2020年房地产估价师《理论与方法》学习要点：成本法概述

发布时间：2020-07-23

各位要参加2020年房地产估价师考试的考生看过来哦，今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房地产估价师《理论与方法》学习要点：成本法概述，希望对各位考生有所帮助哦！

一、成本法含义,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧,然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。

二、成本法的理论依据,成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整,即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式,若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格,则就属于市场法,若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。不过,成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。

三、成本法适用的对象和条件,只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价.成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产,有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分,通常也是采用成本法。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价。成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值,不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

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下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。

A．操作风险

B．法律风险

C．信用风险

D．管理风险

正确答案：D

由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，具体表现在( )等。

A．市场供给的特点

B．市场需求的特点

C．市场趋势的特点

D．市场价格的特点

E．市场交易的特点

正确答案：ABDE
[答案] ABDE  A、B、D、E项是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。
（　）原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

A.估价对象
B.价值时点
C.最高最佳利用
D.替代
答案：B
解析：
本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100％)等于定基增长速度。

答案：错
解析：
增长速度——是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。
与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。
定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度；
环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度。

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