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估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。
有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
参考答案
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考题
估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：实例交易价格（元/ m2）交易情况交易日期房地状况A2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2005年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5%从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.31.51地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）（12分）
考题
估价对象为一写字楼，土地总面积为1000㎡， 2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500㎡，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实 例 交易价格/（远㎡） 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%从2005年11月～2006年10月地价逐月上升0．5%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57．32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/㎡，土地开发费用、税金和利润等为120远㎡，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级 别 一 二 三 四 五 七 八 土地是次级土地的倍数 1 4 1.4 1.4 1.4 1 4 1.3 1 5 1 土地是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1 50 1（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/㎡。估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/㎡。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/㎡。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）
考题
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示. 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。(2)当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示. 级别 1 2 3 4 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1_4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)
考题
估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 实例 交易价格(/m2) 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30口 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%从2005年11月至2006年10月地价逐月上升O.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： 级别 四 五 六 七 八 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 (3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为O。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)
考题
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：（1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月～2004年10月地价每月上升O.5%。（2）当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
考题
有一宗土地,土地使用权出让年限为50年,建设周期为3年,建筑物的结构为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年,估价时点为建筑物建成之日,该建筑物的收益年期为()年。
A.60B.47C.57
考题
根据下列内容，回答 12～14 题：估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30 的价值。搜集有关资料如下：(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表3—1所示：表3—1 可比实例表 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2004年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2003年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月至2004年10月地价每月上升O.4%。(2)当地征地农民的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：表3—2 各级土地价格差异表 级 别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 l.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 lO．54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。问：第 12 题 用成本法评估该办公楼土地平均价格为（ ）元/m2。A．2249.21B．2254.51C．2259.60D．2283.32
考题
11～13 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000元，耐用年限为12年，残值率为49/6。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营税等为6%，报酬率为8%。则：第 11 题 该房地产的收益年期为（ ）年。A．45B．46C．50D．55
考题
4～6 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。则：第 4 题 该房地产的收益年期为（ ）年。A．45B．46C．50D．55
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