2020房产估价师考试青海省学霸是怎样计划备考的?

发布时间：2020-01-17

青海省作为房地产人士必备的重要证书，房产估价师，是一种房地产执业资格，是担任房地产经理的前提条件。越来越多的考生参加房产估价师的考试，越来越多的人重视起它的作用和价值，那么2019年房产估价师的考试成绩已经查询结束了，那么相信很多同学已经进入到20年考试的备考阶段了，那么大家的备考方法都使用正确了吗，为了让大家不要盲目的浪费时间，今天51题库考试学习网就带领大家来房产估价师正确的备考方法。

一：坚定自己的信念，自己给自己信心

房产估价师考试复习进入最后的冲刺阶段时，时间比较紧迫，心情也会随之紧张。复习过的知识多了，大多数的同学反而会感觉到自己似乎还有很多很多的知识没有掌握好，脑子空白，很多知识点都没学会。这时候应该做一些积极的自我暗示，比如，我之前学习的很好，没问题的。树立信心，可以有效地消除对考试的紧张感和恐惧感。

二：自我调节心态，期望值要把握好

给自己确定一个目标，对自己提要求，本是好事，但大多数的同学已参加工作，平时学习的时间肯定会比较少，如果脱离了客观实际，则会适得其反。咱们应根据自己的实际情况来确定期望值。期望值不能定得过高，不要定高了，在考试时感觉总是达不到，就会产生焦虑心理，就会感到灰心丧气;期望值合适，考试时就容易感觉达到了，从而获得成功感，产生愉悦，增强信心。

三：端正的对待他人的评价和期望

大家过多考虑自己考好了会怎么样，考不好又会怎么样，就会在考试中患得患失，产生焦虑心理，使得思维因恐慌而变得混乱，造成容易的题目也做错了。因此，考试前不要太在意他人的评价和说法，要正面的对待其他人的期望。

以上三点内容就是51题库考试学习网带给大家的心得分享，2020年的房产估价师考试时间安排在10月，各位考生还有大半年的时间备考，希望以上的内容能够帮到你们。51题库考试学习网在这里预祝各位考生在今年的考试中取得优异的成绩!关于房产估价师考试的文章正在持续更新中，欢迎广大考生关注!

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡（含独立使用的车棚300㎡），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：

1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5．5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/㎡；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000㎡×5=50000㎡

住宅总面积=50000㎡-9000㎡=41000㎡

（1）商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）

=50元/㎡×12×（1-10%）=540元/㎡

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）

=540元/㎡×（1-24%）=410．40元/㎡

商铺开发完成后的单价=410．40元/㎡/8%[1-1/（1+8%）47]×1/（1+8%）25=4118．45元/㎡

商铺开发完成后的总价=4118．45元/㎡×9000㎡=3706．61万元

（2）住宅开发完成后的总价值

住宅总价值=41000㎡×[30%×2700/（1+12%）25+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/ （1+12%）35]元/㎡=8204．06万元

（3）开发完成后的房地产总价值

房地产总价值=3706．61万元+8204．06万元=11910．67万元

2．扣除项目

（1）建安工程费=50000㎡×1100元/㎡/（1+12%）=4910．71万元。

（2）专业及管理费用=4910．71万元×8%=392．86万元。

（3）销售费用和销售税费总额=11910．67万元×（3．5%+5．5%）=1071．96万元。

（4）销售利润=11910．67万元×20%=2382．13万元。

（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0．04V。

3．总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11910．67万元-4910．71万元-392．86万元-1071．96万元-2382．13万元-0．04V

V=3031．74万元

正确答案：

1．商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。

（说明：指出12%，未列公式，给3分；指出12%，也列出公式，得数有误，给4分；指出12%，但47年的数值不对，给2分）
2．商铺开发后的总价值计算时，应扣除300㎡独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118．45×8700=3583．05（万元）或3760．52×8700=3271．65（万元）。（3分）
3．在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。
总地价V=11910．67-4910．71-392．86-1071．96-0．04V
V=5322．25（万元）。
或：扣除项目中不应计算销售利润。（3分）
（说明：将以上两点作为两个错误，不另行给分也不倒扣分）

某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。

A．27.6

B．28.2

C．29.0

D．29.9

正确答案：B
房屋建筑工程保修期从( )起计算。

A、 工程竣工验收合格之日
B、 工程竣工验收之日
C、 工程竣工验收申请之日
D、 工程竣工之日
答案：A
解析：
[知识点] 建设工程质量保修办法
房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（　）。

A.房屋赠与
B.房屋析产
C.房屋继承
D.房屋焚毁
E.房屋买卖
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。

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