2020年房地产估价师考试《案例与分析》每日一练(2020-09-05)

发布时间：2020-09-05

各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《案例与分析》的每日一练，感兴趣的小伙伴赶快来看看哦！

2014年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

问题：

1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

考点分析：比较法的可比实例的选取+收益法价值形成过程的注意问题

【参考答案】

1.不能直接将其选作可比实例(1分)。理由如下：

(1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同;

(2)商场与临街商铺的规模不相当;

(3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;

(4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;

(5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;

(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;

(7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。(2分)

《房地产估价理论与方法》教材182～183页。

2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

(1)租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。(2分)

(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入或应考虑是否存在无形收益。(2分)

《房地产估价理论与方法》教材257～258页。

3.(1)确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。(实际和客观的差别)

(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。

(4)确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。

(5)还要注意正常商业利润的合理剥离。(3分)

《房地产估价理论与方法》教材254页。

试题总结：商业用途、商住用途、写字楼、酒店考得多一些。住宅会增加划拨地、在建工程等情况，同时比较法和收益法两种方法同时使用。必须有一些复杂的内容、出租、抵押、征收等，有自己独特的问题，如收取较高的管理费。

好了，以上就是2020年房地产估价师考试《案例与分析》每日一练（八）的全部内容了，如果各位小伙伴还有不清楚的地方，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

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某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/ m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（　）元/ m2。

A、3000
B、3277
C、3500
D、3599

答案：C

解析：

考点:统一计价单位。住宅总价＝（145＋9）×3295＝507430；按套内建筑面积计算的单价＝507430/145＝3499.517241≈3500元/ m2。

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某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

答案：

解析：

设月最低租金为A元。
第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。
第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。 年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。
第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。
第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。
第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。
第6～50年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。

(2)净现值=0，可求最低月租金水平：



ic=16% 则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。 则：A=86.45元/m2。

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判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　）阶段的工作。

A、风险辨识
B、风险估计
C、风险评价
D、风险决策

答案：B

解析：

本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。

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在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。

A、 未知、需要求取的待开发房地产的价值
B、 投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、 销售税费
D、 开发成本、管理费用和销售费用

答案：B

解析：

[知识点] 开发经营期、投资利息和开发利润的测算

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