2020年房地产估价师考试《案例与分析》每日一练(2020-09-05)

发布时间：2020-09-05

各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《案例与分析》的每日一练，感兴趣的小伙伴赶快来看看哦！

阅读理解

抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。

<1> 、按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿( )万元。

A、70

B、60

C、40

D、30

<2> 、如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按( )分别受偿。

A、所欠债务的总额比例

B、所欠债务的先后顺序

C、尚欠债务的比例

D、债权人索债的急缓程度

<3> 、如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿( )万元。

A、70

B、60

C、40

D、30

<4> 、该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。

A、抵押价值

B、处分抵押物时的市场价值

C、抵押价值-处分抵押物的费用及税费

D、处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

答案

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押人一共欠债80+20=100万元，其中欠甲80万元，抵押品变卖60万元，那么甲还有20万元属于普通债权，普通债权是按比例偿还的，因此选C。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。变现价值就是当还不起贷款了，要拍卖，扣除了手续费等以后剩下的款项就是变现价值。

好了，以上就是2020年房地产估价师考试《案例与分析》每日一练（十）的全部内容了，如果各位小伙伴还有不清楚的地方，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

目前我国建设监理主要是项目决策阶段的监理。（ ）

正确答案：×
答案：×监理范围可以是工程建设的全过程监理。也可以是阶段监理。即项目决策阶段的监理和项目实施阶段的监理。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。

某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值?如果可能，出现这种情况的主要原因是什么?

正确答案：
可能。主要有以下三种原因：①物质方面升值。是指建筑物在实体方面的多于正常的养护投入使房屋价值增加。比如在房屋平均正常维护基础上加大维护投入，缩短维修周期，在正常使用中注意加强对房屋全面的保护，采取科学、专业的保护措施等；②功能方面升值。是指建筑物成本效用的相对增加所引起的价值上涨，主要指已有或更新的部件、装修、设备、设施或系统等对房地产价值的贡献大于其成本。如设计具有前瞻性，在投入使用后不久(比如三、四年内)就与那时的市场流行趋势吻合，改变建筑物内部布局或重新装修、增设中央空调系统、房问音响系统，使之与未来市场流行趋势吻合等；③经济方面升值。是指建筑物本身以外的各种有利因素所造成的价值上涨，包括供给偏少、需求偏旺、自然环境优化、城市规划改变、政府政策变化等。如在建筑物附近兴建地铁线路、街心花园、绿地、拆除了有一定污染的工厂或垃圾转运站。
甲、乙物业2014年10月的价值均为1100万元。预计2015年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（　）。

A、甲物业投资风险大
B、乙物业投资风险大
C、甲、乙物业的投资风险相同
D、难以判断甲、乙物业的投资风险大小
答案：B
解析：
考点:概率分析中的期望值法。
第一步，计算两物业的期望值（加权平均值）、
物业甲的价值的期望值：1200×50%＋1000×50%＝1100。
物业乙的价值的期望值：1300×50%＋900×50%＝1000。
第二步，计算两物业的标准差。
甲的标准差=[（1200－1100）2×0.5＋（1000－1100）2×0.5]0.5＝100。
乙的标准差=[（1300－1100）2×0.5＋（900－1100）2×0.5]0.5＝200。
甲乙物业价值的期望值相同，则比较标准差小的风险小，甲的标准差小。
另一种解法：带有技术含量的定性分析，1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900与1100的偏差程度小，所以计算出的标准差一定前者小。

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