2020年房地产估价师考试《理论与方法》第六章练习题（5）

发布时间：2020-09-12

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各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《理论与方法》第六章的练习题，希望可以帮到各位小伙伴哦！

单项选择题

1、( )是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

A、收租损失

B、运营费用

C、折旧

D、财务损耗

2、在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为( )。

A、投资法

B、收入法

C、利润法

D、利息法

3、从估价角度出发，下列属于运营费用的是( )。

A、房地产抵押贷款还本付息额

B、房地产折旧额

C、房地产改扩建费用

D、房屋保险费用

4、某旅馆5年来年均有效毛收入为300万元，运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元，运营费用减少15万元，该酒店剩余收益期为20年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为( )万元。

A、66.34

B、127.70

C、984.20

D、1575.01

5、某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800㎡面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/㎡。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为( )万元 。

A、2045.77

B、2250.34

C、2409.61

D、2190.55

【参考答案及解析】

1、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。参见教材P252。

2、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。参见教材P252。

3、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

4、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。年净收益减少30-15=15万元。价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70万元。参见教材P254。

5、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，其中A=(1800-1500)×800×12=288万;Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77万元。参见教材P258。

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