2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-建筑物折旧的测算

发布时间：2021-10-11

2021年房产估价师考试报名时间还没有出来，考生们还是应该平常心对待，正常备考不受影响。接下来，51题库考试学习网带来了2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-建筑物折旧的测算，一起来看看!

一、建筑物折旧

1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。

建筑物折旧=建筑物重新购建成本-建筑物市场价值

2.建筑物折旧的原因

折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧

(1)物质折旧，也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

(2)功能折旧，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：科学技术进步、人们的消费观念改变、过去的建筑标准过低、建筑设计上的缺陷等。

(3)外部折旧，也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素 造成的建筑物价值减损。

外部不利因素有：区位因素、经济因素、其他因素。

二、折旧求取方法

1.年限法

(1)年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。

(2)建筑物的年龄(实际年龄、有效年龄 )。

◆实际年龄——自竣工时起至价值时点止。

◆有效年龄：是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。和建筑物的使用养护有关。

◆维修养护正常，有效年龄=实际年龄;

◆维修养护比正常好，有效年龄<实际年龄;

◆维修养护比正常差，有效年龄>实际年龄。

(3)经济寿命：建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。一般经济寿命短于自然寿命 。

2.直线法

(1)折旧总额=年折旧额×有效年龄

(2)年折旧率=年折旧额/重新购建成本

3.市场提取法

采用市场提取法求取建筑物折旧，是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧。

4.分解法

先把建筑物折旧分成：物质折旧、功能折旧和外部折旧，分别测算，再加总求取建筑物折旧。

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