税的计算。 C．年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝483×（1－20%）＝386．4（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋3%＝5% 【纠错】无风险调整值3%无取值依据，或说没有计算过程。 （3）测算估价对象1租金期内的收益价格 根据《房屋租赁合同书》记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前两年不变，从第三年起，每年递增3%。估价时点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年内租金不变，租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年递增3%，递增年限为6年，可得： A＝月租金×收益面积×出租率×（1－年运营费用） V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n1］＋A÷（Y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋Y）］^n2}÷（1＋Y）^n1 V＝386．4÷5%×［1－l/（1＋5%）0．39］＋386．4÷（5%－3%）×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］6}÷（1＋5%）0．39≈2273（元/㎡） A为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。 【纠错】折现率不应该混用报酬率5%。 2．用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据估价人员调查了解，估价对象l周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/㎡，客观出租率约为90%。 年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡） 【纠错】应说明租金内涵。 B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝702×（1－20%）＝561．60（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年×月×日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋4%＝6% （3）测算收益价格 根据当事人提供的估价对象l所在宗地《国有土地使用证》显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即2006年10月18日计起，土地使用权剩余使用年限约为34．41年，其中租约期内为6．39年，约期外为28．02年。 根据测算总收益公式V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n］（V为收益价格，A为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限，Y是资本化率），可得： V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］÷（1＋Y）n2 ＝561．60÷6%×（1－1/1．0628．02）÷（1＋6%）6．39≈5190（元/㎡） 【纠错1】选取净收益每年不变公式无理由。 【纠错2】没有交代土地使用期限届满，无偿收回土地使用权时，地上建筑物净残值是否给予补偿。 【纠错3】折现率不应混用6%的报酬率。 3．用收益法测算估价对象1房地产总收益价格 估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/㎡，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/㎡，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/㎡。 4．以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格.估价对象2、3房地产收益价格详见下表：
考题
问答题某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。 请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
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