轻松的通过2022年房产估价师考试，你得这样做

发布时间：2022-05-12

2022年房产估价师考试我们该如何备考呢?今天51题库考试学习网带来了以下几点内容，从这几个方面入手，相信大家就能更轻松的通过房产估价师考试了，赶紧一起来看看。

一、要有充分的自信心

大多数参加2022年房产估价师考试的人员，都有繁重的本职工作，学习时间非常紧张。在这种情况下，一部分考生会把考试安排在2-3个年度，以缓解学习的压力。但是，在时间基本允许或不是特别紧张的情况下，建议考生可以报考全科，给自己施加一定的压力。因为，一来，如果我们在心理上放松自己，就会成为动摇和放松自己的借口，原本我们的学习就是在工作的同时进行的，与其放松自己，不如背水一战;二来，即使第一年不能顺利考过，至少可以挖掘自己的潜力，为自己以后的复习打下基础。

二、合理安排，规律学习

由于考生们的工作非常紧张，不可能抽出完整的时间进行学习，因此，应当养成有时间就看书的习惯。经过长久的坚持，考生就会发现，房产估价师教材的知识在不知不觉中已经被吸收，同时也有助于减轻心理压力。

三、采取反复强化学习的方式

对于有些离开学校多年的考生来讲，由于工作的原因，精力有限，学习效率跟在学校已经不能同日而语。大部分考生会出现记忆能力减退的现象，其实这不是我们的记忆能力降低了，而是，紧张的工作、生活使得进入我们大脑的信息太多而冲淡了学习的内容。正因为如此，考生必须对学习的内容进行反复强化记忆。现在的电脑比较普及，考生可以把教材配套的学习软件安装在电脑上，可以提高学习效率和兴趣、大大减轻学习压力。

四、学习过程中把握“提升”的阶段

当考生学习到一定阶段后，会发现有的知识已经掌握地十分熟练，但是有的知识仍处于模糊状态，这个时候，就需要我们提升对知识的运用能力。通常的做法是，把已经掌握好的部分暂时放弃，留在考试前看一遍即可，把感觉难于掌握的知识点着重复习。

五、适时调整学习目标

通过对前几年的考试趋势的分析，我们可以看出：早几年的考试，是建立在教材的基础上，考试水平和能力显然是适应阶段的考试方式，近几年的考试，已经逐渐开始转变成对知识的引申和运用上，因此在考试结束后，有大部分考生，感到试题在教材上已经不能直接找到答案。因此，考生每年的学习应当采取动态跟踪的方法，这样才有助于我们适应不同阶段的考试。

好了，以上就是今天51题库考试学习网带来的房产估价师备考方法，希望对大家有所帮助，如需了解更多房产估价师考试资讯，请多多关注51题库考试学习网。

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。
无民事行为能力的人的年龄是( )。

A.未满8周岁
B.未满12周岁
C.未满16周岁
D.未满18周岁
答案：A
解析：
无民事行为能力人——是指不具有独立实施民事法律行为资格的自然人。
在中国，不满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。其中，“权利人”，是指( )。

A.房屋的所有权人
B.房屋的抵押权人
C.房屋的地役权人
D.与登记权利人发生其他法律纠纷的人——利害关系人
E.房屋的建设用地使用权人
答案：A,B,C,E
解析：
“权利人”，是指不动产的登记权利人，即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人，如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。

××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告


（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）


估价结果报告


一、估价委托方


名称：中国太平洋保险公司××办事处


法定代表人：（略）


住所：（略）


二、受理估价方


名称：略


法定代表人：×××


地址：略


估价资质等级：房地产国家壹级


估价资格证书：略


三、估价目的


确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。


四、估价对象概况


（一）估价缘由


本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。


（二）估价对象实体状况


估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。


（三）事故损伤情况分析


该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1．0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。


经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。


（四）估价范围


估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。


五、价值时点


201 1年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。


六、估价依据


1．《中华人民共和国保险法》。


2．国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。


3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表一1999》。


4．《××市房屋修缮工程预算定额》。


5．××市城乡建设委员会有关文件。


6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。


7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。


七、估价原则


1．独立、客观、公正原则。


2．合法原则。


3．价值时点原则。


4．替代原则。


5．最高最佳利用原则。


八、估价方法


（一）本次估价所采用的方法


估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。


由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。


（二）成本法的定义


本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。


九、估价结果


估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。


十、注册房地产估价师（略）


十一、估价作业期


201 1年5月21日至5月24日。


十二、实地查勘期（略）


十三、估价报告有效期限


自201 1年5月24日至201 2年5月23日。


估价技术报告


一、估价对象描述与分析（略）


二、市场背景分析（略）


三、最高最佳利用分析（略）


四、估价方法适用性分析（略）


五、估价测算过程


（一）估价的技术思路


估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。


测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。


由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。


（二）工程造价计算表


工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。


1．拆除工程（见下表）



2．脚手架及支架保护措施（见下表）



3．砌筑工程（见下表）



4．预制混凝土构件（见下表）



5．定额直接费


1项+2项+3项+4项=4114. 97（元）


6．造价


(1)基价直接费：4114. 97元


(2)综合费：(1)*15. 73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）


(3)劳动保险费：(1)*3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）


(4)利润：(1)*6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）


(5)允许按实计算的费用及材料价差：1000. 00元


(6)定额编制及定额测定费：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*1.8‰=1 1 1（元）


(7)税金：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]*3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）


(8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5（元）


六、估价结果确定


估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。


附件（略）



答案：
解析：

1．缺估价对象权益状况说明。


2．缺价值类型，价值类型可表述为：估价对象在价值时点时的损失价值，等于修复所需的费用。


3．应明确说明“按三级施工企业计费”的理由。


4．在报告前面提到“部分门窗受损”，而在具体计算时没有计算此部分修复价值。


5．此案例中“(6)定额编制及定额测定费：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*1.8‰= 111元”中计算错误，错把1. 8%当作1.8%进行计算了，结果应是11.1元。


（　）是以跨行政区的经济区为对象编制的规划。

A.区域规划
B.城市规划
C.修建性详细规划
D.城市分区规划
答案：A
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。

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