房地产估价师《理论与方法》考点分享

发布时间：2021-06-20

新一年的备考已经开启，各位考生准备得怎么样呢?为了让各位考生顺利通过考试，接下来51题库考试学习网就为大家带来房地产估价师考试的知识点，希望对大家有所帮助!

一、房地产不可移动的特性

不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性。

由于不可移动，每宗房地产与主要场所(如市中心)的距离、对外交通、环境景观、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。这是因为环境景观状况、对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常随着城市建设与发展等而发生变化。

房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度、政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。因此，我们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场一个地区性市场(城市房地产一般可视为一个城市是一个市场)，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。

二、高层建筑地价分摊的方法

①按建筑面积进行分摊

某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积。

某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的建筑面积/总建筑面积。

②按房地价值进行分摊

某部分享有的地价数额=土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值。

某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的房地价值/房地总价值。

③按土地价值进行分摊

某部分占有的土地份额=该部分的房地价值—该部分的建筑物价值/房地总价值—建筑物总价值。

某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值。

地价=地租/利息率

地租量=农产品的市场价格—农产品的销售税费一农产品的生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者的利润。

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