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问答题
北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告 （封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略） 致委托方函 ××指挥部、××中心： 受贵单位的委托，公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下： 一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。 依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（××）第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积
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考题
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
考题
××资产评估公司拟对海淀区××村××路69号的北京××绿色安全食品物流港一期工程5D商铺的抵押现值进行评估，估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，产权证记录砖混结构，估价师实际查勘为钢混结构，估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，请问估价都要做哪些假设？
考题
1、指出并改正下列房地产估价文书的错误
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。
××房地产评估有限公司
法定代表人：×××
二〇一二年四月十九日
考题
1.封面（略）目录（略）
致委托人函（略） ××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。
表1 估价对象估价结果一览表
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中1～2 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，4～5 层为客房及办公用房。
大楼外墙为粉色墙砖，1～3 层为大面积玻璃窗，4～5 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
（二）权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007 年6 月6 日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006 年4 月20 日；登记日期：2006 年4 月21 日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。
四、区位状况（略）
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点
2009 年4 月21 日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）
九、估价原则（略）
十、估价方法（略）
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。
十二、估价对象变现能力分析（略）
十三、估价人员（略）
十四、估价作业日期
2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。
十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
2009 年5 月22 日
附件（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1．收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式
式中：V——收益价格；
Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；
Y——房地产的报酬率（折现率）。
（1）确定房地产收益
①租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。
表2 租约期内年有效毛收入一览表
其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
②租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。
（2）确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。
（3）确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用，则估价对象年净收益见表3。
表3 估价对象年净收益计算一览表 单位：元/m2
（4）确定报酬率
综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。
（5）确定估价对象收益价格
估价对象收益价格为：
2．市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数
（1）可比实例的选取（见表4）
表4 可比实例相关情况
（2）建立可比价格基础（略）
（3）选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
①交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
②交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
③区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
④估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。
表5 估价对象与可比实例比较因素情况表
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。
表6 估价对象与可比实例因素修正系数表
⑤建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个
别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。
表7 比较因素修正表
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。
七、估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结
果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
评估单价=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。
评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。
总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
××房地产估价有限公司
二00 九年五月二十二日
考题
房地产估价报告
项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室
估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号
目录(略）
致估价委托人函(略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略）
估价结果报告
(一）估价委托人（略）
(二)估价机构（略）
(三)估价对象
1.实物状况
(1) 土地状况
估价对象位于XX区XX东街，四至：东至XX剧院，西至XX东街，南至XX商场，北至XX餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
(2)建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为1000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略）。
2.权益状况
(1) 土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为XXX号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
(2)房屋所有权
估价对象巳经办理了《房屋所有权证》，证号为XXX号，产权人为XX公司，建筑面积为3000m2(其他情况略）。
(3)他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
(4)租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
(四）估价目的
为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
(五）估价时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
(六）价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
(七）估价依据
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《中华人民共和国土地管理法》。
4.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
5.《城市房屋拆迁管理条例》。
6.《国有土地上房屋征收评估办法》。
7.《房屋征收评估委托书》。
8.《房屋征收评估委托合同》。
9.委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。
10.估价对象的《房屋租赁合同》。
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调査资料。
(八)估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）。
2.合法原则（说明略）。
3.最高最佳利用原则（说明略）。
4.替代原则（说明略）。
5.估价时点原则（说明略）。
(九)估价方法
经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
市场法是将估份对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
(十)估价结果评估总价:4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略）。
(十一)估价人员
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
(十二)估价报告应用的有效期（略）
(十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日。
估价技术报告
(一)估价对象实物状况描述与分析（略)
(二)估价对象权益状况描述与分析（略)
(三)估价对象区位状况描述与分析（略）
(四）市场背景描述与分析（略）
(五）最高最佳利用分析（略）
(六）估价方法适用性分析（略）
(七）估价测算过程
1.市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例（表3—27)
(房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%;权重、修正系数确定过程略）
市场法评估单价：16670.81元/m2。
市场法评估总价：16670.81X3000=50012430(元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
y=A/Yx[1-1/((1+Y)n+Y)n]
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年净收益；Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略）。
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略），最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至估价时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。
(4)价格评估确定（表3—30)
收益法评估总价：22333038.05元。
(八)估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象XX市XX区XX东街XX号XX商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，BP:
50012430-10000000=40012430(元）
因此评估总价为40012430元，即4001.24万元。
附件(略）
考题
房地产估价报告
项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估
估价委托人：××市房屋征收管理办公室
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）
×××（注册号：×××）
估价报告出具日期：2011年8月18日
估价报告编号：××估字第××号
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构（略）
（三）估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
（四）估价对象
1.实物状况
（1）土地状况
估价对象位于××区××东街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000㎡，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
（2）建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000㎡，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。
2.权益状况
（1）土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，用地面积为1000㎡，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
（2）房屋所有权
估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000㎡
（其他情况略）。
（3）他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
（4）租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/㎡，租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
（五）价值时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
（六）价值类型
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（七）估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）；
2.合法原则（说明略）；
3.最高最佳利用原则（说明略）；
4.替代原则（说明略）；
5.价值时点原则（说明略）。
（八）估价依据
1）《中华人民共和国物权法》；
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3）《中华人民共和国土地管理法》；
4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 （GB/T50291－1999）；
5）《城市房屋拆迁管理条例》；
6）《国有土地上房屋征收评估办法》；
7）《房屋征收评估委托书》；
8）《房屋征收评估委托合同》；
9）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
10）估价对象的《房屋租赁合同》；
11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
（九）估价方法
经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
（十）估价结果
评估总价：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。
（十一）注册房地产估价师
注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。
注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。
（十二）实地查勘期（略）
（十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估价技术报告
（一）估价对象实物状况描述与分析（略）
（二）估价对象权益状况描述与分析（略）
（三）估价对象区位状况描述与分析（略）
（四）市场背景描述与分析（略）
（五）最高最佳利用分析（略）
（六）估价方法适应性分析（略）
（七）估价测算过程
1.比较法测算
比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比较价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
（1）选取可比实例
（2）比较因素说明表
（3）比较因素情况修正表
（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）
比较法评估单价：16670.81元/㎡；
比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]
其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
（1）房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元／㎡，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／㎡，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／㎡（测算过程略）。
（2）报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：
报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
（3）收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至价值时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。
（4）价格评估确定（详见下表）
（参数选取及具体计算过程略）
收益法评估单价：7444.35元／㎡；
收益法评估总价：22333038.05元。
（八）估价结果确定
考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）
因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。
××房地产估价有限公司
二0一一年八月十八日
附件（略）
考题
房地产估价报告 项目名称：××市××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估报告
估价委托人：××市房屋征收管理办公室
估价机构：××市房地产估价有限公司
估价人员：×××（注册号：×××）
×××（注册号：×××）
估价作业日期：2011 年8 月8 日至8 月18 日
估价报告编号：××估字第××号
目录（略）
致委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）实物状况
1．土地状况
估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。
2．建筑物状况
估价对象建于1999 年8 月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000m2，分割为9 个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。
（二）权益状况
1．土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用权证》证号为×××号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997 年8 月8 日至2037 年8 月7日，约定不可续期。
2．房屋所有权
估价对象已办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。
3．他项权利
估价对象已于2010 年11 月办理了抵押贷款，贷款额度为1000 万元人民币，抵押贷款期限为1 年，至今尚未偿还。
4．租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65 元/m2，租赁期从2010 年8 月8 日至2030 年8 月7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
（三）区位状况（略）
四、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
五、估价时点
2011 年8 月8 日，即房屋征收决定公告之日。
六、价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
七、估价依据
1．《中华人民共和国物权法》。
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3．《中华人民共和国土地管理法》。
4．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。
5．《城市房屋征收管理条例》。
6．《国有土地上房屋征收评估办法》。
7．《房屋征收评估委托书》。
8．《房屋征收评估委托合同》。
9．委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。
10．估价对象的《房屋租赁合同》。
11．注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
八、估价原则
1．独立、客观、公正原则（说明略）。
2．合法原则（说明略）。
3．最高最佳利用原则（说明略）。
4．替代原则（说明略）。
5．估价时点原则（说明略）。
九、估价方法
经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
十、估价结果
评估总价：4001.24 万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。
十一、估价人员
注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。
十二、估价报告应用的有效期（略）
十三、估价作业日期
2011 年8 月8 日至2011 年8 月18 日。
估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象权益状况描述与分析（略）
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析（略）
七、估价测算过程
1．市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
（1）选取可比实例（见表1）
表1 可比实例相关情况
（2）比较因素说明表（见表2）
表2 估价对象与可比实例比较因素说明表
（3）比较因素情况修正表（见表3）
表3 估价对象与可比实例比较因素修正表
房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。
市场法评估单价：16670.81 元/m2；
市场法评估总价：16670.81×3000=50012430 元。
2．收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V=A/Y×［1－1/（1+Y）n］
式中：V——收益法评估的价格；
A——房地产净收益；
Y——房地产报酬率；
n——房地产收益年限。
（1）房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65 元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65 元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200 元/m2（测算过程略）。
（2）报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率
＝无风险报酬率＋风险报酬率，即6.5%。
（3）收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60 年。商业用地最高使用年限为26 年。根据孰短原则，确定收益年限为26 年。
（4）价格评估确定（见表4）
表4 价格评估表
参数选取及具体计算过程略。
收益法评估单价：7444.35 元/m2；
收益法评估总价：22333038.05 元。
八、估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011 年8 月8 日的被征收房屋价值为：
人民币50012430 元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000 万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即50012430－1000000=40012430（元）
因此评估总价为40012430 元，即：4001.24 万元
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。
××房地产估价有限公司
二0 一一年八月十八日
附件（略）
考题
下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处
房地产估价报告
估价报告编号：××估字第××号
项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估
估价委托人：××市房屋征收管理办公室
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）、×××（注册号：×××）
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构（略）
（三）估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
（四）估价对象
1.实物状况
（1）土地状况
估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
（2）建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000 m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。
2.权益状况
（1）土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，产权人为××公司，用地面积为1000 m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期（其他情况略）。
（2）房屋所有权
估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。
（3）他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
（4）租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
（五）价值时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
（六）价值类型
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（七）估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）；
2.合法原则（说明略）；
3.最高最佳利用原则（说明略）；
4.替代原则（说明略）；
5.价值时点原则（说明略）；
6.谨慎原则（说明略）。
（八）估价依据
1）《中华人民共和国物权法》；
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3）《中华人民共和国土地管理法》；
4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
5）《国有土地上房屋征收评估办法》；
6）《房屋征收评估委托书》；
7）《房屋征收评估委托合同》；
8）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
9）估价对象的《房屋租赁合同》；
10）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
（九）估价方法
经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
其他内容略。
（十）估价结果
评估总价：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。
（十一）注册房地产估价师
（十二）实地查勘期（略）
（十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析（略）
（二）估价对象实物状况描述与分析（略）
（三）估价对象权益状况描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适应性分析（略）
五、估价测算过程
1.采用比较法确定估价对象价值
比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
（1）选取可比实例
（2）比较因素说明表
（3）比较因素情况修正表
房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略。
比较法评估单价：16670.81元/㎡；
比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]
其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
（1）房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元／m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／m2（测算过程略）。
（2）报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
（3）收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，价值时点至剩余土地使用年限到期为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。。
（4）价格评估确定（详见下表）
参数选取及具体计算过程略。
收益法评估单价：7444.35元／m2；
收益法评估总价：22333038.05元。
六、估价结果确定
考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）
因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）
附件（略）
考题
本次估价背景情况如下:
甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于X X市人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张X X带领注册房地产估价师王X X和估价助理人员李X X进行了实地查勘，了 解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张X X对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告
估价报告编号: X X估字[2017]第Xx号
估价项目名称: X X市金达广场1005室房地产市场价值评估
估价委托人:丙银行
房地产估价机构:甲房地产估价机构
注册房地产估价师:王XX、李XX
估价报告出具日期: 2017年7月15日
考题
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一)估价对象实物状况（略）
(二)估价对象权益状况（略）
(三）估价对象区位状况（略）
四、估价目的
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义
估价对象于估价时点的公开市场价值。
六、估价时点2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。
3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。
5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》(A房市〔2002〕148号）。
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74
号）。
8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许（2008)第X X号）。
9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义
略)。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
考题
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（ ）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B、价值类型和定义、估价对象分析、致估价委托人函
C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D、价值类型、估价作业期、实地查勘期
考题
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（ ）。A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函
C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制
D.价值类型.估价作业期.实地查勘期
考题
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B、价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D、价值类型和定义、估价作业日期、实地查勘期
考题
一份完整的估价报告通常由（）组成。A、封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B、标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C、致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D、委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期
考题
房地产估价报告通常由（）组成。 ①封面； ②目录； ③致委托人函； ④注册房地产估价师声明； ⑤估价的假设和限制条件； ⑥估价结果报告； ⑦估价技术报告； ⑧附件。A、①②③④⑤⑥⑦⑧B、①②③④⑤⑦⑥⑧C、①②③④⑥⑦⑤⑧D、①②④③⑤⑥⑦⑧
考题
估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和（）。A、价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件B、价值类型、估价对象分析、致委托人函C、价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制D、价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制
考题
单选题估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和( )。A
价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件B
价值类型、估价对象分析、致委托人函C
价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制D
价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制
考题
单选题估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。A
注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B
注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C
估价作业日期、估价报告编号、附件D
估价时点、估价作业日期、估价报告编号
考题
单选题估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A
价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B
价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C
价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D
价值类型和定义、估价作业日期、实地查勘期
考题
问答题北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告 （封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略） 致委托方函 ××指挥部、××中心： 受贵单位的委托，公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下： 一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。 依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（××）第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积
考题
单选题房地产估价报告通常由（）组成。 ①封面； ②目录； ③致委托人函； ④注册房地产估价师声明； ⑤估价的假设和限制条件； ⑥估价结果报告； ⑦估价技术报告； ⑧附件。A
①②③④⑤⑥⑦⑧B
①②③④⑤⑦⑥⑧C
①②③④⑥⑦⑤⑧D
①②④③⑤⑥⑦⑧
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