房地产估价报告致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、委托估价方(略）
二、受理估价方（略）
三、估价对象
某公司拥有的商业办公用房。估价对象所处土地级别为九级，该地位于某乡某村某号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图（略）。
估价对象为某公司所有的商业办公用房，建于2000年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修;三层铺地板砖，内墙多彩喷涂，顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租，三层为公司办公用房。该建筑物于2000年7月办理《房屋所有权证》（略），建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地，租期10年，从2000年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1999年6月30日办理（略）。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权,并对地上建筑物进行补偿。
四、估价时间2001年12月1日。
五、估价依据（略）
六、估价原则（略）
七、估价方法
采用收益法测算房地产价格。
八、估价结果
根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象2001年12月1日时点价值为206万元。
九、估价人员（略）
十、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、实物状况分析(略）
二、区位状况分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最髙最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。
六、估价测算过程计算公式为：

式中V——房地产价格；
a——房地产年净收益；r——建筑物报酬率；n——可产生收益的年期；
Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。
1.年净收益
根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元/m2。
按照房屋租约规定，租金中不含水、电费用及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，某公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：
a={30X1153.93X12X[1-(6%+7%+2%)]-13500}万元=34万元
2.合同期满时的建筑物补偿价格Vn
土地租用合同期满时，某公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为700元/m2。即：
Vn=700元/m2X1153.93m2=807751元=81万元
3.报酬率r
国家公布的2001年一年期银行存款利息率为7.47%,考虑一定的风险因素，结合对同类物业平均收益率的调査，确定报酬率为9%。
4.剩余使用年期n
根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.1年。
根据确定的上述参数，代入计算公式可得：

七、估价结果确定
根据估价人员的仔细分析、认真计算,得出估价对象在估价时点2001年12月5日的价值为230万元。
附件(略）
2001年12月16日