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某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。

参考答案

参考解析
解析：该土地的各项投入成本均已知，可用戚本法评估。
(1)计算土地取得费。
土地取得费=15万元/亩=225元/平方米
[提示]1亩=667平方米
(2)计算土地开发费。
土地开发费=2.2亿元/平方千米=220元/平方米
[提示]1平方干:米=100万平方米
(3)计算管理费用。
管理费用=220×10%=22元/平方米)
(4)计算投资利息。
土地取得费的计息期为两年，士地开发费为年初一次性投入，第一年投入的部分，计息期为2年，第二年投入的部分，计息期为1年，则:
土地取得费利息=225×[(1+6%)^2-1]=27.81(元/平方米)
土地开发费及管理费用利息=(220+22)
×45%×[(1+6%)^2-1]+(220+22)×55%×[(1+6%)-1]=13.46+7.99=21.45(元/平方米)
投资利息合计=27.81+21.45=49.26(元/平方米)
(5)计算开发利润。
开发利润=[(1)+(2)+(3)J×10%=(225+220+22)×10%=46.7(元/平方米)
(6)计算销售税费。
销售税费=300000÷20000=15(万平方米)
(7)计算土地价值。
土地单价=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×(1+15%)=(225+220+22+49.26+46.7+15)×(1+15%)=664.65(方平方米)
土地总价=面4.65×20000=1329.3(万元)
评估结果:该宗地单价为664.65万平方米，总价为1329.3万元。
更多 “某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。” 相关考题
考题 某块地是通过城镇土地出让取得的,出让金为10万元／亩,拆迁费5万元／亩,其他费用(含税费)3万元／亩,开发费3亿元／平方公里。当地一拿回那个一年期贷款利率为9%,两年期为10%,开发周期为两年,第一年投资占总额的75%,利润为10%,计算熟地的价格?
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考题 待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:拆迁补偿、安置费5万元／亩,其他费用(含税费)3万元／亩,开发费用1.5亿元／平方公里,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3／4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值。(一亩=667平方米)
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考题 某地块面积为80,000平方米,是通过城镇土地出让而取得的,出让金为30万元／亩,拆迁费50万元／亩,开发费3亿元元／平方公里,其他费用(包括税费)5万元／亩,土地开发周期为两年,第一年投入开发费占总开发费的40%,目前市场上地产开发的投资报酬率为10%,银行贷款利率为6%,试评估该土地经开发后的价格。()。 A、14404.4万元B、14764.4万元C、14976.4万元D、142358.4万元
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考题 某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在 开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。
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考题 某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8%。试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出计算公式，再分步计算)。
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考题 某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格。
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考题 某居住项目规划建筑面积为30000㎡，含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650 万元，销售税费为销售收入的5.5％，销售均价为5500 元/㎡，适用的土地增值税税率为30％，则该项目应缴纳的土地增值税为（　　）万元。A．1482.75 B．1755.00 C．1932.75 D．2205.00
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考题 某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km2，征地中发生的其他费用为3000万元／km2，土地开发费为2亿元／km2。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。
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考题 某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。
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考题 有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6％，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为（　）元。A、18000B、8934C、22500D、22634
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考题 若土地取得费为10万元／亩，开发费用为10万元／亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10％，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元／亩。（　）
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考题 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，故采用成本逼近法进行评估，有关数据资料如下：拆迁补偿、安置费5万元／亩，其他费用（含税费）3万元／亩，开发费用1．5亿元／平方公里，当地银行一年期贷款利率9％，两年期贷款利率为l0％，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3／4，投资利润率为10％，土地所有权收益为土地成本的10％。要求：试估算该地产的市场公平价值。
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考题 有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，建设期利息为28.77元/平方米，开发商要求投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，试评估该土地的价值。
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考题 某土地的取得费为5.5万元/亩，开发费为200元/m2，土地开发周期平均为3年，第一年投资额为总开发费的40%，其余在第二、三年平均投入，贷款年利率为10%，投资回报率为12%，则土地投资的利息为（）元/m2。A、46.19B、56.09C、60.82D、68.10
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考题 土地增值收益的正确计算公式为（）。A、土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+税费+利润]×增值回报率B、土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+税费+利润+利息]×土地增值收益率C、土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+税费]×土地增值收益率D、土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+税费+利息]×投资回报率
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考题 某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
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考题 假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价
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考题 某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格（注明：一亩＝667平方）
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考题 判断题若土地取得费为10万元／亩，开发费用为10万元／亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10％，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元／亩。（　）A 对B 错
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考题 单选题有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类建筑的综合还原率为8%，土地还原率为6%。 在成本逼近法计算中，土地投资利息为（）元。A 18000B 8934C 22500D 22634
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考题 问答题某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。
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考题 多选题方便 有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类建筑的综合还原率为8%，土地还原率为6%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。土地开发费一般包括（）。A拆迁安置补助费B小区开发配套费C基础设施配套费D公共事业建设配套费
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考题 问答题某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
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考题 问答题有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，建设期利息为28.77元/平方米，开发商要求投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，试评估该土地的价值。
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考题 多选题有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类建筑的综合还原率为8%，土地还原率为6%。 宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为（）等三方面。A土地登记状况B土地权利状况C土地面积状况D建筑物和地上附着物状况
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考题 单选题某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2，假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款年利率为8%，该土地的投资利息为（　）元/㎡。A 50.02B 103.22C 109.63D 114.82
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考题 判断题已知某地区的土地取得费为每亩6万元，开发费用为每亩5万元，平均开发期为2年，贷款年利率为8%，投资回报率为10%，土地收益增值率为6%，则采用成本逼近法估价，可得出地价为14.77万元/亩。（　）A 对B 错
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