房地产估价师《案例与分析》模拟试题(2019-01-04)

发布时间：2019-01-04

　某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用;基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。

2.对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：

(1)把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等;固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人人住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。

(2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

(3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。

4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金;如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。

下面小编为大家准备了房产估价师的相关考题，供大家学习参考。

某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。

答案：

解析：

收益法，组合技术
　　1.（1）求取房地产年净收益
　　有效毛收入：
　　1）押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05（万元）
　　2）其他收入＝15（万元）
　　3）写字楼租金年净收入＝3×70%×（1－10%）×60×12＝1360.8（万元）
　　有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（万元）
　　运营费用＝200＋40＝240（万元）
　　年净收益＝1376.85－240＝1136.85（万元）
　　（2）求取建筑物价值
　　设土地年净收益为A
　　（A//7%）×[1－1/（1＋7%）35]＝3000（万元）
　　土地年净收益A＝231.66（万元）
　　建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19（万元）
　　建筑物价值＝905.19/9%×[1－1/（1＋9%）35]＝9564.98（万元）
　　（3）求取房地产价值
　　VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（万元）

房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。

A.异质性
B.用途广泛性
C.类型多样性
D.弱流动性

答案：A

解析：

【考点】房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。

某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2,0.6和0.2;第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15,0.7和0.15,若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行。
【解】