2013年房地产估价师考试真题：案例与分析（二）

发布时间：2020-07-24

各位要报考2020年房产估价师的考生看过来哦！今天51题库考试学习网要给各位考生分享2013年房地产估价师考试案例与分析的部分真题，感兴趣的小伙伴赶快来看看哦！

(一)某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。

1.本估价项目最适宜采用的估价方法是( )。

A.修复费用法 B.损失资本化法

C.赔偿实例比较法 D.损害前后价差法

2.本估价项目的估价结果不包括( )。

A.屋面及室内装修修缮费用 B.损坏家具家电维修费用

C.房屋使用人周转安置费用 D.房屋市场价值的减损额

3.导致两个估价结果差异较大的因素不包括( )。

A.房屋渗漏情况 B.房屋购置原价 C.修缮工期长短 D.房屋使用人数

(二)因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收入张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

4.本案中征收评估机构的选定程序应当是( )。

A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

B.由被征收入推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定

C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定

D.由被征收入协商，协商不成的，由征收部门组织被征收入投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

5.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是( )。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估

C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估

D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估

1.A

解析：据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法(此方法主要适用于不可修复损失的);损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定;赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复费用法。

2.D

解析：由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

3.B

解析：房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。

4.D

解析：房地产估价机构由被征收入在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收入投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

5.A

解析：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

好了，以上就是2013年房地产估价师考试真题：案例与分析（二）的全部内容了，如果各位考生还想要了解更多的真题，欢迎进入51题库考试学习网哦！

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

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国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。

A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划

答案：C

解析：

本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。　　

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如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。

A．0.5

B．1.0

C．1.5

D．2.0

E．3.0

正确答案：CDE

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某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。
　　合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。

答案：

解析：

　一、现金流入项目
　　（1）租金收入
　　A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）
　　以后每年上涨2%
　　（2）转售收入：设为A万元
　　二、现金流出项目：
　　（1）定金：5万元
　　（2）追加首付款11.5万元
　　（3）借款还本付息：
　　


　　（4）运营费用：3万元
　　（5）装修费用：6万元
资本金现金流量表

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