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题目内容 (请给出正确答案)
张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为 5000 元/月,酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是(5000×12)
/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是 70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。
  
问题:
 
 1.张某的选择是否正确?
 
 2.针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?


参考答案

参考解析
解析:(1)张某的选择不一定正确。
  
(2)理由:如按资本化率考虑,酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率,如按报酬率考虑,张某的选择可能不正确,第一,因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二,应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三,还应考虑两套房屋变现能力大小,普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。
 2.如选择酒店式公寓,其建议包括:①尽量选择 70 年产权的公寓;②区位选择非常重要;③配套服务设施要齐全;④选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅,除考虑投资回报率外,重点要关注它的升值空间大小。
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考题 单选题张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营,经营期为20年。根据市场预测,经营期内前10年的年净租金为30万元,后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下,其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。 该投资方案类型为( )。A 互斥方案B 独立方案C 现金流相关方案D 互补方案

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