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题目内容 （请给出正确答案）
房地产估价报告致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某大厦用地地价评估结果报告
一、委托方（略）
二、估价方(略）
三、估价对象概况
1.地理位置及周围环境
估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
2.市政建设状况
估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善,供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
3.规划设计条件
估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表3—56。

四、估价目的
为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。
五、估价时点
2004年10月15日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
根据建设部、国家土地管理局、某市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调査分析。
八、估价原则
本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。
九、估价方法
估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理,具体测算步骤如下：
1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
2.运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5.从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7.选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。
8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
十、估价结果
本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认某市某区某路的某大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2,集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619,50年土地使用权在估价时点的市场价值为：
1.熟地
总地价：310194638元
大写金额:人民币叁亿壹仟壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m2
2.毛地
总地价：129304838元
大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰畚拾捌元整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2

十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2003年10月15日至2003年10月25日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析
根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方
式见表3—57。

五、估价方法选用 表3-57使用方式分析表
估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。
具体的估价思路为：
(1)根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
(2)运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
(3)确定计算公式和开发项目的总开发价值。
(4)分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
(5)从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
(6)根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
(7)选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。
(8)将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
六、估价测算过程
1.开发总价值
本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商场、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。
(1)销售收益
①估价对象开发完成后物业售价的确定
由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前某市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表3一58。

根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。
②计算销售收益
取销售费用率为0.1,则该物业的销售收益为：
办公写字楼：2000美元/m2X8.45元/美元X40000m2X(1—0.1)=608400000元=60840万元
公寓:1900美元/m2X8.45元/美元X12000m2X(1—0.1)=173394000元=17339.4万元合计：78179.4万元
(2)出租收益
①根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2 *月），取出租费用为0. 15，使用面积比0.75,公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。
则评估物业内的出租收益为：
35美元/(m2*月）X8.45元/美元X(1—0.15)X0.75X(1—0.2)X(1—0.2)X12月X
28000m2=40543776元
②运用收益法公式计算开发价值：

式中a一年出租净收益；
r——资本化率(取2%);s——收益年递增率（取5%);n——综合使用年限(50年）；
P——开发价值。
P=40543776元/(12%—5%)X[1—[(1+5%)/(1+12%)]50]=556214686元
(3)项目开发总价值
(781794000+556214686)元=1338008686元
2.开发总成本
(1)建安工程费
①直接费:结构+装修=5 000元/m2
②间接费：取直接费的20%，为1 000元/m2。
③不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。
则建安工程总投资为：
(5000+1000+600)元/m2X80000m2=528000000元=52800万元
(2)投资利息
年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%,第二年资金投入40%，都是均匀投入。528000000X{[0.6×（1+12%）1.5—1]+0.4X(1+12%)0.5—1]}元=71015230元
(3)开发商利润（利润率取25%)
528000000元X25%=132000000元
(4)销售税金(取开发总价值的5. 55%)
1338008686元X5.55%=74259482元
(5)销售费用（销售费用率取开发总价值的2%)
1338008686元X2%=26760174元
(6)总开发成本
(528000000+71015230+132000000+74259482+26760174)元=832034886元
3.开发余值
开发余值=开发总价值一开发总成本(1338008686-832034886)元=505973800元
4.熟地地价
购地期望回报率为30%。
设总地价为:x则
xX(1+12%)2+30%x=512664044x=314378952元土地单价=314378952元+10500m2=29941元/m2楼面地价=31478952元+80000m2=3930元/m2
七、依据基准地价修正法求取估价对象地价
我们根据某市人民政府2000年10月16日下发的《某市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。
该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下：
1. 土地使用权出让金计算
估价对象根据某市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：
2 000元/m2X6=12000元/m2
2.基础设施配套建设费
估价对象的市政及资源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：
(800+400)元/m2X7.6=9120元/m2
3. 土地开发及其他费用
此项标准取值定为7800元/m2。
4.估价对象基准地价
单位地价=(12000+9120+7800)元/m2=28920元/m2总地价=28920元/m2X10500m2=303660000元楼面地价=303660000元÷80000m2=3796元/m2
八、对以上两种结果进行技术处理
运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算
术平均，见表3—59。

九、计算毛地地价
1.确定拆迁费
根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：
①地上建筑拆除补偿费：382. 1万元。
②地上建筑拆除清运费：68. 78万元。
③设备报废搬运费、安装调试费共:496. 8万元。
④职工停产期间工资补偿：2 944.5534万元。
⑤地上管线、道路等附属物补偿：100万元。
⑥富余人员安置费：500万元。
⑦托、幼园搬家安置费（转园费）：37. 5万元。
⑧办公场地周转费：540万元。
⑨拆迁管理费：49万元。
⑩向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21 120万元。
合计:26238.7334万元。
综上所述，拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334元+19800m2=13252元/m2。
2.计算毛地地价
将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的毛地地价。估价对象承担市政代征地6800m2,集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而毛地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。
毛地总价=熟地总价一拆迁安置补偿费用=309019476元—13252元/rn2X10500m2X1.3
=128129676元土地单价=128129676元÷10500m2=12203元/m2楼面地价=128129676元÷80000m2=1602元/m2

十、运用市场比较法进行土地估价
市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下：
1.待估土地资料的收集(详见本报告前文）
2.交易实例资料的收集（表3—60)

选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表）。
十二、评估结果
位于X区X路某号的大厦用地10500m2，1998年10月15日的市场价值为：
熟地
总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2;毛地
总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。

参考答案

参考解析
解析：(1)缺少封面及目录。
(2)缺土地权属状况。
(3)规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。
(4)市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。
(5)市场比较法的比较修正没有理由。
(6)市场比较法的修正取值不规范。
(7)市场比较法的评估缺交易情况修正。
(8)办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。
(9)缺估价时点的美元与人民币的汇率。
(10)收益法中收益年限的确定错误。
(11)销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。
(12)销售税金的税率（5. 55%)确定错误。
(13)熟地总价大写金额错误。
(14)缺土地利用现状等土地基本状况资料。
(15)年利率取值错误。
(16) 土地使用权出让金的计算没有进行交易日期修正。
(17)拆迁费的确定不应依据实际成本，应依据“客观成本”。
(18)拆迁费中遗漏了“拆迁服务费”。
(19)用假设开发法求取熟地价格时，没有扣除“管理费用”和“买方购买熟地的税费”。
(20)土地估价的市场比较法的比较修正没有理由，修正取值不规范且存在明显的错误。
(21)计算土地地价中1. 3倍的系数的确定缺乏依据。
(22)按销售收入计算的物业未来价值和按出租收益计算的物业现值处于不同的时间点， 不能进行简单的代数相加。
(23)未来物业的租金[350美元/(m2 *月）]的含义不明确。
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本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认某市某区某路的某大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2,集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619,50年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1.熟地 总地价：310194638元 大写金额:人民币叁亿壹仟壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m2 2.毛地 总地价：129304838元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰畚拾捌元整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2003年10月15日至2003年10月25日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析 根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方 式见表3—57。 五、估价方法选用 表3-57使用方式分析表 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。 具体的估价思路为： (1)根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 (2)运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 (3)确定计算公式和开发项目的总开发价值。 (4)分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 (5)从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 (6)根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 (7)选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 (8)将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 六、估价测算过程 1.开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商场、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1)销售收益 ①估价对象开发完成后物业售价的确定 由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前某市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表3一58。 根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。 ②计算销售收益 取销售费用率为0.1,则该物业的销售收益为： 办公写字楼：2000美元/m2X8.45元/美元X40000m2X(1—0.1)=608400000元=60840万元 公寓:1900美元/m2X8.45元/美元X12000m2X(1—0.1)=173394000元=17339.4万元合计：78179.4万元 (2)出租收益 ①根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2 *月），取出租费用为0. 15，使用面积比0.75,公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。 则评估物业内的出租收益为： 35美元/(m2*月）X8.45元/美元X(1—0.15)X0.75X(1—0.2)X(1—0.2)X12月X 28000m2=40543776元 ②运用收益法公式计算开发价值： 式中a一年出租净收益； r——资本化率(取2%);s——收益年递增率（取5%);n——综合使用年限(50年）； P——开发价值。 P=40543776元/(12%—5%)X[1—[(1+5%)/(1+12%)]50]=556214686元 (3)项目开发总价值 (781794000+556214686)元=1338008686元 2.开发总成本 (1)建安工程费 ①直接费:结构+装修=5 000元/m2 ②间接费：取直接费的20%，为1 000元/m2。 ③不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。 则建安工程总投资为： (5000+1000+600)元/m2X80000m2=528000000元=52800万元 (2)投资利息 年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%,第二年资金投入40%，都是均匀投入。528000000X{[0.6×（1+12%）1.5—1]+0.4X(1+12%)0.5—1]}元=71015230元 (3)开发商利润（利润率取25%) 528000000元X25%=132000000元 (4)销售税金(取开发总价值的5. 55%) 1338008686元X5.55%=74259482元 (5)销售费用（销售费用率取开发总价值的2%) 1338008686元X2%=26760174元 (6)总开发成本 (528000000+71015230+132000000+74259482+26760174)元=832034886元 3.开发余值 开发余值=开发总价值一开发总成本(1338008686-832034886)元=505973800元 4.熟地地价 购地期望回报率为30%。 设总地价为:x则 xX(1+12%)2+30%x=512664044x=314378952元土地单价=314378952元+10500m2=29941元/m2楼面地价=31478952元+80000m2=3930元/m2 七、依据基准地价修正法求取估价对象地价 我们根据某市人民政府2000年10月16日下发的《某市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。 该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下： 1. 土地使用权出让金计算 估价对象根据某市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为： 2 000元/m2X6=12000元/m2 2.基础设施配套建设费 估价对象的市政及资源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为： (800+400)元/m2X7.6=9120元/m2 3. 土地开发及其他费用 此项标准取值定为7800元/m2。 4.估价对象基准地价 单位地价=(12000+9120+7800)元/m2=28920元/m2总地价=28920元/m2X10500m2=303660000元楼面地价=303660000元÷80000m2=3796元/m2 八、对以上两种结果进行技术处理 运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算 术平均，见表3—59。 九、计算毛地地价 1.确定拆迁费 根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下： ①地上建筑拆除补偿费：382. 1万元。 ②地上建筑拆除清运费：68. 78万元。 ③设备报废搬运费、安装调试费共:496. 8万元。 ④职工停产期间工资补偿：2 944.5534万元。 ⑤地上管线、道路等附属物补偿：100万元。 ⑥富余人员安置费：500万元。 ⑦托、幼园搬家安置费（转园费）：37. 5万元。 ⑧办公场地周转费：540万元。 ⑨拆迁管理费：49万元。 ⑩向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21 120万元。 合计:26238.7334万元。 综上所述，拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334元+19800m2=13252元/m2。 2.计算毛地地价 将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的毛地地价。估价对象承担市政代征地6800m2,集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而毛地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。 毛地总价=熟地总价一拆迁安置补偿费用=309019476元—13252元/rn2X10500m2X1.3 =128129676元土地单价=128129676元÷10500m2=12203元/m2楼面地价=128129676元÷80000m2=1602元/m2 十、运用市场比较法进行土地估价 市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下： 1.待估土地资料的收集(详见本报告前文） 2.交易实例资料的收集（表3—60) 选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表）。 十二、评估结果 位于X区X路某号的大厦用地10500m2，1998年10月15日的市场价值为： 熟地 总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2;毛地 总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。” 相关考题
考题 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
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考题 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（--）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值六、估价时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。八、估价原则（略）九、估价方法由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限（略）
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考题 某办公用地地价评估报告书封面及目录（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件(略） 某办公用地估价结果报告 一、委托人 XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX) 二、估价机构 XX房地产咨询服务公司 三、估价对象 1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。 2.估价对象规划设计条件： 规划用途：办公； 总占地面积：1000m2； 容积率:4; 覆盖率：50%; 总建筑面积:4000m2; 建筑物层数:8层。 四、估价目的 为委托方以土地合资人股提供依据。 五、估价日期 2004年5月12日至21日。 六、估价时间2004年5月12日。 七、估价人员（略） 八、估价依据(略） 九、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 十、采用的估价方法 根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其计算公式为： 地价=楼价一建筑费一专用费用一利息一销售费用一税费一开发商利润 十一、估价结果 估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。十二、估价人员（略） 十三、估价报告应用的有效期（略） 某办公用地估价技术报告 一、实物状况分析(略） 二、区位状况分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用 根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。 六、估价测算过程 1.预计出售楼价 预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。 2.预计建设期 预计到1998年7月可完全建成投入使用。 3.估计开发费以及开发商利润 估计建筑费为2000元/m2;专业费为建筑费的6%;年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%;税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等;开发商利润为20%。 4.求取地价 (2)总建筑费=4 000m2X2000元/m2=8000000元 (3)总销售费用=22 682090元X3%=680462.7元 (4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则 总利息=地价X6%+8000000X0.5X6%=0.06X地价+240000 (5)总税费：22 682090元X18%=4082776.2元 (6)利润=总建筑费X20% =8000000元X20%=1600000元由以上计算得出： 总地价=22682090—8000000—680462.7-0.06X地价一240000—4082.776.2—1600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1950.39元/m2 七、估价结果确定 本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。有关说明及附件（略）
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考题 1.封面（略）目录（略） 致委托人函（略）　　××有限公司： 　　受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 　　我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。 表1　估价对象估价结果一览表 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 房地产估价结果报告 　一、估价委托人（略） 　　二、估价机构（略） 　　三、估价对象 　　（一）实物状况 估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中1～2 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，4～5 层为客房及办公用房。 　　大楼外墙为粉色墙砖，1～3 层为大面积玻璃窗，4～5 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。 　　估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。 　　经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。 　　（二）权益状况 　　估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。 　　估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007 年6 月6 日。 　　估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006 年4 月20 日；登记日期：2006 年4 月21 日。 　　至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。 　　四、区位状况（略） 五、估价目的 　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 　　六、估价时点 　　2009 年4 月21 日。 　　七、价值定义 　　本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。 　　八、估价依据（略） 　　九、估价原则（略） 　　十、估价方法（略） 　　十一、估价结果 　　经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。 　　十二、估价对象变现能力分析（略） 　　十三、估价人员（略） 　　十四、估价作业日期 　　2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。 　　十五、估价报告应用的有效期（略） ××房地产估价有限公司 2009 年5 月22 日 附件（略） 房地产估价技术报告 　　一、个别因素分析（略） 　　二、区域因素分析（略） 　　三、市场背景分析（略） 　　四、最高最佳利用分析（略） 　　五、估价方法选用（略） 　　六、估价测算过程 　　1．收益法 收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式 　式中：V——收益价格； 　　Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益； 　　Y——房地产的报酬率（折现率）。 　　（1）确定房地产收益 　　①租约期内房地产收益 　　估价对象已出租，租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。 表2　租约期内年有效毛收入一览表 　其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。 　　②租约期外房地产收益 　　根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。 　　（2）确定年运营费用 　　运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。 　　（3）确定年净收益 　　计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用，则估价对象年净收益见表3。 表3　估价对象年净收益计算一览表　　单位：元/m2 　　 （4）确定报酬率 　　综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。 　　（5）确定估价对象收益价格 估价对象收益价格为： 　2．市场法 　　市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为： 　　比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数 　　（1）可比实例的选取（见表4） 表4　可比实例相关情况 （2）建立可比价格基础（略） 　　（3）选取比较因素及因素条件说明 　　根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。 　　①交易情况 　　交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。 　　②交易日期 　　交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。 　　③区域因素和个别因素 　　估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。 　　④估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。 表5　估价对象与可比实例比较因素情况表 根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。 表6　估价对象与可比实例因素修正系数表 　⑤建立可比实例体系 　　上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个 别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。 表7　比较因素修正表 　取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为： 　　（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。 　　七、估价结果确定 　　综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结 果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即： 　　评估单价=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。 　　评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。 　　总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。 ××房地产估价有限公司 二00 九年五月二十二日
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考题 房地产估价报告　　项目名称：××市××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估报告 　　估价委托人：××市房屋征收管理办公室 　　估价机构：××市房地产估价有限公司 　　估价人员：×××（注册号：×××） 　　×××（注册号：×××） 　　估价作业日期：2011 年8 月8 日至8 月18 日 　　估价报告编号：××估字第××号 目录（略） 致委托人函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） 估价结果报告 　一、估价委托人（略） 　　二、估价机构（略） 　　三、估价对象 　　（一）实物状况 　　1．土地状况 　　估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。 　2．建筑物状况 　　估价对象建于1999 年8 月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000m2，分割为9 个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。 　　（二）权益状况 　　1．土地使用权 根据委托人提供的资料，《国有土地使用权证》证号为×××号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997 年8 月8 日至2037 年8 月7日，约定不可续期。 　　2．房屋所有权 　　估价对象已办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。 　　3．他项权利 　　估价对象已于2010 年11 月办理了抵押贷款，贷款额度为1000 万元人民币，抵押贷款期限为1 年，至今尚未偿还。 　　4．租赁情况 　　估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65 元/m2，租赁期从2010 年8 月8 日至2030 年8 月7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。 （三）区位状况（略） 　　四、估价目的 　　为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。 　　五、估价时点 　　2011 年8 月8 日，即房屋征收决定公告之日。 　　六、价值定义 　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。 　　七、估价依据 　　1．《中华人民共和国物权法》。 　　2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 　　3．《中华人民共和国土地管理法》。 4．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。 　　5．《城市房屋征收管理条例》。 　　6．《国有土地上房屋征收评估办法》。 　　7．《房屋征收评估委托书》。 　　8．《房屋征收评估委托合同》。 　　9．委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。 　　10．估价对象的《房屋租赁合同》。 　　11．注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。 　　八、估价原则 　　1．独立、客观、公正原则（说明略）。 　　2．合法原则（说明略）。 　　3．最高最佳利用原则（说明略）。 　　4．替代原则（说明略）。 　　5．估价时点原则（说明略）。 　　九、估价方法 　　经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。 　　市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。 　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。 　　十、估价结果 　　评估总价：4001.24 万元。 　　大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。 　　十一、估价人员 　　注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。 　　十二、估价报告应用的有效期（略） 　　十三、估价作业日期 　　2011 年8 月8 日至2011 年8 月18 日。 估价技术报告　　一、估价对象实物状况描述与分析（略） 　　二、估价对象权益状况描述与分析（略） 　　三、估价对象区位状况描述与分析（略） 　　四、市场背景描述与分析（略） 　　五、最高最佳利用分析（略） 　　六、估价方法适用性分析（略） 　　七、估价测算过程 　　1．市场法测算 市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。 　　（1）选取可比实例（见表1） 表1　可比实例相关情况 （2）比较因素说明表（见表2） 表2　估价对象与可比实例比较因素说明表 　（3）比较因素情况修正表（见表3） 表3　估价对象与可比实例比较因素修正表 房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。 　　市场法评估单价：16670.81 元/m2； 　　市场法评估总价：16670.81×3000=50012430 元。 　　2．收益法测算 　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为： 　　V=A/Y×［1－1/（1+Y）n］ 　　式中：V——收益法评估的价格； 　　A——房地产净收益； 　　Y——房地产报酬率； 　　n——房地产收益年限。 　　（1）房屋收益、空置率和重置价格确定 　　根据租赁合同，月租金为65 元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65 元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200 元/m2（测算过程略）。 　　（2）报酬率确定 　　报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率 ＝无风险报酬率＋风险报酬率，即6.5%。 　　（3）收益年限确定 　　根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60 年。商业用地最高使用年限为26 年。根据孰短原则，确定收益年限为26 年。 　　（4）价格评估确定（见表4） 表4　价格评估表 参数选取及具体计算过程略。 　　收益法评估单价：7444.35 元/m2； 　　收益法评估总价：22333038.05 元。 　　八、估价结果确定 　　考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011 年8 月8 日的被征收房屋价值为： 人民币50012430 元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000 万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即50012430－1000000=40012430（元） 　　因此评估总价为40012430 元，即：4001.24 万元 　　大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。 ××房地产估价有限公司 二0 一一年八月十八日 附件（略）
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考题 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 (一)估价对象实物状况（略） (二)估价对象权益状况（略） (三）估价对象区位状况（略） 四、估价目的 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 五、价值定义 估价对象于估价时点的公开市场价值。 六、估价时点2008年9月5日。 七、估价依据 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。 3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。 4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。 5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。 6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》(A房市〔2002〕148号）。 7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74 号）。 8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许（2008)第X X号）。 9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。 10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。 八、估价原则（略） 九、估价方法 由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义 略)。 十、估价结果（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略） 十三、估价报告使用期限（略）
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考题 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（　）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 B、价值类型和定义、估价对象分析、致估价委托人函 C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 D、价值类型、估价作业期、实地查勘期
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考题 一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（　　）A．估价师声明 B．估价假设和限制条件 C．估价特殊说明 D．估价技术报告 E．估价结果报告
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考题 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（　）。A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件 B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函 C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制 D.价值类型.估价作业期.实地查勘期
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考题 一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（　）。 A、估价师声明 B、估价假设和限制条件 C、估价特殊说明 D、估价技术报告 E、估价结果报告
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考题 一份完整的估价报告通常由封面、目录、指委托函、（）及附件等部分组成。A、估价师声明B、估价报告编号C、估价结果报告D、估价技术报告E、估价的假设和限制条件
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考题 估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。A、估价师声明B、估价技术报告C、致委托人函D、估价结果报告
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考题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 不属于土地估价报告书作用的是（）。A、履行土地估价委托合同B、记述估价过程C、用于估价结果纠纷处理鉴定的要求D、反映估价成果
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考题 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B、价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D、价值类型和定义、估价作业日期、实地查勘期
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考题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款"土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途"的规定。说明理由。
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考题 一份完整的估价报告通常由（）组成。A、封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B、标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C、致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D、委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期
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考题 房地产估价报告通常由（）组成。 ①封面； ②目录； ③致委托人函； ④注册房地产估价师声明； ⑤估价的假设和限制条件； ⑥估价结果报告； ⑦估价技术报告； ⑧附件。A、①②③④⑤⑥⑦⑧B、①②③④⑤⑦⑥⑧C、①②③④⑥⑦⑤⑧D、①②④③⑤⑥⑦⑧
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考题 估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和（）。A、价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件B、价值类型、估价对象分析、致委托人函C、价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制D、价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制
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考题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 土地估价依据一般包括哪些方面？在"估价依据"一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？
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考题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 土地估价报告审核的主要内容有（）。A、估价假定前提和限制条件B、市场分析过程C、估价技术路线、方法选择及运用D、估价结果E.参加现场踏勘的人员
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考题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。
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考题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 在"估价目的"一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。
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考题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 在"需要特殊说明的事项"一项中，假设条款"委托方提供的资料属实"的含义是指（）。A、估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性B、估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实C、可能存在的不实情况会影响土地估价结果D、委托方应该承担资料不实的责任
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考题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 在"地价定义"一项中，设定开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整指的是（）。A、评估对象的规划开发程度B、评估对象的实际开发程度C、根据委托方要求划定的开发程度D、根据资产评估要求界定的开发程度
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考题 单选题估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和( )。A 价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件B 价值类型、估价对象分析、致委托人函C 价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制D 价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制
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考题 单选题估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D 价值类型和定义、估价作业日期、实地查勘期
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考题 多选题一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及( )。(2013年试题)A估价师声明B估价假设和限制条件C估价特殊说明D估价技术报告E估价结果报告
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考题 单选题房地产估价报告通常由（）组成。 ①封面； ②目录； ③致委托人函； ④注册房地产估价师声明； ⑤估价的假设和限制条件； ⑥估价结果报告； ⑦估价技术报告； ⑧附件。A ①②③④⑤⑥⑦⑧B ①②③④⑤⑦⑥⑧C ①②③④⑥⑦⑤⑧D ①②④③⑤⑥⑦⑧
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