2021年房地产估价师理论与方法知识讲解：假设开发法概述

发布时间：2021-05-20

各位要参加2021年房地产估价师考试的小伙伴们看过来哦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2021年房地产估价师理论与方法知识讲解：假设开发法概述，感兴趣的小伙伴赶快来一起看看哦！

1、假设开发法的含义

概念：

也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

本质：

与收益法相同 ，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值，具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。

2、假设开发法的理论依据

理论依据：

预期原理和地租原理(一次性的剩余价格)。

表现形式：

评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法。

两者主要区别：

成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值，假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

3、假设开发法适用的估价对象

适用对象：

凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。

具体包括：

可供开发建设的土地。

在建工程：

可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产。

不适合采用假设开发法的项目，应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示。

【2007年真题】

对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。 (  )

【答案】 √

4、假设开发法适用的条件

假设开发法测算可靠程度的两个关键预测(两要点)

是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用在则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式。是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的价值。

外部条件-良好的社会经济环境(三方面)：

要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。

要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策(包括有一个长远、公开的土地供应计划)。

要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库(包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录)。

好了，以上就是2021年房地产估价师理论与方法知识讲解：假设开发法概述的全部内容了，如果各位小伙伴还有其他的疑问，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

即使在房地产市场比较发达的地区．比较法也并非完全有效。

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有( )。

A、建设年限

B、建设质量水平

C、项目合理规模

D、建设地区即建设地点

E、环境保护措施

正确答案：CDE
由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由（　）管理和使用。

A.农村集体经济组织
B.安置单位
C.组织单位
D.个人
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5％，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（　　）万元

A．630.0
B．650.0
C．661.5
D．682.5
答案：D
解析：
在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。本题中，进行市场状况调整后的价格=100×6.5×（1+5％）=682.5（万元人民币）。

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