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问答题
【案例3－5】 ××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告（节选） 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 1．估价对象基本情况 估价对象位于××市××区，东至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗邻钱塘江，距区政府约1500m，距在建的地铁站约2000m，至火车站约25分钟车程，至××国际机场约20分钟车程，附近有K195、K315、K327等多路公交站点，周边有各类大型居住物业及商务中心，地理位置优越，交通条件便利。 估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得，由A、B两地块组成，总用地面积55093㎡，其中，A地块31950㎡，为住宅用地；B地块23143㎡，为商业、办公用地。2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求： （1）A地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成； （2）B地块商业办公大楼（五星级酒店）为一幢主楼54层、地下3层、总高228m的大厦，同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。为确保酒店建成为××区的精品工程，要求酒店总投资额在6亿元人民币以上或等值外币（注：实际投资预算为10亿元人民币）。其技术指标见下表： 2008年2月，因西湖景观及城市规划需要，市规划局要求该项目的五星级酒店由原来设计高度228m降至160m。此规划变更，不但导致酒店的前期开发投资浪费，而且对酒店自身的品质、建筑体形、江景湖景视野、建筑密度和绿地率等产生不利影响，给甲公司造成多方面的经济损失。 因此，政府相关部门经专题研究决定，由此造成的经济损失，经中介机构评估后，按规定予以补偿。 2．估价对象勘察现状 至估价时点，A地块住宅楼项目主体已封顶，根据委托人提供的资料，住宅预售面积为可售面积的55%。//B地块五星级酒店已完成场地平整、勘探设计及环境评价、酒店扩初设计、酒店可行性研究方案、施工图设计、酒店餐厅内装饰设计等，并完成了酒店基坑、桩基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。 3．权利状况及建设手续 （1）土地权利状况 本项目包括A、B两地块，共有三本《国有土地使用证》，土地使用权人均为甲公司。 ①杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为综合（办公）用地，土地面积为12747㎡，使用年限至2056年1月15日止； ②杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为商业用地，土地面积为10396㎡，使用年限至2046年1月15日； ③杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为住宅用地，土地面积为31950㎡，使用年限至2076年1月15日。 （2）建设手续 本开发项目已取得下列建设手续： ①《建设工程规划许可证》，编号为2006015330××； ②《建筑工程施工许可证》，编号为33010820061026××。 （3）他项权利 在估价时点，酒店项目未设定抵押他项权利，但存在勘察设计、桩基施工等应付未付款项。 四、估价目的 为甲公司向政府提出经济补偿提供参考依据。 五、价值时点 二OO八年二月十日。 【纠错】2011教材新要求，简述价值时点的理由。 六、价值类型 本次估价基于公开市场价值标准，估价结果为新规划相对原规划所造成的土地减值损失、酒店收益损失、前期开发损失（已支付和合同约定支付）、相邻关联物业减值损失等。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价技术思路与方法 因规划调整给甲公司造成多种经济损失，不但影响酒店项目本身，还涉及到关联的住宅楼盘价值，无法采用常规的房地产估价方法。因此，本项目以经济损失估价为主线，采用类似于重置成本法和收益现值法的评估方法，对有形损失客观计价，对无形损失分析量化，确定价值影响系数，计算各项损失价值，累加后确定损失总价。 【纠错】缺所选估价方法的定义。 十、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，选用适当的估价方法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析、测算，得出如下评估结论：至估价时点，由于规划条件变更所致的甲公司各类经济损失总计为195654165元，大写：人民币壹亿玖仟伍佰陆拾伍万肆仟壹佰陆拾伍元整。 【纠错】缺单价表示。 十一、估价人员（略） 【纠错】应叫注册房地产估价师 十二、协助估价人员 十三、实地查勘期（略） 十四、估价作业期 2008年2月15日至2008年3月8日。
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考题
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
考题
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（--）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值六、估价时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。八、估价原则（略）九、估价方法由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限（略）
考题
本次估价背景情况如下：
估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。
以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件” 的内容片段：
估价假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。
2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。
3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持
安全的正常使用为前提。
4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
（二）未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设
据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。
（四）不相一致假设
1.估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。
2.经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。
（五）依据不足假设
本次估价无依据不足假设。
二、估价报告使用限制（略）
考题
某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）
致委托估价方函（略）
估价的假设和限制条件(略）
估价结果报告
一、委托方
某人民法院
二、估价方
某房地产评估有限公司
三、估价对象
(一)估价对象权利状况
1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限为46年(取整）。
2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。
3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。
(二)估价对象状况
估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业,土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自2002年7月11日至2052年7月10日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“某酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
底层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶;其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
二层用途为某餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。
三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。
六层内部无隔断，无装修。
七层为某汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。
八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室为设备层，无装修。
根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。
四、估价目的（略）
五、估价时点（略）
六、价值定义（略）
七、估价依据(略）
八、估价原则
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：
1.合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2.最高最佳使用原则:遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3.替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格;另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
十、估价结果
估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币畚仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整）。
(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）
估价技术报告
一、个别因素分析
1.估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。
2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整）。
3.估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼，估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
4.估价对象所在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
5.估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面
积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，巳改作“某酒店”使用。
6.估价对象原批准用途为工业厂房，由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查，产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法先用（略）
六、估价测算过程
评估思路：
遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本;待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
(一）地下室
采用成本法
1.计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
2.计算过程。根据市场调查及有关规定，确定以下指标（表2—17)。
3.计算结果。成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。
(二)综合楼底层
1.收益法
(1)计算公式：
式中V——收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率； n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表2—18。
(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。
2.成本法
(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
(2)计算过程。根据市场调查及X X市的有关规定，确定以下指标（表2—19)。
(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2445元/m2。
(三）综合楼第二至十二层
1.收益法
(1)计算公式：
式中v——收益法评估价格；a——房地产年纯收益；
R——报酬率；n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表2—20。
(3)计算结果：2040元/m2。
2.成本法
(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
(2)计算过程。根据市场调查及XX的有关规定，确定以下指标(表2—21)。
(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2245元/m2。
七、估价结果确定
(一)估价对象单价的确定
1.地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1 002元/m2。
2.综合楼底层:采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2 445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为[(2445+2638)/2]元/m2=2542元/m2。
3.综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果,则估价对象的房地产单价为:[(2245+2040)/2]元/m2=
2 143元/m2。
具体见表2—22。
(二)房地产评估结果
估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元。附件(略）
考题
某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某办公用地估价结果报告
一、委托人
XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)
二、估价机构
XX房地产咨询服务公司
三、估价对象
1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。
2.估价对象规划设计条件：
规划用途：办公；
总占地面积：1000m2；
容积率:4;
覆盖率：50%;
总建筑面积:4000m2;
建筑物层数:8层。
四、估价目的
为委托方以土地合资人股提供依据。
五、估价日期
2004年5月12日至21日。
六、估价时间2004年5月12日。
七、估价人员（略）
八、估价依据(略）
九、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
十、采用的估价方法
根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其计算公式为：
地价=楼价一建筑费一专用费用一利息一销售费用一税费一开发商利润
十一、估价结果
估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。十二、估价人员（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
某办公用地估价技术报告
一、实物状况分析(略）
二、区位状况分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。
六、估价测算过程
1.预计出售楼价
预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。
2.预计建设期
预计到1998年7月可完全建成投入使用。
3.估计开发费以及开发商利润
估计建筑费为2000元/m2;专业费为建筑费的6%;年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%;税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等;开发商利润为20%。
4.求取地价
(2)总建筑费=4 000m2X2000元/m2=8000000元
(3)总销售费用=22 682090元X3%=680462.7元
(4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则
总利息=地价X6%+8000000X0.5X6%=0.06X地价+240000
(5)总税费：22 682090元X18%=4082776.2元
(6)利润=总建筑费X20% =8000000元X20%=1600000元由以上计算得出：
总地价=22682090—8000000—680462.7-0.06X地价一240000—4082.776.2—1600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1950.39元/m2
七、估价结果确定
本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。有关说明及附件（略）
考题
1.封面（略）目录（略）
致委托人函（略） ××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。
表1 估价对象估价结果一览表
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中1～2 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，4～5 层为客房及办公用房。
大楼外墙为粉色墙砖，1～3 层为大面积玻璃窗，4～5 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
（二）权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007 年6 月6 日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006 年4 月20 日；登记日期：2006 年4 月21 日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。
四、区位状况（略）
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点
2009 年4 月21 日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）
九、估价原则（略）
十、估价方法（略）
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。
十二、估价对象变现能力分析（略）
十三、估价人员（略）
十四、估价作业日期
2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。
十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
2009 年5 月22 日
附件（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1．收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式
式中：V——收益价格；
Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；
Y——房地产的报酬率（折现率）。
（1）确定房地产收益
①租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。
表2 租约期内年有效毛收入一览表
其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
②租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。
（2）确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。
（3）确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用，则估价对象年净收益见表3。
表3 估价对象年净收益计算一览表 单位：元/m2
（4）确定报酬率
综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。
（5）确定估价对象收益价格
估价对象收益价格为：
2．市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数
（1）可比实例的选取（见表4）
表4 可比实例相关情况
（2）建立可比价格基础（略）
（3）选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
①交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
②交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
③区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
④估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。
表5 估价对象与可比实例比较因素情况表
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。
表6 估价对象与可比实例因素修正系数表
⑤建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个
别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。
表7 比较因素修正表
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。
七、估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结
果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
评估单价=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。
评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。
总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
××房地产估价有限公司
二00 九年五月二十二日
考题
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一)估价对象实物状况（略）
(二)估价对象权益状况（略）
(三）估价对象区位状况（略）
四、估价目的
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义
估价对象于估价时点的公开市场价值。
六、估价时点2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。
3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。
5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》(A房市〔2002〕148号）。
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74
号）。
8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许（2008)第X X号）。
9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义
略)。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
考题
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（ ）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B、价值类型和定义、估价对象分析、致估价委托人函
C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D、价值类型、估价作业期、实地查勘期
考题
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（ ）。A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函
C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制
D.价值类型.估价作业期.实地查勘期
考题
从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序，正确的是（ ）。A、①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③搜集估价所需资料一④拟定估价作业方案一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑾估价资料归档B、①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④搜集估价所需资料一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑩估价资料归档C、①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④实地查勘估价对象一⑤搜集估价所需资料一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑨估价资料归档D、①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③实地查勘估价对象一④搜集估价所需资料一⑤拟定估价作业方案一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨出具估价报告一⑩审核估价报告一⑩估价资料归档
考题
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B、价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D、价值类型和定义、估价作业日期、实地查勘期
考题
现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？（）A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C、估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D、估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E、估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价
考题
一份完整的估价报告通常由（）组成。A、封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B、标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C、致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D、委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期
考题
估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和（）。A、价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件B、价值类型、估价对象分析、致委托人函C、价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制D、价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制
考题
附件通常包括（）。A、估价对象的位置图，四至和周围环境的图片、土地形状图、建筑平面图、建筑物外观和内部状况的图片、估价对象的产权证明、估价中引用的其他专用文件资料、估价人员和估价机构的资格证明、专业经历和业绩等B、委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员C、致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D、标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号
考题
单选题估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和( )。A
价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件B
价值类型、估价对象分析、致委托人函C
价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制D
价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制
考题
单选题估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A
价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B
价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C
价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D
价值类型和定义、估价作业日期、实地查勘期
考题
多选题现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？（）A估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价
考题
问答题【案例3－5】 ××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告（节选） 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 1．估价对象基本情况 估价对象位于××市××区，东至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗邻钱塘江，距区政府约1500m，距在建的地铁站约2000m，至火车站约25分钟车程，至××国际机场约20分钟车程，附近有K195、K315、K327等多路公交站点，周边有各类大型居住物业及商务中心，地理位置优越，交通条件便利。 估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得，由A、B两地块组成，总用地面积55093㎡，其中，A地块31950㎡，为住宅用地；B地块23143㎡，为商业、办公用地。2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求： （1）A地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成； （2）B地块商业办公大楼（五星级酒店）为一幢主楼54层、地下3层、总高228m的大厦，同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。为确保酒店建成为××区的精品工程，要求酒店总投资额在6亿元人民币以上或等值外币（注：实际投资预算为10亿元人民币）。其技术指标见下表： 2008年2月，因西湖景观及城市规划需要，市规划局要求该项目的五星级酒店由原来设计高度228m降至160m。此规划变更，不但导致酒店的前期开发投资浪费，而且对酒店自身的品质、建筑体形、江景湖景视野、建筑密度和绿地率等产生不利影响，给甲公司造成多方面的经济损失。 因此，政府相关部门经专题研究决定，由此造成的经济损失，经中介机构评估后，按规定予以补偿。 2．估价对象勘察现状 至估价时点，A地块住宅楼项目主体已封顶，根据委托人提供的资料，住宅预售面积为可售面积的55%。//B地块五星级酒店已完成场地平整、勘探设计及环境评价、酒店扩初设计、酒店可行性研究方案、施工图设计、酒店餐厅内装饰设计等，并完成了酒店基坑、桩基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。 3．权利状况及建设手续 （1）土地权利状况 本项目包括A、B两地块，共有三本《国有土地使用证》，土地使用权人均为甲公司。 ①杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为综合（办公）用地，土地面积为12747㎡，使用年限至2056年1月15日止； ②杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为商业用地，土地面积为10396㎡，使用年限至2046年1月15日； ③杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为住宅用地，土地面积为31950㎡，使用年限至2076年1月15日。 （2）建设手续 本开发项目已取得下列建设手续： ①《建设工程规划许可证》，编号为2006015330××； ②《建筑工程施工许可证》，编号为33010820061026××。 （3）他项权利 在估价时点，酒店项目未设定抵押他项权利，但存在勘察设计、桩基施工等应付未付款项。 四、估价目的 为甲公司向政府提出经济补偿提供参考依据。 五、价值时点 二OO八年二月十日。 【纠错】2011教材新要求，简述价值时点的理由。 六、价值类型 本次估价基于公开市场价值标准，估价结果为新规划相对原规划所造成的土地减值损失、酒店收益损失、前期开发损失（已支付和合同约定支付）、相邻关联物业减值损失等。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价技术思路与方法 因规划调整给甲公司造成多种经济损失，不但影响酒店项目本身，还涉及到关联的住宅楼盘价值，无法采用常规的房地产估价方法。因此，本项目以经济损失估价为主线，采用类似于重置成本法和收益现值法的评估方法，对有形损失客观计价，对无形损失分析量化，确定价值影响系数，计算各项损失价值，累加后确定损失总价。 【纠错】缺所选估价方法的定义。 十、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，选用适当的估价方法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析、测算，得出如下评估结论：至估价时点，由于规划条件变更所致的甲公司各类经济损失总计为195654165元，大写：人民币壹亿玖仟伍佰陆拾伍万肆仟壹佰陆拾伍元整。 【纠错】缺单价表示。 十一、估价人员（略） 【纠错】应叫注册房地产估价师 十二、协助估价人员 十三、实地查勘期（略） 十四、估价作业期 2008年2月15日至2008年3月8日。
考题
问答题【案例3－6】 A市××路××苑A021、A022、A023、A024、A025五套 涉案公寓估价结果报告（节选） 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 1．物质实体状况 物质实体状况详见下表： 2．权益状况 根据××省××检察院提供的资料显示，估价对象房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙公司所有。现已被司法机关扣押。 【纠错】缺区位状况描述。 四、估价目的 为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供参考依据。 五、价值时点 根据委托鉴定书确定估价时点为1999年1月1日。 【注意】属于回顾性估价，所以价值时点在过去 六、价值类型 估价对象的价格是依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）以及国家、地方制定和发布的关于房地产估价的相关法律、法规、政策计算的估价对象在估价时点最可能形成或成立的公开市场价格。 公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。 七、估价依据（略） 八、估价原则 本次估价在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、公平原则。 【纠错1】不是抵押报告不用谨慎原则。 【纠错2】缺估价时点原则。 九、估价方法 针对估价对象的特殊性和估价目的，本公司及时组织估价项目小组，深入细致地分析和研究了委托人提供的相关资料和情况，同时组织人员进行实地查勘及市场调查，走访当地房地产中介、开发企业、管理部门等，基本了解了从20世纪90年代初到2006年海南省A市房地产市场整个演变和发展过程。 海南省1993年的房地产热过后至2000年期间的开发项目极少，因此估价时点的有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料无法收集，成本法无适用的条件；但是当初的存量房较多，房地产租售市场较活跃，我们通过查阅A市房屋档案馆档案资料，采集到了距离估价时点1年期间与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产的有关租售的资料，因此具备采用市场法和收益法的条件，故本报告采用①市场法和②收益法对估价对象进行评估。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法又称收益资本化法、收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 十、估价结果 估价对象在估价时点（1999年1月1日）最可能形成或成立的公开市场价格为： 总价：1225667元 大写：人民币壹佰贰拾贰万伍仟陆佰陆拾柒圆整 单价：l973元/㎡ 【纠错】估价报告不应出现“可能”字样。 十一、估价人员（略） 【纠错】应叫注册房地产估价师 十二、协助估价人员（略） 十三、实地查勘期（略） 十四、估价作业期 2006年10月25日至2006年11月5日。
考题
问答题估价当事人、（估价主体）、估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间有何区别和关系？
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