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题目内容
（请给出正确答案）
评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。
A、9175
B、9400
C、9450
D、9775
B、9400
C、9450
D、9775
参考答案
参考解析
解析：本题考查的是最高最佳利用原则。该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/m2、采用假设开发法的两种续建方案的测算结果分别为9550元/m2、10000元/m2，按照最高最佳原则，选取10000元/m2的测算结果。综合测算结果为：（8800+10000）/2=9400元/m2。参见教材P166～171。
更多 “评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。 A、9175 B、9400 C、9450 D、9775 ” 相关考题
考题
（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6％。 建设工程教育网提供9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。A、[2000，2300]B、[2030，2270]C、[2060，2240]D、[2090，2210]
考题
请根据以下内容回答 12～13 题某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6%。第 12 题 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。A．[2000，2300]B．[2030，2270]C．[2060，2240]D．[2090，2210]
考题
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。A．假设开发法和基准地价修正法两种方法B．假设开发法和成本法两种方法C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
考题
某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为（ ）元/m2。A．1230B．1235C．1240D．1242.5
考题
采用成本法估价时，应（ ）。A．按照预算额测算在建工程价值B．按工程已结算额测算在建工程价值C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值
考题
若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。A．2914元/m2B．2952元/m2C．2849元/m2D．2861元/m2
考题
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（ ）。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
考题
甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
考题
本次估价背景情况如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：
1.根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。
4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
考题
下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面（略）
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设与限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、房地产估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.区位状况（略）
2.实物状况（略）
3.权益状况（略）
五、价值时点
2015年4月18日。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据（略）
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的。选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在价值时点2015年4月18日的客观价值为4794.52万元。大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、注册房地产估价师（略）
十一、实地查勘期
2015年4月18日。
十二、估价作业日期
2015年4月16～22日。
十三、变现能力分析（略）
十四、风险提示（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1.采用的公式
估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－投资利息－销售税费
2.估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。
比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.1采用的公式：
2.2所选可比实例（表4－5）。
表4－5 可比实例情况表
2.3交易情况修正：
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100／100。
2.4交易日期调整：
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100／100。
2.5房地产状况调整：
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2.5.1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100／101、100／102、100／103（具体比较情况见表4－6）。
表 4-6 个别因素调整表
2.5.2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100／102、100／102、100／97（具体比较情况见表4-6）。
2.6比较修正计算（见表4－7）：
表4.7 比较法修正计算表
从测算结果来看，三个可比实例的比较价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果：
（3009＋2980＋2963）／3＝2984元／m2
2.7预计开发完成后的总价值：
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：
2984×39820.80＝11882.53万元
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00 m2（含地下建筑面积3998.00 m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80 m2（含地下建筑面积3981.00 m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌筑工程。
3.1续建建筑安装工程费。
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2015年一季度造价指数的通知》（××建价字[2015]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/ m2，本次评估取900元／m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/ m，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元／m2，电梯及安装增加值为50元／m2，则续建工程成本为：
24578.00×（900.00＋30＋10＋50）＋23221.80×（900＋80＋30＋10＋50）＝4917.95万元
3.2室外道路管网及绿化等工程费。
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00 m2。
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23667.00＝71.00万元
3.3估价对象的续建成本合计：
4917.95＋71.00＝4988.95万元
4.管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3％。
4988.95×3％＝149.67万元
5.销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8％。
11882.53×8％＝950.60万元
6.开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15％，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
4988.95×15％＝748.34万元
7.投资者购买待开发房地产应负担的税费
主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1％。
8.运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
（11882.23－4988.95－149.67－950.60－748.34）／（1＋4.1％）＝4845.98万元
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
1.土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价＝1717.18元/m2（计算过程略）
估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00＝4064.05万元
2.开发成本
2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（计算过程略）。
2.2基础设施配套费。
基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。
2.3建筑安装工程费。
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62万元。
则估价对象开发成本为：39.82＋318.57＋196.62＝555.01万元
3.管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中间值，即按开发成本的3％计取。
555.01×3％＝16.65万元
4.投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76％。
555.01×[（1＋5.76％）1.5/2－1]＝23.81万元
5.销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6.开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15％，本次评估取利润率15％。
555.01×15％＝83.25万元
7.运用成本法的估价结果
4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77万元
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50％，成本法估价结果权重为50％，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50％＋4742.77×50％＝4794.52万元
则估价对象房地产价值为4794.52万元，大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
考题
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。A.空置率取值偏大
B.报酬率取值偏小
C.运营费用率取值偏大
D.租金增长率取值偏小
考题
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托方(略)
二、估价方(略)
三、估价对象
1．区位状况(略)
2．实物状况(略)
3．权益状况(略)
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2005年4月18。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据(略)
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
(一)设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1．采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2．估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.1采用的公式
估价对象比准价格=可比实例成交价格×(作图)
2.2所选可比实例(见表4-6)
2.3交易情况修正
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。
2.4交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
2．5房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2.5.1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。
2.5.2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)：
2.6比较修正计算(见表4-8)
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)
2.7预计开发完成后的总价值
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2．故估价对象预计建成后的总价值为：
2984×39820.80=11882.53(万元)
3．续建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
3.1续建建筑安装工程费
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18—970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95
3.2室外道路管网及绿化等工程费
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23667.00=71.00(万元)
3.3估价对象的续建成本合计
4917.95+71.00=4988.95(万元)
4．管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。
4988.95×3%==149.67(万元)
5．销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。
11882.53×8%=950.60(万元)
6．开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
4988.95×15%=748.34(万元)
7．投资者购买待开发房地产应负担的税费
主要包含契税及印花税等，为：
在建工程价值×4.1%
8．运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)
(二)成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1．土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)
价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00=4064.05(万元)
2．开发成本
2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费
39.82万元(计算过程略)
2.2基础设施配套费
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。
2.3建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)
则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01(万元)
3．管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65(万元)
4．投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)×1.5/2-1)=23.81(万元)
5．销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6．开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。
555.01×15%=83.25(万元)
7．运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)
则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
考题
甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（ ）。A.投资利息只有静态分析法中才需要测算
B.销售税费一般不计算利息
C.开发完成后的价值不能采用成本法求取
D.假设开发法与成本法无法同时采用
考题
某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：
1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？
考题
房地产抵押估价报告
估价报告编号：××估字[2015]第××号
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人：××房地产开发有限公司
房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）
估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
五、价值时点
2015年6月14日（确定理由略）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。
八、估价依据（略）
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师：×××、×××
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：
年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米
③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）
④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米
（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。
（6）将上述数据代入公式
V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
考题
某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：
若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
A、2914元/m2
B、2952元/m2
C、2849元/m2
D、2861元/m2
考题
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。A.通胀率上升
B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温
D.办公用房租赁市场升温
考题
本次估价背景如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：
（六）估价方法适用性分析
1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用
假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。
4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。
用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
考题
房地产抵押估价报告
估价报告编号：××估字[2015]第××号
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人：××房地产开发有限公司
房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）
估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象（略）
五、价值时点
2015年6月14日（确定理由略）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。
八、估价依据（略）
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师：×××、×××
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A为房地产每年净收益；Y为报酬率；n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：
年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米
③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）
④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米
（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。
（6）将上述数据代入公式
V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
考题
某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：
若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
A、2822元/m2
B、2758元/m2
C、3038元/m2
D、2997元/m2
考题
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
考题
某资产评估报告，评估对象为写字楼，采用资产评估方法为市场法和成本法。从资产评估报告及相关工作底稿行到评估信息如下：
使用市场法评估时，资产评估专业人员在收集市场交易案例时发现，评估对象所在地区写字楼交易极不活跃，所收集到3个交易案例均为三年以前的交易案例，并且交易案例与评估对象在区位条件，个别因素方面存在较大差异。
资产评估专业人员对评估对象与交易案例之间的时间因素、区位因素和个别因素差异进行了修正，得到修正后的资产评估结果，并以3个修正后评估结果的算术平均数作为市场法的评估值，评估单价为25194元/m2修正情况与评估结果如下表所示。
可比案例
资产评估专业人员采用成本法得到评估结果为12410元/m2资产评估专业人员以两种评估方式的算术平均值（18802元/m2）作为评写字楼单位面积价值最结结论。
评估报告未作其他披露。
＜1> 、什么是市场法 市场法的应用前提是什么
＜2> 、对该写字楼采用市场法评估是否恰当 说明理由
＜3> 、分析资产评估专业人员确定最终评估结论的方式。
考题
关于采用多种方法测算评估对象价值，下列说法中错误的是（）。A、应根据评估对象类型、评估目的、收集资料情况等选择评估方法B、测算公式和计算过程应正确无误C、各种评估方法的测算结果应基本一致D、各种评估方法的测算结果经算数平均或加权平均后确定最终评估价值
考题
某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/m2、1040元/m2、980元/m2、1020元/m2，经分析可确定各自权重为0.4、0.3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为（）元/m2。A、980B、1010C、1020D、1040
考题
单选题某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/m2、1040元/m2、980元/m2、1020元/m2，经分析可确定各自权重为0.4、0.3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为（）元/m2。A
980B
1010C
1020D
1040
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