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【判断题】在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（）
A．Y.是
B．N.否
参考答案和解析
1）调查待估价对象的基本情况
弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落）
弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用）
弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务
弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。
2）选择最佳的开发利用方式（方面：用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳
用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势）
3）估计开发经营期：是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。（开发前期、开
发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算）
4）预测开发完成后不动产的总价格：是指开发完成后的市场价格。
用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法
用于出租的不动产——市场比较法或收益法
5）估算成本费用及利税。
主要包括：建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润
开发建筑成本费——包括直接工程费、简介工程费、建筑承包商利润及有发包商负担的建筑附带费用。
可用比较法或建筑工程概预算的方法估算。
专业费用——一般采用建筑费用的一定比率估算
不可预见费——一般为总建筑费和专业费之和的百分之二到百分之五。
投资利息
税金——建成后不动产销售得营业税、城市建设维护税、印花税等
开发完成后不动产的租售费用——一般以不动产总价或租金的一定比例算
开发商的合理利润
6）求取估价对象价格
估价对象价格=不动产开发后的总价格—不动产开发费—转业费—不可预见费—利息—租售税费—开发商合理利润
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考题
在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（ ）。A．房地产具有开发或者再开发的潜力B．将预期远离作为理论依据C．正确判断了房地产的最佳开发方式D．正确量化了已经获得的收益和风险E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
考题
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ）A．房地产具有开发或再开发潜力B．将预期原理作为理论依据C．正确判断了房地产的最佳开发方式D．正确量化了已经获得的收益和风险E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
考题
下面关于假设开发法的描述正确的是()。A、假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费。B、假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。C、假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。D、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
考题
本次估价背景情况如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：
1.根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。
4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
考题
本次估价背景如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：
（六）估价方法适用性分析
1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用
假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。
4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。
用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
考题
关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采用收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
考题
关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。A．弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B．弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C．弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D．弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出
考题
关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A．运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B．投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C．假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D．在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
考题
运用假设开发法对房地产进行估价时，除了调查了解待开发房地产的状况还应( )。A.选择最佳的开发利用方式
B.估算开发经营期
C.预测估价对象未来的净收益
D.预测开发完成后的房地产价值
E.预测开发所必要的支出
考题
运用假设开发法对房地产进行估价时，除了调查了解待开发房地产的状况外，还应（ ）。A.选择最佳的开发利用方式
B.估算开发经营期
C.预测估价对象未来的净收益
D.预测开发完成后的房地产价值
E.预测开发所必要的支出
考题
关于假设开发法与成本法的主要区别，下列说法错误的是（ ）。
A.成本法中的土地价值为已知
B.成本法中需要求取开发完成后的房地产价值
C.运用假设开发法估价时要测算房地产的重置价格
D.假设开发法需要求取土地的价值
考题
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。A、房地产具有开发或再开发潜力B、将预期原理作为理论依据C、正确判断了房地产的最佳开发方式D、正确量化了已经获得的收益和风险E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值
考题
多选题在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值
考题
单选题关于假设开发法的说法，错误的是( )。A
运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B
投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C
假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D
在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值
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