2020年房地产估价师考试《理论与方法》第二章练习题(6)
发布时间:2020-09-04
各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦!今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《理论与方法》第二章的练习题,希望可以帮到各位小伙伴哦!
单项选择题
1、通常情况下,下列土地中变现能力最强的是( )。
A、生地
B、毛地
C、三通一平熟地
D、七通一平熟地
2、下列有关房地产变现的描述,错误的是( )。
A、通用性越强,变现能力越强
B、独立使用性越差,变现能力越差
C、可以分割转让的房地产,变现能力较强
D、价值越大的房地产,变现能力越强
3、下列选项中,( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A、装饰装修改造
B、修建广场、公园、公共绿地
C、调整城市发展方向
D、改变城市格局
4、某人年初以3000万元购买一间商铺,年末将该商铺售出,收回资金3800万元,当年通货膨胀率为5%,该商铺的实际增值额为( )万元。
A、610.00
B、619.05
C、650.00
D、761.90
5、具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地指的是( )。
A、生地
B、毛地
C、熟地
D、在建工程
参考答案
1、【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是难以变现。通常情况下,开发程度越低的房地产,不确定因素多,变现能力越弱。例如,生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P66~67。
2、【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是难以变现。选项D错误,价值越大的房地产,购买所需的资金越多,由于受支付能力的限制,通常越不容易找到买者,变现能力会越弱。参见教材P67。
3、【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是保值增值。外部经济,如政府进行道路、地铁等交通建设,修建广场、公园、公共绿地,调整城市发展方向,改变城市格局等,会导致房地产价格上涨。参见教材P67。
4、【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是保值增值。因为通货膨胀与增值率是同时增长的,名义增长率=3800/3000-1=0.266666667,实际增长率=(1+年名义增长率)/(1+年通货膨胀率)-1=(1+0.266666667)/(1+5%)-1=0.206349206,实际增值额=3000×0.206349206=619.047619万。参见教材P67~68。
5、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地。参见教材P69。
好了,以上就是2020年房地产估价师考试《理论与方法》第二章练习题(6)的全部内容了,如果各位小伙伴还有不清楚的地方,可以进入51题库考试学习网咨询了解哦!
下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题,供大家学习参考。
【解】
估价过程:
(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库,所在城市尚无该类仓库的买卖实例,该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益,故选用成本法进行估价。
(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价,需要评估的价值包含土地和建筑物的价值,故选择的计算公式为:
旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧
(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内,难以直接求取其重新开发成本,政府也未公布基准地价,故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格:①采用市场法,利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格;②采用成本法,利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等,再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。
①采用市场法,利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下:
可比实例A:土地面积4300m2,成交日期2006年9月,成交价格605元/m2。
修正与调整计算如下:
估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m2÷3=684元/m2
②采用成本法,利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等,再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点(2007年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元,约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地,需要“五通一平”,为此,每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出和应得利润)。以上合计为290元/m2,可视为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为10个级别,城市边缘熟地列为最差级,即处于第10级土地上,而估价对象房地产处于第6级土地上,因此,还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异见表3—79。
根据表3—77:
估价对象土地的单价=290元/m2X2.86
=829.4元/m2
通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元/m2和638元/m2。该房地产估价主要是以前者为基础,但对于后者也加以充分考虑,并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见,确定估价对象土地的单价为680元/m2,故:
估价对象土地的总价=680元/m2X5000m2=340.0万元
(4)求取建筑物重新购建价格。现时(在估价时点2007年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出和应得利润)为1000元/m2建筑面积,故:
估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X5000m2=500.0万元
(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断,该专用仓库建筑物的经济寿命为60年,有效年龄为20年,残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年,建筑物剩余经济寿命40年,建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束,应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧,故:
房地产估价师再次到实地查看,认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成,即将近七成新,与上述计算结果基本吻合。
(6)求取积算价格。
旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧=(340.0+500.0-250.0)万元=590.0万元
估价结果:根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验,将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为590.0万元,折合每平方米建筑面积694.12元。
(1)采用成本法,估价对象房地产处于第7级土地上,则:
估价对象土地的单价=290元/m2X2.20
=638元/m2
(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1 000元/m2X8500m2
=850.0万元
(3)估价对象建筑物的折旧总额= 850.0万元x(20/60)
=283.3万元
(4)旧的房地价值=(340. 0+850.0—283.3)万元=906.7万元
估价结果:根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验,将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元,折合每平方米建筑面积1067元。
房屋的完损等级是根据房屋的( )来划分的。
A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.质量
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法
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