2020年房地产估价师考试《理论与方法》第六章练习题(2)
发布时间:2020-09-12
各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦!今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《理论与方法》第六章的练习题,希望可以帮到各位小伙伴哦!
单项选择题
1、某宗房地产的土地使用年限为40年,包括土地开发和房屋建造过程,至今已有8年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元,运营费用率为40%,该类房地产的报酬率为8%,该宗房地产的收益价格为( )万元。
A、457.40
B、476.98
C、686.10
D、715.48
2、某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年,至今都已使用10年,预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元,运营费用为20万元,无风险报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为( )万元。
A、1372.7
B、1309.9
C、953.9
D、900.6
3、某宗房地产的收益期限为30年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元,报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。
A、228.23
B、229.36
C、224.74
D、223.63
4、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。
A、536
B、549
C、557
D、816
5、已知某收益性房地产的收益期限为40年,报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年,报酬率为8%,则其价格最接近于( )元/m2。
A、3816
B、3899
C、4087
D、4000
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=100×(1-40%)=60(万元),n=40-8=32(年),V=60/8%×[1-1/(1+8%)32]=686.10(万元)。参见教材P221。
2、【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=100-20=80(万元),Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%,n=40-10=30(年),V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(万元)。参见教材P221。
3、【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益:22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13],A=24.21(万元);(2)再求取30年净收益的现值,即房地产价格:V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(万元)。参见教材P221。
4、【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=120×(1-20%)-50=46(万元),n=40-5=35(年),Y=5%+5%×60%=8%,V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。参见教材P221。
5、【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式,
Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}
代入数据得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)。参见教材P224。
好了,以上就是2020年房地产估价师考试《理论与方法》第六章练习题(2)的全部内容了,如果各位小伙伴还有不清楚的地方,可以进入51题库考试学习网咨询了解哦!
下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题,供大家学习参考。
某房地产占地4000㎡,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:1层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%)。
对于写字楼项目,要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量,最后才能确定项目的规模、档次。( )
[答案] × 写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度,拟建地点的周边环境及周围商业设施。
B.措施项目费
C.其他项目费
D.企业管理费
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