2020年房地产估价师考试《经营与管理》模拟练习题（21）

发布时间：2020-10-05

各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《经营与管理》的模拟练习题，感兴趣的小伙伴赶快来看看哦！

多项选择题

1、下列关于房地产和房地产市场的描述，正确的有( )。

A、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动

B、因为土地和地上建筑物不能移动，所以不可以被某个人或单位拥有

C、电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易

D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成

E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别

2、影响房地产市场发展的基本因素有( )。

A、社会因素

B、经济因素

C、资源因素

D、政策因素

E、技术因素

3、影响房地产市场转变的主要力量包括( )。

A、金融业的发展

B、生产和工作方式的转变

C、人文环境的变化

D、社会环境的变化

E、政治制度的变迁

4、政府在房地产市场中的主要职能有( )。

A、制定市场规则

B、进行市场监管

C、确定土地利用条件

D、制定商品房价格

E、提供商业贷款

参考答案及解析

1、【正确答案】 CDE

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的含义。选项A错误，传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所;选项B错误，虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有。参见教材P30。

2、【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。

3、【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：(1)金融业的发展;(2)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善;(3)生产和工作方式的转变;(4)人文环境的变化;(5)自然环境的变化;(6)政治制度的变迁。参见教材P32～33。

4、【正确答案】 AB

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见教材P34。

好了，以上就是2020年房地产估价师考试《经营与管理》模拟练习题（21）的全部内容了，如果各位小伙伴还有不清楚的地方，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。
在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　）。

A、折旧费
B、审计费
C、金融机构手续费
D、无形资产摊销费
答案：C
解析：
本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P262。

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m2)。

项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。

该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

正确答案：
[答案]
(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：
第1年年初投入自有资金9000万元；
第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；
第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款
132750-7750=5000(万元)
第4年年初借款本息和共计：
10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)
销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，
第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)
利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；
还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。



某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些

答案：
解析：
1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。
2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
3.报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本。
5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。
6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。

下列表述中，不正确的是（ ）。

A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地时可以一同处分

B．甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告

C．甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D．甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》利《住它使用说明书》

正确答案：ACD

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