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名词解释题
经济地理位置
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考题
选择填空题：A-劳动密集型B-聚集经济C-回波效应D-扩散效应E-镇区总体规划F-区位G-战略性规划H-工业化I-允许建设区J-适宜修建1、所谓的()是指扩张中的小城镇需要原材料和其他生产投入要素，同时也需要更广阔的产品销售市场，因而能刺激邻近地区生产的。2、所谓的()是指劳动力、资金和其他资源被吸收进大的城市中心或中心集镇，同时使次一级的城市或集镇得不到这些生产要素的供应，大城市的产品进入这些次级市场，又会使本地工业衰退。3、乡镇企业大多是()企业，乡镇企业的发展为农村富余劳动力提供了更多的就业机会，在促进人口集中方面有着特殊的效果。4、()促进小城镇建设，是农业转向工业的过程，这个过程表现为工业经济取代农业经济而占据经济结构主导地位，因而也是生产力发展和社会变迁的过程。5、()又称聚集经济利益、聚集经济效益，通常是指因企业、居民的空间集中而产生的经济利益或成本节约。6、()是指一个地区经济地理位置的优劣性和通达性，也就是交通要素相对于其他地区的优越度。7、小城镇总体规划作为()，是站在镇域范围内最高的位置上对经济、社会、环境的发展所进行的全局性和提纲性的谋划。8、()是根据镇域总体规划的城镇体系规划所提出的要求，通过合理利用空间资源和土地关系，来指导详细规划和镇区的建设。9、()的用地是指地形平坦、规整，坡度适宜，地质良好，地基承载力在0.15MPa以上，没有被20~50年一遇洪水淹没的危险的土地。10、()是指城乡建设用地规模边界所包含的范围，是规划期内新增城镇、工矿、村设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡建设用地指标落实到空间上的预期用地区。
考题
某铁路局2010年运输总支出为2350百万元，其中与运量无关支出占60％，全年完成800亿换算吨公里。2011年，该局改善了运输组织方式，使得换算周转量比去年增加15％，与运量无关支出无变化。该局下设A、B两个分局，A分局是尽头分局，其分局管内运量大于B分局管内运量，而通过运量小于B分局通过运量。根据上述情况请分析：影响铁路局运输成本大小的因素可能有( )。
A.客、货运量
B.所处经济地理位置
C.运输组织方式
D.客、货运输比重
考题
某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告
封面
估价项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估
估价委托人：××人民法院
房地产估价机构：××房地产评估有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：××××）×××（注册号：××××）
估价报告出具日期：×××××
致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件
一、估价假设条件
（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。
（二）本次估价基于以下概念：
所称估价，是指专业注册房地产估价师，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。
本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。
二、估价限制条件
（一）本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。
（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。
（四）按有关规定本估价报告自估价报告出具之日起半年内有效。随着时间推移，房地产市状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。
（五）本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由估价委托人提供，估价委托人对其所提供资料的真实性负责。由于估价委托人提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。
（六）注册房地产估价师对估价对象进行了现场勘查，并对估价对象现场勘查的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘查，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。
（七）遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给估价委托人使用。评估人员对估价委托人负有这样的责任：作为一名称职的注册房地产估价师，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。
（八）特殊说明事项：
1．估价对象土地使用权类型原为划拨，根据估价委托人提供的×地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1 998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844. 88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据估价委托人提供的厦门市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844. 88元，土地用途仍为工业。
2．估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至价值时点，估价委托人、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途一工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。
3．如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为6000～6500元／m2（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元／m2），二层价值在3800～4000元／m2（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约1680元／m2）。该数据仅供估价委托人参考。
4．根据估价委托人提供的租赁合同，权属人××××厂与××有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年1 2月1日至2021年1 1月30日，且××市××××有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。
（九）本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。因此拍卖成交后，应先按设定出让合同规定扣除需补交的地价款。
（十）本估价报告书一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。
估价结果报告
一、估价委托人
委托估价人：××区人民法院
二、房地产估价机构（略）
三、估价目的（略）
四、估价对象
（一）估价对象调查情况
（二）估价对象权利状况
1．估价对象为××××厂于1 992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1 998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让，设定出让年限自1 998年4月5日起至2048年4月4日止，至价值时点，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限为46年（取整）。
2．估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至价值时点，该建筑物已使用1 0年。
3．本次评估为委托房地产估价机构拍卖估价对象提供价格参考。
（三）估价对象状况
估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296. 32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1 998年4月5日至2048年4月4日，至价值时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下1层、地上1 2层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542. 50m2。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3. 3m，第一层层高为5m，第二～十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至价值时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木脚线。
三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。
六层内部无隔断，无装修。
七层为三立(××)汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。
八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
九～十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室为设备层，无装修。
根据注册房地产估价师现场勘查，估价对象的使用与维护状况良好。
五、价值时点
2002年05月23日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益法评估其价格然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
十、估价结果
估价对象在价值时点2002年05月23日的价值为￥3636. 11万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整）
注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景描述与分析
根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万m2但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24. 6%下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳利用分析
估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，注册房地产估价师认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途一工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。
五、估价方法适用性分析（略）
六、估价测算过程
评估思路：
遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。待估综合楼底层层高较高为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
（一）地下室
采用成本法
1．计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
2．计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标：
注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。
3．计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元／m2。
（二）综合楼底层
1．收益法
(1)计算公式：
V =A/R[1-1/(1+R)n]
式中V一收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率；
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见下表：
注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元／m2。
2．成本法
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及厦门市的有关规定，确定以下指标：
注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2427元／m2
（三）综合楼二～十二层
1．收益法
(1)计算公式：
V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中V——收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率；
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见下表：
注：本市城镇土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：2040元／m2
2．成本法
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标：
注：本地城镇土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2。
七、估价结果确定
（一）估价对象单价的确定
1．地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m2；
2．综合楼底层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：( 2427 +2638)/2=2533（元/m2）。
3．综合楼第二～十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245 +2040)/2=2143（元/m2）。
具体见下表：
（二）房地产评估结果
估价对象在价值时点2002年05月23日的价值为3636. 11万元（大写人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整）。
考题
城市土地的特点有以下几点（）A、价值的密集性B、经济地理位置的差异性C、城市土地利用具有固定性D、城市土地在自然特性方面具有差异性E、城市土地在利用过程中所涉及的各种利益关系具有复杂性
考题
某铁路局2011年运输总支出为2350百万元，其中与运量无关支出占60％，全年完成800亿换算吨公里。2012年，该局改善了运输组织方式，使得换算周转量比去年增加15％，与运量无关支出无变化。该局下设A、B两个分局，A分局是尽头分局，其分局管内运量大于B分局管内运量，而通过运量小于B分局通过运量。影响铁路局运输成本大小的因素可能有（）。A、客、货运量B、所处经济地理位置C、运输组织方式D、客、货运输比重
考题
多选题某铁路局2011年运输总支出为2350百万元，其中与运量无关支出占60％，全年完成800亿换算吨公里。2012年，该局改善了运输组织方式，使得换算周转量比去年增加15％，与运量无关支出无变化。该局下设A、B两个分局，A分局是尽头分局，其分局管内运量大于B分局管内运量，而通过运量小于B分局通过运量。影响铁路局运输成本大小的因素可能有（）。A客、货运量B所处经济地理位置C运输组织方式D客、货运输比重
考题
单选题零售业结构合理化应遵循的原则不包括（ ）。A
有利于搞活市场，实行多渠道流通B
根据“有利生产，方便生活”的原则，网点设置要灵活多样，结构合理C
减少流通环节的原则D
要根据不同的经济地理位置、人口密度以及消费水平，设置合理的网点层次
考题
多选题以下关于狭义的区位的理解正确的是（ ）。A指某一具体投资场地在城市中的地理位置B包括宏观位置和中观、微观位置C包括经济地理位置和自然地理位置D某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的E可以从图上或现场找到该宗地
考题
问答题EC网站是目前世界上最大的网上贸易网站之一，提供来自全球186个国家和地区的最新商业机会信息和一个高速发展的商人社区。从1999年3月开创到2001年3月，EC网站已经有了62万会员。
2000年下半以来，很多网络公司都在走下坡路，EC网站确定新的战略："回到中国"。2000年EC网站在中国只有杭州、北京、上海、深圳4个分公司，2001年增加到16个分公司。在海外，EC网站也在不断推广，已开始了和欧洲中小企业联合会合作，发展的势头越来越好。
EC网站的发展战略是面向国际的，即为商人建立一个全球最大的网上商业机会信息交流站点，这种模式引起风险投资者的关注。网站以"东方的智慧，西方的运作，全球的大市场"的思路来设计战略的实施，获得了巨额的国际风险投资。
EC网站的管理也是面向国际的。它与Motorola结盟，邀请Softbank总裁出任首席顾问，邀请世界贸易组织前任总干事加入顾问委员会，邀请Yahoo搜索引擎专利发明人担任首席技术执行官。在这支国际顾问团队的帮助下，EC网站以网络时代的速度为国际贸易界推出了完善的网上交易平台，以一流的创意和一流的技术，成为互联网B2B电子商务的先锋。
EC网站基于互联网，成长于互联网。从第一天起，EC网站就没有将自己定位于一家互联网公司，而是定位于一家商业服务公司。该公司的最高领导层认为，电子商务贵在商务，电子只不过是一个手段。正是把互联网作为工具为客户提供服务的正确理念，使得EC网站在激烈的网络竞争时代能够不断地扩展自己的业务。EC网站一开始就提出为中小型企业服务，为出口企业服务，做B2B，做中国特色的电子商务，这个观念一直没有改变过，为此，他们推出了国内第一个有关行业加入世贸组织的WTO频道，帮助中国中小企业全面铺平"入世"之路。EC网站将中国公司总部设于上海，利用其独特的经济地理位置推动电子商务的应用。
EC网站独创的B2B模式实际上是主要面向中小企业的网络平台（中介网），它是由中介机构即EC网站建网，主要面向中小企业提供产品的信息、采购和销售等方面的服务，它可以协助企业采购人员和供应商直接见面，并能够追踪供应商品的种类和价格的变化，从而大大简化企业间的业务流程，极大地减少了传统商务模式下产品营销过程中的耗费。同时，客户管理成本的降低和采购决策方面的海量信息更可以为企业带来长期效益。
作为互联网经济的核心，电子商务的目标是通过计算机网络的方式进行商务活动，所以，它要服务于商务，满足商务活动的要求，商务将是电子商务的永恒主题。电子商务代表着未来商务的发展方向，这一点，决定了电子商务的生命力。Forester Research 的研究资料表明，B2B的在线收入在未来3年内将达到1.3万亿美元，而同一时间，B2C的收入也会达到2000多亿美元。电子商务对世界经济的发展和竞争格局正在产生巨大影响。正是基于对电子商务的正确认识，才使得EC网站对自己的事业充满信心，稳步推进。国际风险投资。
在很多网络公司走下坡路的状况下，为什么EC网站还能获得发展？
考题
多选题零售业合理化应遵循的原则有（）。A有利于搞活市场，实行多渠道流通，充分发挥各种经济形式、经营方式的特点B应根据"有利生产，方便生活"的原则，网点设置要灵活多样，结构合理C根据方便配送原则，就近设置网点D要根据不同的经济地理位置、人口密度以及消费水平，设置合理的网点层次E根据方便群众和经济核算相结合的原则，合理设置县乡农村商业网点
考题
单选题土地的经济地理位置具有（）A
不可位移性B
可垄断性C
可变性D
样性
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