房产估价师考试《经营与管理》第一章和第二章高频考点

发布时间：2021-06-02

2021年房产估价师考试安排已出，您备考得怎么样了呢?参考历年的房地产估价师考试报名时间，2021年房地产估价师考试报名时间预计在2021年8、9月份。很多考生比较想了解该考试的高频考点，下面，跟着51题库考试学习网来看看!

房地产估价师一共有四个考试科目，分别是《房地产基本制度与政策》、《房地产开发与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例分析》。这四个科目为必考科目，但是考生可以分开报考，今年报两个科目，明年报另外两个科目，这样备考的难度就有所降低，适合于工作繁忙，备考时间少的考生。

一、《开发与管理》第一章高频考点

第一节.投资与房地产投资:

投资概述;

房地产投资概述。

第二节.房地产投资的形式和利弊:

房地产直接投资;

房地产间接投资;

房地产投资的利弊。

第三节.房地产投资的风险:

房地产投资风险的概念;

房地产投资的系统风险;

房地产投资的个别风险;

风险对房地产投资决策的影响。

第四节.风险与投资组合:

投资组合理论;

资本资产定价模型。

二、《开发与管理》第二章高频考点

第一节.房地产市场概述:

房地产市场的含义;

房地产市场的运行环境;

影响房地产市场转变的力量;

房地产市场的参与者。

第二节.房地产市场结构和指标:

房地产市场结构;

房地产市场细分;

房地产市场指标。

第三节.房地产市场的特性和功能:

房地产市场的特性;

房地产市场的功能。

第四节.房地产市场的运行规律：

房地产空间市场与资产市场;

房地产市场的景气循环;

房地产泡沫与过度开发。

第五节.房地产市场的政府干预:

政府干预房地产市场的必要性;

政府干预房地产市场的手段;

政府规范房地产市场行为的措施。

学习不是一蹴而就的，希望大家平时能制定好学习计划，坚持按照计划学习，这样才更容易通过考试。以上就是51题库考试学习网为大家分享的所有内容，更多信息请继续关注51题库考试学习网，祝各位考生考试顺利。

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

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工程造价的计算与控制是工程造价管理的两个并行的、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

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某房地产在2017年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2017年9月的价格。已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（　）元/m2。

A、2700.8
B、2800.1
C、2800.8
D、2817.7

答案：D

解析：

本题考查的是市场状况调整的方法。环比指数9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）＝2817.7（元/m2）。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数。参见教材P197。

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某厂房的建筑面积为4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/m2，目前的工业地价指数为102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/m2，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元；其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/m2；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/m2。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0
请计算该房地产目前的积算价值。

答案：

解析：

具体的计算过程如下：
　　成本法计算公式为：
　　旧的房地积算价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧。
　　（1）计算土地重新购建价格

（2）计算建筑物重新购建价格
　　建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，
　　设建筑物重新购建价格为x，则

（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
　　①物质折旧=50000+2107.98×4800×5×1/（50－1）=1082480（元）。
②因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额为

由于修复费用66万元<增加行车所能带来的房地产价值增加额117.78万元，因此该功能缺乏引起的折旧是可修复的，折旧额=66万元。
　　（4）该房地产积算价值=457.64×8000+2107.98×4800－660000=13119424（元）。

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当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（　）。

A、目标收益
B、贷款利息
C、运营费用
D、出租面积

答案：C

解析：

本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。参见教材P351。

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