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题目内容
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在房地分估的模式下，房屋建筑物的建安工程综合造价可以采用的确定方法包括（ ）。
A.重编预算法
B.决算调整法
C.类比系数调整法
D.单方造价指标估算法
E.生产能力指标估算法
B.决算调整法
C.类比系数调整法
D.单方造价指标估算法
E.生产能力指标估算法
参考答案
参考解析
解析： 一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合造价。
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考题
本次估价背景情况如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：
1.根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。
4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
考题
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（ ）。
A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格
B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧
C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值
考题
本次估价背景如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：
（六）估价方法适用性分析
1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用
假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。
4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。
用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
考题
对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全时，估价人员宜采用（ ）方法评估房屋建筑物的建安综合造价。A、重编预算法
B、单方造价指标估算法
C、决算调整法
D、类比系数调整法
考题
用重置成本法评估在建工程时可能用到的公式有（ ）。A、在建工程评估值＝（工程建安综合造价＋前期费用及其他费用＋资金成本＋合理利润）×工程完工程度
B、工程完工程度＝评估时已完成工程概算造价/该项工程总概预算造价
C、实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用/工程项目总费用
D、经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）/设计生产能力
E、待估土地价值＝已建成的房地产总价值－房屋价值
考题
采用重置成本法评估房地分估模式下建(构)筑物的价值，下列关于利息、利润、前期费用及其他费用确定的说法正确的是()。A. 自用的生产型建( 构) 筑物需要计算利润
B. 利息根据本项目合理的建设工期， 按照评估基准日相应期限的贷款利率以建安工程造价为基数确定
C. 筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费属于前期费用
D. 前期费用及其他费用都是按照工程费的一定比例收取的
考题
在房地分估的模式下，建（构）筑物的建安工程综合造价可以采用的确定方法包括（ ）。A. 重编预算法
B. 决算调整法
C. 类比系数调整法
D. 单方造价指标估算法
E. 生产能力指标估算法
考题
对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全时，估价人员宜采用（ ）方法评估建（构）筑物的建安综合造价。
A.重编预算法
B.单方造价指标估算法
C.决算调整法
D.类比系数调整法
考题
对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全时，评估人员宜采用（ ）评估房屋建筑物的建安综合造价。
A.重编预算法
B.单方造价指标法
C.决算调整法
D.类比系数调整法
考题
评估人员在2009年底拟对1994年底建成的某钢筋混凝土框架结构公寓楼进行评估，其建筑面积经测量为15 000m2。评估人员在未获得该公寓楼图纸的情况下，获得了与待估公寓楼建筑面积相同的类似建筑物的有关技术资料，其中土建工程直接费合计1680万元。待估公寓楼与类似建筑物的工程特征略有不同，类似工程外墙面为普通花岗石，待估公寓楼外墙面为进口花岗石。类似工程外墙面干挂花岗石工程的预算单价为390元／m2，其中花岗石的预算单价为220元m2，每m2外墙装饰花岗石消耗量为1.02m2；间接费率、利润率和税率分别为12％、7％和3.41％。经评估人员调查，待估公寓楼使用的进口花岗石的预算单价为500元／m2，外墙面工程量与类似建筑物的工程量同为4500m2。问题： 1．计算待估公寓楼外墙面于挂花岗石工程的预算单价。2．计算待估公寓楼土建工程的直接费和造价。3．假定待估公寓楼的给排水、采暖、电气工程造价占建安工程造价的12％，与工程项目建设有关的其他费用为建安工程造价的10％。假设不发生资金成本和其他费用，并不计开发利润，计算待估公寓楼的水暖电工程造价、建安工程造价和总造价。4．待估公寓楼经济耐用年限按60年计算。经评估人员现场勘察后对损耗率进行打分：房屋结构部分40分，装修部分10分，设备部分40分，三部分评分修正系数分别为0.75、0.12和0.13。分别用年限法和打分法确定待估公寓楼的成新率。5．评估人员考虑其他因素后确定的成新率为80％。如果取年限法、打分法和考虑其他因素确定成新率的方法的权重分别为40％、50％和10％，按综合法确定待估公寓楼的成新率。
假定待估公寓楼的残值为零，评估其价值(不含地价)。(计算结果涉及金额的，以元为单位并保留整数；百分数保留整数)
考题
投资性房地产的后续计量采用公允价值模式，下列表述正确的是（）。A、公允价值的确定可以采用活跃市场中的市价B、本身不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场的，参考同类或者类似资产的市场价格经适当调整后确定公允价值C、可以采用适当的估值技术确定公允价值D、投资性房地产的划分与企业的经营性质无关E、同一个企业对投资性房地产只能采用一种模式计量
考题
建筑物的重新购建价格可采用（）来求取，或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。A、成本法B、替代法C、比较法D、众数法E、预测法
考题
建筑物的重新购建价格可以采用成本法、市场法求取，也可以采用工程计价的方法求取，还可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格后的调整来求取。（）
考题
多选题下列关于投资性房地产后续计量的相关说法，恰当的有（）。A同一企业的不同投资性房地产，可以采用两种计量模式B采用公允价值模式计量的作为投资性房地产的建筑物，当月增加，当月不需要计提折旧，下月开始计提折旧C采用成本模式计量的投资性房地产，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备D采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
考题
判断题建筑物的重新购建价格可以采用成本法、市场法求取，也可以采用工程计价的方法求取，还可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格后的调整来求取。（）A
对B
错
考题
单选题关于工程造价说法，正确的是（ ）。A
建设工程造价就是建安产品价格B
建安工程造价是业主投资中应以价款形式支付给施工企业的全部生产费用C
建安工程造价是指业主进行工程建设花费的全部固定资产D
建设工程造价是指建安工程造价
考题
多选题关于建筑装饰装修工程的造价计算区别于一般房屋建筑工程造价计算的说法，正确的有()。A一般房屋建筑工程多采用综合单价法B建筑装饰装修工程多采用综合单价法C建筑装饰装修工程多采用定额材料费为计算基础计价D建筑装饰装修工程的措施费一般根据实际发生计取E一般房屋工程多采用定额人工费为计算基础计价
考题
问答题某建筑物为单层框架结构，2016年12月竣工，建筑面积为2100平方米，评估基准日为2018年12月31日，其中： （1）根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费（综合造价）为2635000元，建安综合造价在建设期内均匀投入； （2）前期费用的综合费率为8%，期间费用率为5%，期间费用在建设期内均匀投入； （3）建筑工期为2年，年贷款利率为9.36%； （4）开发商要求的利润率为4%； （5）建筑物设计使用年限为60年； （6）该建筑物评分修正系数为结构∶装修∶设备＝0.8∶0.09∶0.11，经现场打分三部分分别为92分、90分和96分。 要求： （1）应采用哪种方法核算建筑物的价值？列出计算公式。 （2）采用该方法的前提条件是什么？ （3）建筑安装工程造价常用的确定方法有哪些？ （4）试根据上述条件评估该建筑物的价值。（计算结果以元为单位，保留两位小数）
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