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某开发商通过对当地市场调研，发现市场行情如下：酒店公寓成交量在前几个月增长迅猛，近段时间则比较缓慢;小别墅风行成市，目前极为热销，但推盘速度已明显高于销售速度;小户型普通公寓处于起步阶段，市场反响激烈，销售看好，目前推盘速度与销售速度同步增长;现代庄园尚属当地空白，市场前景尚难预料，推广投入可能较大。根据以上市场调研信息。
根据上述背景材料，回答下列问题：
(1)根据市场周期发展理论将市场分为哪几个期?根据调研情况该项目适合什么项目开发?
(2)最优目标市场应具备什么样的优势条件?
(3)试从风险的角度分析各市场阶段的风险情况，并指出开发商应该在市场的哪个时期作为入市时期?
参考答案
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考题
张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元／月，酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（5000×12）／1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是 70000／1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。
问题：
1．张某的选择是否正确?
2．针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?
考题
张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购买酒店式公寓。
、张某的选择是否正确？
、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？
考题
评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。
该酒店式公寓建成后的年净收益为（ ）元／平方米。
A.300
B.360
C.540
D.600
考题
评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。
该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为()年。A、37
B、38
C、39
D、40
考题
评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。
该酒店式公寓建成后的年净收益为()元／平方米。A、300
B、360
C、540
D、600
考题
评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。
该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为（ ）年。
A.37
B.38
C.39
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