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房地产估价报告致委托估价方函
某市某商厦：
某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：
委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。
特此通告。
某房地产评估咨询有限公司（公章）
法人代表：（略）
2005年11月20日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某商厦房地产估价结果报告
一、委托方(略）
二、估价方(略）
估价资格等级:房地产估价B级。
三、估价对象
某商厦位于某路某号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等）;3~12层酒店客房;另有3套锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭两部电梯可直达14层。1995年11月建造使用及1995年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2。低层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁,门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3~12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
四、估价目的
房地产抵押价值评估。
五、估价时点
2005年11月20日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
2.委托人提供的固定资产明细表。
3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
4.评估人员现场勘察和掌握的资料。
5.有关法律法规规定。
八、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
九、估价方法
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从某大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考查，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对某大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
十、评估结果
委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准曰2005年11月20日的评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。十一、估价人员（表3—72)

十二、估价作业曰期
2005年11月13日至2005年11月20日。
十三、估价报告应用的有效期
根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为2005年11月20日至2006年11月19日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为低价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
十四、评估说明
1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对某大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
六、估价测算过程
(一）以收益还原法进行分部评估
1.计算公式
V =v1+v2+v3+vi+v,
=(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V——整个大厦现时房地产评估价格；
V1——商场部分房地产的现时评估价格；v2——餐厅部分房地产的现时评估价格；v3——酒店客房部分房地产的现时评估价格；v4——会议厅部分房地产的现时评估价格；
V5——娱乐部分房地产的现时评估价格；
a1——商场部分房地产的年纯收益；a2——餐厅部分房地产的年纯收益；a3——酒店客房部分房地产的年纯收益；a4——会议厅部分房地产的年纯收益；a5——娱乐部分房地产的年纯收益；r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。
2.年纯收益A的确定
该大厦年纯收益A==年总收益(三年来平均）一年总支出（包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等）
以下收益和支出的测算均根据某商厦财务部提供的有关资料。
(1)商场部分房地产的年纯收益a
年收益=(按每天收入1万元计）1万元/天X30天/月X12月=360万元
年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元
年纯收益a!—360—349=11万元
(2)餐厅部分房地产的年纯收益a2
年收益=(包厅12个X800元/次+大厅28桌X600元/次+宴会厅40桌X600元/次）X2次X30天X12个月X满客率41.3%=50400万元/次X2次X30天/月X12月X满客率
41.3%=15000000元=1500万元
年支出=工资福利180万元+房产及桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元+管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元年纯收益a2=(l500-1390)万元=110万元
(3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3
年收益=320元/(个*天）X客房125个X出租率60%X360天=8640000元=864万元年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元+管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元年纯收益a3=(864—635)万元=229万元
(4)会议厅部分房地产的年纯收益
年纯收益=出租10次/月X租金1500元/次X12月=180000(元）=18万元年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元
年纯收益a4=(18—9)万元=9万元
(5)娱乐部分房地产的年纯收益a5
年收益==舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元年纯收益a5=(73_36)万元=37万元
总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=(11+110+229+9+37)万兀=396万元还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%X30%=2. 14%的风险利率，即还原利率为9.27%。
整体某大厦房地产的现时评估价格为：
V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元
(二）以成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估
1. 土地价格评估
整个酒店占地约12亩，60万元/亩（计算过程略），土地价格=12亩X60万元/亩=720万元。
2.建筑物价格评估
建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。
(1)酒店部分：
计算公式如下：
成本价=重置价X成新率重置价=成本费用+利息+利润+各项税费
1)重置价。根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工程费500万元）；B利息200万元;C利润350万元;D各项税费300万元。重置价：A+B+C+D=4350万元。
2)成新率。成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点（1998年1月10日）已使用10年，因此成新率为（80—10)÷80=87.5%;装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5，残值率为10%，因此，其成新率为：1一（1—10%)X7.5÷25=73%。
3)酒店成本价。主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为：
1740万元X87.5%+2610万元X73%=3427.8万元
(2)附属工程部分:用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等）和30万元，共计70万元。
(3)建筑物总价=(3 427.8+70)万元=3497.8万元
3.房地产总价
房地产总价格=土地价格+建筑物价格=(720+3497.8)万元=4217.8万元
七、评估结果确定
用以上两种方法得出的评估价格分别为4282.632万元和4217.8万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4250.22万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房地产在评估基准日的现时价格为4250.22万元，取整为4250万元，大写：人民币肆仟贰佰伍拾万元整。
附件（略）

在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。

A.空置量
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.失业率