2020年房地产估价师考试《案例与分析》每日一练(2020-09-05)

发布时间：2020-09-05

---

各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《案例与分析》的每日一练，感兴趣的小伙伴赶快来看看哦！

【练习1】

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

问题：

1.这样的做法有哪些错误?

2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

答案：

1.错误

(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例(2分);

(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;

(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益;

(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。

2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

【练习2】

甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得 1368.55万元。

问题：若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

参考答案：

1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

好了，以上就是2020年房地产估价师考试《案例与分析》每日一练（十五）的全部内容了，如果各位小伙伴还有不清楚的地方，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

---

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

---

声明：本文内容由互联网用户自发贡献自行上传，本网站不拥有所有权，未作人工编辑处理，也不承担相关法律责任。如果您发现有涉嫌版权的内容，欢迎发送邮件至：contact@51tk.com 进行举报，并提供相关证据，工作人员会在5个工作日内联系你，一经查实，本站将立刻删除涉嫌侵权内容。