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判断题
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（ ）
A
对
B
错
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考题
在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（ ）。A．拖欠建设工程价款B．已抵押担保的债券数额C．房地产变卖处置费用D．诉讼费用E．其他法定优先受偿款
考题
房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。
下列关于估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是（ ）。A.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值
B.价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称.定义或内涵
C.被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁.抵押.查封等因素的影响
D.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额
考题
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
房地产的抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。下列不属于法定优先受偿款的是（ ）。A.已抵押担保的债权数额
B.发包人拖欠承包人的建设工程价款
C.其他法定优先受偿款
D.估价费用
考题
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
3.估价的在建工程抵押价值为（ ）。
A.价值时点时的市场价值
B.价值时点时的变现价值
C.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款
D.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价
考题
张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
关于本次抵押估价的说法，正确的是（ ）。
A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费
B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额
C.再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率
D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率
考题
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（ ）。A.不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值
B.不得高估法定优先受偿款
C.不得低估预期实现抵押权的费用
D.不得低估税金
考题
在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（ ）。
A、拖欠建设工程价款
B、已抵押担保的债权数额
C、房地产变卖处置费用
D、诉讼费用
E、其他法定优先受偿款
考题
在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。A、划拨土地应补交的出让金B、已抵押担保的债权数额C、发包人拖欠承包人的建设工程价款D、强制执行费用E、估价费用
考题
多选题在评估房地产抵押价值时，需扣除在价值时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。A划拨土地应补缴的出让金B已抵押担保的债权数额C发包人拖欠承包人的建设工程价款D强制执行费用E估价费用
考题
多选题按照《中国银监会办公厅关于规范信托投资公司办理业务中与房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定，信托投资公司以贷款、投资等方式办理自营和信托业务，涉及房地产抵押估价的，下列说法正确的是：（）A应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况B可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值C处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值D了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况
考题
问答题××区××号房地产抵押价值评估结果报告（节选） 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价目的 为委托方向中国工商银行××分行申请确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象（略，详见技术报告） 五、价值时点 本次价值时点委托方未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以评估人员现场勘查之日二零一一年五月二十五日作为本次评估对象的价值时点。 【注意】给出价值时点的理由，非常好，值得学习。 六、价值定义 本次评估估价对象的房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点2011年05月25日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 市场价值是指估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，于价值时点2011年05月25日所具有的客观合理价值。 法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 【注意】在2013教材前叫价值定义，2013教材改版后叫“价值类型” 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 【注意】结果报告二级标题颠倒顺序不要算错误 九、估价方法（略，详见技术报告） 十、估价结果 估价对象建筑面积55. 82m2，规划用途为住宅，在符合本报告价值类型和满足本报告假设与限制条件的前提下，采用收益法测算的市场价值为14 178元/m2，采用市场法测算的市场价值为13 822元／m2，采用算术平均法最终确定估价对象于价值时点2011年05月25日扣除房地产估价师知悉的法定优先受偿款后含地价及相关转让税费的抵押价值为￥781 480元，大写人民币柒圆整，单价14 000元／m2。 【注意】抵押报告考虑优先受偿款很好！ 【注意】分别给出两种估价方法的计算结果，再给出算术平均值，非常规范！ 【纠错】人民币大写错误 十一、变现能力分析 1．估价对象的通用性、独立使用性和可分割转让性分析 (1)通用性分析 估价对象的合法用途为住宅，钢混结构，面积适中，楼龄短，维护良好，周边居住氛围较好，市场交易中较为常见，市场流动性较好，通用性较好； (2)独立使用性分析 估价对象为成套居住物业，功能完整，不存在其他共用权人对估价对象使用的限制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强。 (3)可分割转让性分析 估价对象为成套居住物业，办有独立的产权证，有独立的使用空间，不可分割使用、转让，估价对象的公共配套设施和水电等亦不宜分割使用、转让。 2．价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析 假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，大约为市场价值的70%～80%，与评估的市场价值的差异程度大约在20%～30%。 3．估价对象变现时间长短分析 经估价师调查，住宅类物业的处置期限一般为1～3个月。估价对象为居住物业，建成于2007年，目前为自用，保养维护较好，且由于估价对象位于××区繁华地区，地理位置与交通便捷度较好，居住氛围浓厚，周边服务及其它配套设施齐全，故较易于处置。故在当前市场条件下，估价对象预计变现时间为1个月。 4．估价对象变现税费和清偿顺序说明 本次抵押权人可得价款为拍卖或变卖估价对象的最可能价格减去法定优先受偿款和拍卖或变卖发生的税费之后的余额。在本次估价中根据估价人员所掌握的资料和情况，未发现估价对象在价值时点之前已设立法定优先受偿权利，故在价值时点估价人员所知悉的法定优先受偿款为零。抵押房地产变现的税费种类和数额与处分抵押房地产的方式有关。目前，抵押房地产的处分一般采用拍卖方式，拍卖抵押房地产的税费明细见表3-9。 本次估价变现所得价款按下列顺序清偿：(1)支付处分估价对象发生的费用；(2)支付处分估价对象发生的税金；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金；(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。 十二、风险提示 1．估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。 2．估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。 3．估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现对估价对象抵押价值带来的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。 4．本估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 十三、注册房地产估价师（略） 十四、协助估价的人员（略） 十五、实地查勘期 2011年5月25日至2012年5月26日。 十六、估价作业期 2011年05月25日～2011年07月19日。
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