2020年房地产估价师考试案例与分析每日一练(2020-07-25)

发布时间：2020-07-25

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各位要报考2020年房产估价师的考生看过来哦！今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房地产估价师考试案例与分析的每日一练，感兴趣的小伙伴赶快来看看哦！

阅读理解

甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

<1> 、对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为( )。

A、修复成本法

B、损失资本化法

C、赔偿实例比较法

D、损害前后差价法

<2> 、规划调整给该开发项目造成的损失不包括( )。

A、投资利息损失

B、土地价值减损

C、前期工程费损失

D、酒店品质受损造成经营收益损失

<3> 、规划调整给该酒店造成的价值减损额为( )万元。

A、655.85

B、682.08

C、1675.85

D、1702.08

答案

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。不涉及损害后修复的费用，不适宜选用修复成本法。损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%;赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元;损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。

规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，包括前期工程费损失。

使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%，这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。

酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。

土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。简单的收益计算：1020+50/7%(1-1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08。

好了，以上就是2020年房地产估价师考试案例与分析每日一练（五）的全部内容了，如果各位考生还想要了解更多的试题，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

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