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李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。
现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。
问：
1.上述资料用于抵押估价是否齐全
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价
3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么
现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。
问：
1.上述资料用于抵押估价是否齐全
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价
3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么
参考答案
参考解析
解析：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
更多 “李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。 现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。 问： 1.上述资料用于抵押估价是否齐全 2.估价人员可否承诺按170万元进行估价 3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么” 相关考题
考题
评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元／m2。A．7020B．7091C．7380D．8580
考题
张某于2004年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。2004年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问：为什么原评估报告不可用？
考题
某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，该人希望估价值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）该人与开发商于1997年7月30签订的正式合同原件；（2）该人的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：（1）上述资料用于抵押估价是否齐全?（2）估价人员可否承诺按170万元进行估价?（3）可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
考题
刘某于2018年5月购买一栋别墅，成交价格950万元（不含增值税，下同），另按照与房地产开发公司的合同约定支付别墅装修费用150万元。已知，当地契税税率为3%，则刘某应缴纳契税（ ）万元。A.28.5
B.29.5
C.30
D.33
考题
房地产估价报告封面及目录(略）
致委托估价方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某别墅房地产估价结果报告(略）
某别墅房地产估价技术报告
一、委托方（略）
二、估价方(略）
三、估价目的
为该别墅整体转让提供价格依据。
四、估价时点
2001年7月。
五、估价依据（略）
六、估价原则（略）
七、估价作业日期2002年10月10日。
八、估价对象概况
(一)某市概况（略）
(二)某别墅项目概况
1. 土地情况
(1) 土地使用权性质：出让土地使用权，1998年4月16日取得国有土地使用权证。
(2)土地总面积70 000m2。
(3)用途:别墅及配套设施。
(4)108栋别墅，建筑总面积35 285m2。
其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。
2.地上建筑物情况
该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略）。
九、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
十、价格测算过程
(一)方法一:房地分别估价
1. 土地估价
采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
(1)利用成本法进行土地估价-
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上三项合计为3324元/m2。
(2)利用市场比较法进行土地估价（表3—64、表3—65)
根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比准价格=(3410+3474+3230)元/m2+3=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：
土地单价=(3324+3371)元/m2+2=3348元/m2
(3) 土地估价综合结果
土地总价=土地单价X土地总面积=3348元/m2X70000m2=234360000元=23436
万元
2.别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3 428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
(2)根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2X35285m2=120957000元=12095.7万元。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2X50%=1714元/m2。
(3)现有别墅建筑物价格：
3 428元/m2X7548m2+1714元/m2X2830m2=30725100元=3072.51万元
(4)别墅现有房地产价格：
(23436+3072.51)万元=26508.51万元
(二）方法二:别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格,便可求得别墅区现有房地产总价格。
1.别墅总楼价市场研究分析（略）。
据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2X35285m2=395192000元=39519.2万元。
2.销售税费（含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等）
为项目完工后总楼价的10%,则39519.2万元X10%=3951.9万元。
3.建筑物未完工部分的价格
建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格=(12095.7—3072.51)万元=9023.19万元。
4.别墅现有房地产价格
别墅现有房地产价格=(39519.2—3951.9—9023.19)万元=26544.11万元。
十一、估价结论
以上两种估价思路的估价结果见表3—66。
估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元（大写：人民币贰亿陆仟伍佰贰拾陆万叁仟壹佰元整）。
附件（略）
考题
评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。A.9515
B.9690
C.10500
D.10737
考题
2005年，李某在某县城购买了一幢别墅，成交价格为300万元，并花费了100万元装修。2012年，李某将该别墅出售，成交价格为700万元。
根据有关文件规定，自2011年1月27日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
根据以上材料,回答26-29题:
李某在2012年出售该别墅时应缴纳的税收为( )。
A. 契税
B. 土地增值税
C. 房产税
D. 城市维护建设税
考题
2005年，李某在某县城购买了一幢别墅，成交价格为300万元，并花费了100万元装修。2012年，李某将该别墅出售，成交价格为700万元。
根据有关文件规定，自2011年1月27日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
李某在2012年出售该别墅时应缴纳的税收为( )。A. 契税
B. 土地增值税
C.房产税
D.城市维护建设税
考题
2011年6月，中国公民贾某将2009年购置的一栋别墅出售，取得销售收入680万元；购置该别墅时，房价420万元，缴纳相关税费6.7万元；购进后发生装修费90万元。贾某转让该别墅应纳营业税()万元。A、8.17
B、8.50
C、13.00
D、34.00
考题
共用题干
张某以住房抵押贷款方式购买一别墅，房价500万元，向甲银行贷款200万元，还款期限15年。房屋交付使用后，张某领取了房屋所有权证书和国有土地使用权证书，又以该别墅作抵押物，向乙银行贷款150万元，还款期限为5年。如果两个抵押合同都办理了抵押登记，则()。A:两个抵押权按抵押登记时间顺序清偿债务B:如张某发生违约，甲、乙银行不分顺序都有权向法院提出诉讼拍卖该别墅C:拍卖该别墅的价款不足抵偿债务的部分，抵押权人仍可向张某追偿D:该别墅如果灭失所得的赔偿金，不属抵押财产
考题
共用题干
张某以住房抵押贷款方式购买一别墅，房价500万元，向甲银行贷款200万元，还款期限15年。房屋交付使用后，张某领取了房屋所有权证书和国有土地使用权证书，又以该别墅作抵押物，向乙银行贷款150万元，还款期限为5年。有关张某抵押房地产的表述，正确的为()。A:抵押给甲银行后，张某不得擅自转让该别墅B:如果张某未办理抵押登记，抵押权人不能对抗第三人C:在抵押关系存续期间，张某应当维护该别墅的安全完好D:张某签订抵押合同后，该别墅院内新增的房屋属于抵押财产
考题
案情：甲开发商为筹集款项，将一栋正在建设中的别墅抵押给乙银行，贷款1000万元，但未办理登记。在别墅建好后，甲又将该别墅卖给了客户丙，作价1000万元，丙一次性预付500万元，余款分5年付清，待付清款项后，甲再将该别墅交付给丙。丙预付500万元后，与甲办理了过户手续。随后，甲故意隐瞒该别墅上设定的抵押权和别墅过户的事实，又将该别墅卖给了丁客户，并签订了买卖合同。丁客户按约预付了500万元。在此期间，甲又与戊签订了别墅的租赁合同，租期5年，戊将该别墅装饰成茶艺馆进行经营。第四年，因发生泥石流该别墅被掩埋。经查：甲一次性收取了戊的5年租金50万元，且戊经甲同意，对该别墅投入了50万元的装修费，因甲不能偿还银行贷款以及不能给付房屋而引起纠纷。
问题：
1.甲与乙银行之间的抵押合同效力如何?乙银行对该别墅是否享有抵押权?为什么?
2.在别墅毁损之前，该别墅的所有权属于谁?理由是什么?
3.丙是否可以要求甲返还1000万元及其利息?为什么?
4.丁可否主张撤销合同?丁是否可以要求甲返还1000万元及其利息?为什么?
5.该别墅毁损的损失应由谁承担?为什么?
6.戊对甲是否享有合同解除权?并要求甲返还10万元的租金，为什么?
7.戊投入的50万元的装修费应如何承担?为什么?
考题
甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。
商圈信息档案的主要内容包括商圈内的（ ）。A、公共设施
B、道路交通状况
C、房地产的实物状况
D、房地产市场调控政策
考题
甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。
根据甲门店装修后的效果，可以推断甲门店装修设计遵循了（ ）的原则。A.注重形象宣传
B.注重个性化
C.注重人性化
D.注重艺术化
考题
甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。
该套住宅售价超出的10万元应当（ ）。A.归王某所有
B.归甲门店所有
C.在王某和甲门店之间分配
D.在王某和高某之间分配
考题
甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。
根据甲门店装修后的效果，可以推断甲门店装修设计遵循了（ ）的原则。A、注重形象宣传
B、注重个性化
C、注重人性化
D、注重艺术化
考题
甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。(2012年真题)
关于李某住房贷款方案的说法，正确的是（ ）。A.李某的借款金额为330000元
B.李某的还款本息和为330000元
C.李某的月还款额为3750元
D.李某的年还款额为45000元
考题
甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。
该套住宅售价超出的10万元应当（ ）。A、归王某所有
B、归甲门店所有
C、在王某和甲门店之间分配
D、在王某和高某之间分配
考题
甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。
关于李某住房贷款方案的说法，正确的是（ ）。A、李某的借款金额为330000元
B、李某的还款本息和为330000元
C、李某的月还款额为3750元
D、李某的年还款额为45000元
考题
李某 1999 年 6 月 10 日购买一栋别墅，价值 120 万元，同月 15 日，李某向A保险公司购买了房屋火灾保险，保险期限为 1年，保险金额为 120 万元，并于当日交清了保险费。2000 年 2 月10 日，李某将该别墅以 125 万元的价格卖给周某，李某并没有经A保险公司办理批单手续。2000年3 月 10 日，因意外发生巨大火灾，房屋全部被烧毁。有关部门的调查费用应由谁负责？为什么？
考题
李某 1999 年 6 月 10 日购买一栋别墅，价值 120 万元，同月 15 日，李某向A保险公司购买了房屋火灾保险，保险期限为 1年，保险金额为 120 万元，并于当日交清了保险费。2000 年 2 月10 日，李某将该别墅以 125 万元的价格卖给周某，李某并没有经A保险公司办理批单手续。2000年3 月 10 日，因意外发生巨大火灾，房屋全部被烧毁。若周某向A保险公司索赔，保险公司是否赔偿？为什么？
考题
李某 1999 年 6 月 10 日购买一栋别墅，价值 120 万元，同月 15 日，李某向A保险公司购买了房屋火灾保险，保险期限为 1年，保险金额为 120 万元，并于当日交清了保险费。2000 年 2 月10 日，李某将该别墅以 125 万元的价格卖给周某，李某并没有经A保险公司办理批单手续。2000年3 月 10 日，因意外发生巨大火灾，房屋全部被烧毁。若李某向保险公司索赔，保险公司是否赔偿？为什么？
考题
单选题刘某于2013年9月购买一栋别墅，成交价格950万元，另按照与房地产开发公司的合同约定支付别墅装修费用150万元。已知，当地契税税率为3%，则刘某应缴纳契税()万元。A
28.5B
29.5C
30D
33
考题
问答题赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有： 1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件; 2.赵某的购房发票; 3.商品房预售许可证复印件; 4.其他有关房地产市场资料。 请问： 1.上述资料用于抵押估价是否齐全? 2.估价人员可否承诺按170万元进行估价? 3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
考题
问答题甲在某市拥有一套海滨别墅，价值约200万元。因经商需要资金，甲以该别墅设立抵押向乙工商银行贷款150万元，并办理了抵押登记。一年后，甲以该别墅设立抵押向丙工商银行贷款100万元，并办理了抵押登记。甲因经常不在该别墅内居住，于是，经乙、丙同意，甲将该别墅出卖给了丁并告知了丁房屋抵押的情况，双方办理了过户登记手续。甲因经商失败，无力偿还乙、丙的到期贷款，于是，乙、丙欲对抵押的别墅行使抵押权，但遭到丁的阻挠。甲是否有权就同一别墅设立两个抵押权？
考题
单选题若李某1999年6月10日购买一栋别墅，价值120万元，同月15日，李某向A保险公司购买了房屋保险，保险期限为1年，保险金额为120万元，并于当日交清了保险费。2000年2月10日，李某将该别墅以125万元的价格卖给周某，李某并没有经A保险公司办理批单手续，2000年3月10日，因意外发生巨大火灾，房屋全部被烧毁。
张某拥有80万元的家庭财产，向保险公司投保家庭财产保险，保险金额为60万元。在保险期间张某家中失火，若李某向A保险公司索赔，则保险公司（）。A
全额赔偿，因为李某是投保人B
拒绝赔偿，因为李某对别墅已经不存在保险利益C
全额赔偿，因为保险期限尚未结束D
拒绝赔偿，因为是因意外发生的火灾不在可保范围内
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