2020年房地产估价师考试《制度与政策》第四章练习题（7）

发布时间：2020-10-04

各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《制度与政策》第四章的练习题，希望可以帮到各位小伙伴哦！

多项选择题

1、工程建设监理基本工作中的“三控”包括( )控制。

A、工程进度

B、工程合同

C、工程质量

D、工程投资

E、工程总量

2、城市详细规划分为( )。

A、远期性详细规划

B、原则性详细规划

C、策略性战略规划

D、控制性详细规划

E、修建性详细规划

3、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有( )。

A、城市的发展布局

B、功能分区

C、禁止、限止和适宜建设的地域范围

D、建筑形态控制指标

E、城市性质

4、城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的( )等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

A、位置

B、使用性质

C、开发强度

D、规模

E、出售价格

参考答案及解析

1、【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是建设监理制度。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。参见教材P89。

2、【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是城乡规划概述。城市详细规划分为控制性详细规划、修建性详细规划。参见教材P67。

3、【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是城乡规划的编制与审批。《城乡规划法》规定：城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。参见教材P67。

4、【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。参见教材P73。

好了，以上就是2020年房地产估价师考试《制度与政策》第四章练习题（7）的全部内容了，如果各位小伙伴还有不清楚的地方，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

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下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）

A．围墙工程费

B．电力设施工程费

C．居委会用房建设费

D．人防工程费

正确答案：B

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2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。
　　2018年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。
　　直至2018年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2019年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。

假设住宅平均售价为10000元/m2，则根据项目经济分析的结果，该项目住宅建筑综合会计成本最高为（ ）。

A.3.15亿元
B.3.6亿元
C.4.05亿元
D.4.5亿元

答案：A

解析：

本题考查的是成本理论。
经济利润＝销售收入－会计成本－正常利润
经济利润＋正常利润＝销售收入－会计成本
销售收入＝45000×10000＝4.5亿元
正常利润=4.5×20%=0.9亿元
经济利润=4.5×（30%-20%）=0.45亿元
会计成本＝4.5－0.9-0.45＝3.15亿元
P200。

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某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。

答案：

解析：

（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
　　将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
　　前5年日租金增加额＝1.8×（1－4%）－1.5×（1－6%）＝0.318（元）
　　年租金增加额A1＝0.318×（1－25%）×365×2000＝17.41（万元）



第6－35年日租金增加额＝2×（1－2%）－1.5×（1－6%）＝0.55（元）
　　年租金增加额A2＝0.55×（1－25%）×365×2000＝30.11（万元）



获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
　　V＝V1＋V2＝66＋176.26＝242.26（万元）
　　（外部因素造成的自然增值）
　　（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
　　修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
　　（3）计算有电梯的写字楼现时价格（重置成本）
　　前5年的年收益＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000＝94.608（万元）
　　



　第6－35年的年收益＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000＝107.31（万元）





　有电梯的写字楼现时价格＝358.64＋628.12 ＝986.76（万元）
　　（4）功能缺乏折旧＝180万元
　　获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）
　　（*重置价格的功能缺乏的折旧，是单独增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧采取单独增加功能费用比随同增加功能费用的差额＝180－150＝30万元）

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