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某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。
该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格
（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）
该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格
（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）
参考答案
参考解析
解析：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款
1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，
收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）
2）求解已抵押贷款余额
先求年偿还额
600=A/6%×[1-1/1.0610]
A=81.52
剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
3）2013年10月1日再次抵押价值
＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式，月偿还额按照市场利率折现计算现值）
V=（560/8%）×[1-1/（1+8%）35]-（81.52/8%）×[1-1/（1+8%）7]=6102.14（万元）
另一种解法：V=[（560-81.52）/8%]×[1-1/（1+8%）7]+（560/8%）×[1-1/（1+8%）35-7]÷[1/（1+8%）7] 6102.14（万元）
（3）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）
2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=560/8%×[1-1/（1+8%）35]=6526.56（万元）
减去已抵押贷款余额（按照贷款利率计算折现现值）
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6526.56-455.08=6071.48万元。
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款
1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，
收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）
2）求解已抵押贷款余额
先求年偿还额
600=A/6%×[1-1/1.0610]
A=81.52
剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
3）2013年10月1日再次抵押价值
＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式，月偿还额按照市场利率折现计算现值）
V=（560/8%）×[1-1/（1+8%）35]-（81.52/8%）×[1-1/（1+8%）7]=6102.14（万元）
另一种解法：V=[（560-81.52）/8%]×[1-1/（1+8%）7]+（560/8%）×[1-1/（1+8%）35-7]÷[1/（1+8%）7] 6102.14（万元）
（3）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）
2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=560/8%×[1-1/（1+8%）35]=6526.56（万元）
减去已抵押贷款余额（按照贷款利率计算折现现值）
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6526.56-455.08=6071.48万元。
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A、172858
B、182786
C、192858
D、201006
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（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少
（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅
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王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30％，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6％，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元
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A、7.65％
B、8.75％
C、9.42％
D、10.19％
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王某的购房抵押贷款为30万元，按贷款合同约定，贷款年利率为7.8%，贷款期限为20年，若采用按月等额本息还款方式，王某的月还款额为（ ）元。A.1250.00
B.2472.11
C.3432.09
D.5614.17
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某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5％，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。假设该家庭已按月等额偿还了5年。则该家庭的贷款余额为（ ）元。A.57336.45
B.65432.00
C.73567.25
D.74556.75
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某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。假设该家庭已按月等额偿还了5年。则该家庭的贷款余额为( )元。A:57336.45
B:65432.00
C:73567.25
D:74556.75
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王某的购房抵押贷款为30万元，按贷款合同约定，贷款年利率为7.8%，贷款期限为20年，若采用按月等额本息还款方式，王某的月还款额为（ ）元。A、 1250.00
B、 2472.11
C、 3432.09
D、 5614.17
考题
某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5％，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。假设该家庭已按月等额偿还了5年。则该家庭的贷款余额为（ ）元。A、57336、45
B、65432、00
C、73567、25
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王某的购房抵押贷款为30万元，按贷款合同约定，贷款年利率为7.8%，贷款期限为20年，若采用按月等额本息还款方式，王某的月还款额为（ ）元。A、1250、00
B、2472、11
C、3432、09
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王某的购房抵押贷款为30万元，按贷款合同约定，贷款年利率为7.8%，贷款期限为20年，若采用按月等额本息还款方式，王某的月还款额为（ ）元。(2008年真题)A.1250.00
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单选题王某购买一套商品住宅，成交价格为100万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。王某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门（）。A
办理抵押登记B
进行抵押合同备案C
申报贷款金额D
申报抵押评估价值
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单选题王某的购房抵押贷款为30万元，按贷款合同约定，贷款年利率为7.8%，贷款期限为20年，若采用按月等额本息还款方式，姚某的月还款额为（ ）元。A
1250.00B
2472.11C
3432.09D
5614.17
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