2020年房地产估价师考试《理论与方法》第四章练习题（4）

发布时间：2020-09-12

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各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《理论与方法》第四章的练习题，希望可以帮到各位小伙伴哦！

单项选择题

1、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为( )。

A、乙土地价值低于甲土地价值

B、该建筑物价值小于其重置成本

C、该建筑物价值小于其拆除费用

D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

2、以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是( )。

A、最佳使用原理

B、适合原理

C、均衡原理

D、收益递减原理

3、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是( )。

A、维持现状

B、改变用途

C、重新装修

D、重新开发

【参考答案及解析】

1、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。运用排除法，选项A，直接可以排除，因为甲乙应该地价相当;选项B，建筑物如果还存在重置价值，则其价值大于0;选项D，更新改造后的价值肯定是大于现状价值的，否则就不值得更新了。参见教材P168。

2、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169。

3、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=6500/1.1-800/1.10.5-500=4646(万元)，改变用途价值=8000/1.1-2160/1.10.5-500=4713(万元)。参见教材P170。

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