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如果市场估价人员对该小区面积为90平方米左右的住宅的估价在16700N17300元／平方米之间．则下列说法不正确的是：
A.48号1002室属于正常成交案例
B.83号204室属于正常成交案例
C.111号801室属于正常成交案例
D.只有两套面积为90平方米左右的住宅属于正常成交案例
B.83号204室属于正常成交案例
C.111号801室属于正常成交案例
D.只有两套面积为90平方米左右的住宅属于正常成交案例
参考答案
参考解析
解析：在表格中，面积在90平方米左右的住宅共有3套，即48号1002室，面积95．64平方米，单价1．73万元；83号204室，面积89．45平方米，单价1．68万元；111号801室，面积88．51平方米，单价1．75万元。题干给出面积在90平方米左右的住宅估价在16700～17300元／平方米之间，111号801室的单价明显不在此范围内，属于不正常的成交案例，所以选择C项。
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考题
如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）万元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.44
考题
（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。第 4 题 要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有 （ ）A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D．估价方法的选用必须征得委托人的同意
考题
若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是( )A．本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B．本次评估已考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减C．若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整D．若估价对象变更用途获得批准，则估价结果应适当调整
考题
某房地产开发公司开发建设一住宅小区，建设用地面积为50000平方米，住宅平均售价为3000元/平方米，固定成本为1260万元，单位产品的可变成本为1290元/平方米。采用盈亏平衡分析法对投资进行评估，若规划批准的总建筑面积为100000平方米，则其经营安全率为（ ）%.A.90.23B.92.63C.95.80D.97.06
考题
某小区拟建建筑面积为10万平方米的住宅，其中30%的建筑面积为一室一厅户型、70㎡/户，40%的建筑面积为二室一厅户型、90㎡/户，20%的建筑面积为三室二厅户型、120㎡/户，10%的建筑面积为四室二厅户型、150㎡/户，根据以上要求初步估算该小区住宅建筑户数为( )。A.930户左右
B.1042户左右
C.1106户左右
D.1254户左右
考题
如果市场估价人员对该小区面积为90平方米左右的住宅的估价在16700~17300元/平方米之间，则下列说法不正确的是_。
A.48号1002室属于正常成交案例
B.83号204室属于正常成交案例
C.111号801室属于正常成交案例
D.只有两套面积为90平方米左右的住宅属于正常成交案例
考题
本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
考题
某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（ ）。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权
B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权
C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权
D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
考题
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，表述不正确的是（ ）。A、利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格
B、利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格
C、利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益
D、该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题
考题
估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）万元。A．83.51
B．85.26
C．85.36
D．87.16
考题
某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（ ）。
A、此估价报告的有效期为20年
B、此估价报告的有效期原则上不超过1年
C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上
D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
考题
某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告( )。A、 均要负法律责任
B、 在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估
C、 经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估
D、 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
E 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
考题
某人购买了一套建筑面积为120平方米、套内建筑面积为100平方米、套内建筑面积单价为5 000元／平方米的商品住宅，支付了40％的首付款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。
评估该套住宅的价值，适用的估价方法有( )。A. 市场法
B. 成本法
C.收益法
D.利率法
考题
某人购买了一套建筑面积为120平方米、套内建筑面积为100平方米、套内建筑面积单价为5 000元／平方米的商品住宅，支付了40％的首付款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。
为抵押贷款的需要，应委托( )评估该套住宅的价值。A. 该住宅的开发企业
B. 销售该住宅的经纪机构
C. 该住宅的贷款银行
D. 房地产估价机构
考题
2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为（ ）。A.向出具报告的房地产估价机构咨询
B.另行委托其他房地产估价机构重新估价
C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价
D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定
考题
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：（1）复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？（2）复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？2．甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？3．某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？
考题
估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。【2011年真题】A、83.51B、85.26C、85.36D、87.16
考题
经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是（ ）。A、该地块的最佳土地用途为住宅B、出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误C、按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高D、投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险
考题
某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元/平方米的商品住宅，付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。根据上述资料，回答下列问题：
评估该套住宅的价值，适用的估价方法有（ ）。A、市场法B、成本法C、收益法D、假设开发法
考题
某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元／平方米的商品住宅，首付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。
评估该套住宅的价值，适用的估价方法有（ ）。A、市场法B、成本法C、收益法D、假设开发法
考题
某男性借款人，现年31岁，欲购买面积为63平方米，房龄10年的住宅一套。该房产地处城郊，合同价80万元，实际评估价70万元，契税价60万元。经查询信用报告，其无贷款记录且无住房，则该客户最多可贷款（）万元。A、56B、49C、42D、30
考题
多选题某人购买一套建筑面积120平方米，套内建筑面积100平方米，套内建筑面积单价5000元/平方米的商品住宅，付了40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。根据上述资料，回答下列问题：
评估该套住宅的价值，适用的估价方法有（ ）。A市场法B成本法C收益法D假设开发法
考题
单选题根据表中数据，下列说法正确的是（ ）。A
2012年1月某小区二手房成交面积已超过700平方米B
2012年1月某小区成交的二手房单价均高于16000元/平方米C
面积为90平方米左右的住宅单价普遍低于面积为60平方米左右的住宅单价D
面积为90平方米左右的住宅单价普遍高于面积为105平方米以上的住宅单价
考题
单选题如果市场估价人员对该小区面积为90平方米左右的住宅的估价在16700～17300元/平方米之间，则下列说法不正确的是（ ）。A
48号1002室属于正常成交案例B
83号204室属于正常成交案例C
111号801室属于正常成交案例D
只有两套面积为90平方米左右的住宅属于正常成交案例
考题
单选题经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是（ ）。A
该地块的最佳土地用途为住宅B
出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误C
按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高D
投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险
考题
单选题某住宅小区总建筑面积为10000平方米，建筑物基底面积之和为2000平方米，小区规划用地面积为5000平方米，则该小区的建筑密度为（）。A
40%B
20%C
50%D
30%
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