2020年房产估价师新疆考试报名条件

某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。

某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　）。

A.该房地产的收益价格为136.73万元
B.该房地产的收益价格为143.89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D.该房地产的合理经营期限为15年
E.该房地产的合理经营期限为20年

基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较,按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及《成都市土地定级估价》成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：
估价对象地价=区域基准地价X(1±区位修正系数）X基准日修正系数X容积率修正系数X使用年期修正系数X土地权利状况修正系数士土地开发程度修正值
1.基准地价成果简介及内涵
成都市于1992年完成城区土地定级估价工作，2001年根据成都市城市规划，并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要，对城区土地定级和基准地价进行了更新，面积达442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径，在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了土地级别划分，其中商业、住宅用地定级划分为七个级别，工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法，得到城区土地按不同用地性质（商服、住宅、工业）的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案，四川省国土资源厅于2001年12月25日以川国土资函〔2001〕685号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》批准，成都市人民政府于2002年8月7日以“《成都市土地级别与基准地价》已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。
由于估价对象设定为住宅用地，下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。
成都市现行住宅用地的基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，根据成都市住宅用地的特点，选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。
(2)成都市住宅用地的基准地价内涵
①基准期日：2000年1月1日。
②土地开发程度：设定区域为“六通”（通上水、通下水、通电、通信、通气、通路），宗地内“场平”(场地平整）。
③使用年期：设为住宅用地法定最高年限即70年。
④容积率:住宅用地标准(平均)容积率设定为1. 2。
⑤土地权利状态：基准地价为有偿使用（出让、作价人股、出租），无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。
2.估价对象的基本情况
至估价基准日，估价对象位于成都市XX区XX路X号，土地面积7256.82m2,项目规划容积率为1.69，剩余使用年期为67.25年，开发程度达到宗地外“六通”、宗地内“场平”。
本次评估设定估价对象作为出让住宅用地，无他项权利限制、容积率为1.69、宗地外“六通”、宗地内“场平”、土地使用年期为67.25年。
3.估价对象所在区域的基准地价
根据估价对象的位置，査对成都市土地级别图，估价对象属于IV级住宅用地，据《成都市土地定级估价》成果，IV级住宅用地的基准地价为1333元/m2。
4.区位因素条件分析
根据成都市住宅用地基准地价修正体系中所选的区位修正因素，通过实地调査，确定出影响估价对象地价各项因素条件。
5.区位因素条件修正
将影响估价对象地价各因素条件，对照《成都市城区IV级住宅用地修正系数指标说明表》(表3—83)确定影响程度的档次，再对照《成都市城区IV级住宅用地修正系数表》（表3—84)，在对应的档次上，确定每个影响因素的修正系数（Ki)及总修正系数（K)详见表3—85。经计算估价对象的区位总修正系数为3.895%。



估价对象设定的容积率为1.69，与基准地价所设定的容积率不一致，需进行容积率修正，根据《成都市土地级别与基准地价》住宅用地的容积率修正体系见表3—87。

基准地价设定的容积率修正指数为1.00,估价对象容积率为1.69，根据成都市住宅用地容积率修正系数我们采用内插计算出估价对象作为住宅用地的容积率修正指数为1.0408，则容积率修正系数为：
1.69/1.00=1.69
9. 土地权利状况修正
估价对象设定为出让土地、无他项权利限制，与基准地价的设定一致，则土地权利状况修正系数为1.0000。
10. 土地开发程度修正
基准地价所界定的开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通信、通路），宗地内“场平”(场地平整），本次估价对象设定的开发程度宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路）、宗地内为“场平”，与基准地价界定的开发程度一致，故不需进行土地开发程度修正。
11.地价测算
据前述基准地价系数修正法的公式，我们编制了基准地价系数修正法测算表（表3—88)。计算出估价对象的地价为：
[1333X(1+3.895%)X1.0200X1.69X0.9970X1.0000+0]元/m2=2380.16元/m2