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应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除一定的费用，而应扣除的费用要根据具体情况进行分析后才能确定。
参考答案和解析
商场;餐馆
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考题
如果某基金实际的直接买卖开支无法从综合费用中确定并分离出来，遵循全球投资业绩标准(GIPS)要求，下列做法中正确的是（）。Ⅰ.在计算未扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支的部分Ⅱ.在计算未扣除费用收益时，必须从收益中减去估计的买卖开支Ⅲ.在计算已扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支及投资管理费用的部分IV.在计算已扣除费用收益时，必须从收益中减去估计的买卖开支A.Ⅱ、ⅣB.Ⅰ、ⅢC.Ⅰ、ⅣD.Ⅱ、Ⅲ
考题
如果某基金实际的直接买卖开支无法从综合费用中确定并分离出来，遵循全球投资业标准(GIPS)要求，下列做法中正确的是( )。 Ⅰ.在计算未扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支的部分 Ⅱ.在计算未扣除费用收益时，必须从收益中减去估计的买卖开支 Ⅲ.在计算已扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支及投资管理费用的部分 Ⅳ.×A.Ⅱ、ⅣB.Ⅰ、ⅢC.Ⅰ、ⅣD.Ⅱ、Ⅲ
考题
关于全球投资业绩标准（GIPS）收益率的相关规定，下列表述错误的是（ ）。A.所有的收益计算必须扣除期内的实际买卖开支，如果无法得出实际买卖开支，可以使用估计的买卖开支
B.投资组合的收益必须以期初资产值加权计算，或采用其他能够反映期初价值及对外现金流的方法
C.若实际的直接买卖开支无法从综合费用中确定并分离出来，则在计算未扣除费用收益时，从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支的部分，而不得使用估计出的买卖开支
D.若实际的直接买卖开支无法从综合费用中确定并分离出来，计算已扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支及投资管理费用的部分，而不得使用估计的买卖开支
考题
关于全球投资业缋标准（GIPS)收益率的相关规定，以下表述错误的是（ ）A.假如实际的世界买卖开支无法从综合费用中确定并分离出来，则再计算未扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用中包含买卖开支的部分
B.投资组合的收益率必须以期初资产加权计算,或采用其他能够反应起初价值及对外现金流的方法
C.假如实际的真实买卖开支无法从综合费用中确定并分离出来，则再计算已扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支及投资管理费用的部分
D.所有的收益计算必须扣除期内的实际买卖开支，如果无法得出实际买卖开支，可以使用估计的买卖开支
考题
运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（ ）。A.管理费用＋折旧费＋保险费＋税金
B.管理费用＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费
C.管理费用＋维修费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费
D.管理费＋维修费＋保险费＋税金
考题
下列有关预测投资性房地产未来净收益的说法中错误的是（ ）。
A.未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费.运营费用后归属于房地产的收入
B.运营费用不包括保险费
C.潜在毛收入是假定房地产在充分利用.无空置（即100%出租）情况下的收入，包括除租金以外的收入
D.未来净收益应首先通过租赁收入测算
考题
下列有关预测投资性房地产的未来净收益的说法中错误的是（ ）。
A. 未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费. 运营费用后归属于房地产的收入
B. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息
C. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用
D. 未来净收益应首先通过租赁收入测算
考题
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期
B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C.净收益应为合同租金减去运营费用
D.净收益应为市场租金减去运营费用
E.净收益应为市场租金减去合同租金
考题
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。
A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C、净收益应为合同租金减去运营费用
D、净收益应为市场租金减去运营费用
E、净收益应为市场租金减去合同租金
考题
某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为（ ）。A.该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
B.该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C.当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D.当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
考题
运用收益法估价时，下列说法正确的是()。A.潜在毛收入是假定房地产在充分利用.无空置状况下可获得的收入
B.有效毛收入是潜在毛收入扣除收入损失后得到的收入
C.运营费用是维持房地产正常生产.经营或使用必须支出的费用
D.净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益
E.资本化率是估计的正常投资者获取净收益所要求的收益率
考题
单选题下列关于净收益计算的说法，错误的是（ ）。A
出租型房屋建筑，应根据租赁资料计算净收益B
生产型房屋建筑净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润C
尚未使用或自用的房屋建筑，可比照有收益的类似房屋建筑的有关资料计算净收益，或直接比较得出净收益D
商业经营型房屋建筑，应根据经营产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益
考题
多选题投资性房地产公允价值的评估中，关于预测未来净收益的说法正确的是（ ）。A净收益＝有效毛收入－出租人负担的运营费用B投资性房地产为酒店，则净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－税金及附加－管理费用－财务费用C运营费用应包括折旧费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用D评估承租人的权益价值时，净收益应为合同租金E潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入
考题
多选题下列关于净收益的计算，正确的有（ ）。A价格鉴证中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据B有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金C在求取净收益时，只需根据净收益现在、未来的变动情况及可获收益的年限，就可确定未来净收益流量D利用价格鉴证对象本身的资料直接推算出的各项收入或收益，应与类似房地产的正常情况下的数值进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正。E出租型房屋建筑的租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入
考题
多选题下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。A房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据C净收益＝客观总收益－客观总费用D总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等
考题
单选题如果某基金实际的直接买卖开支无法从综合费用中确定并分离出来，遵循全球投资业绩标准（GIPS）的要求，下列做法中正确的是（ ）。Ⅰ.在计算未扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支的部分Ⅱ.在计算未扣除费用收益时，须从收益中减去估计的买卖开支Ⅲ.在计算已扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支及投资管理费用的部分Ⅳ.在计算已扣除费用收益时，须从收益中减去估计的买卖开支A
Ⅱ、ⅣB
Ⅰ、ⅢC
Ⅱ、ⅢD
Ⅰ、Ⅳ
考题
单选题如果某基金实际的直接买卖开支无法从综合费用中确定并分离出来，遵循全球投资业标准(GIPS)要求，下列做法中正确的是( )。Ⅰ.在计算未扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支的部分Ⅱ.在计算未扣除费用收益时，必须从收益中减去估计的买卖开支Ⅲ.在计算已扣除费用收益时，必须从收益中减去全部综合费用或综合费用中包含直接买卖开支及投资管理费用的部分Ⅳ.在计算已扣除费用收益时，必须从收益中减去估计的买卖开支A
Ⅱ、ⅣB
Ⅰ、ⅢC
Ⅰ、ⅣD
Ⅱ、Ⅲ
考题
单选题对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限，选用对应的有限期的收益法计算公式进行鉴证，净收益中（ ）。[2007年真题]A
应该扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销B
不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销C
应该扣除建筑物折旧D
应该扣除土地取得费摊销
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