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2021年房产估价师考点分享：房地产估价的要素

2021-03-20

包括估价机构、估价师(估价主体)和估价委托人(需求者和服务对象)。在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务：由房地产估价机构统一接受委托和收费;1.委托估价机构为其提供估价服务的单位或个人(估价服务的需求方);借款人委托的抵押估价报告是借款人提供给贷款人(如商业银行)使用，3.估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的区别和关系。... 阅读原文
2021年房产估价师《理论与方法》考点分享：对房地产估价的需要

2021-03-20

2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。贷款金额小于抵押房地产的价值(出于安全的考虑)，3.房地产抵押对房地产估价的需要，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款，即(贷款到期前)对抵押房地产的价值进行评估。监测抵押房地产的价值的变化，⑤抵押房地产处置估价。将抵押房地产折价或者拍卖、变卖处置：4.金融机构贷款前、后和抵押物处置三个阶段抵押估价。... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

1.估价对象为一面临街的矩形宗地，假设标准宗地临街宽度为25英尺，临街深度为75英尺的宗地总价=360÷25×20=288(万元)，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于( )，D.估价对象的权利人，【试题解析】明确估价基本事项主要包括弄清估价目的、价值时点、估价对象和价值类型这四项一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，【试题解析】金融投资与实物投资的主要区别在于，【试题解析】置业投资也属于房地产直接投资，间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，【试题解析】房地产开发过程中的工程项目管理，【试题解析】房地产开发项目用于出租或自营时，6.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时。... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格;一是购买者购买后按原偿还方式(利率为8%)承担还款义务，二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)，再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款：... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%。请计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格：②收益年限=40-6=34年：(2)计算乙方的使用权价格！①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，1、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数;可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。4、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，房地产租金与经营者利润没有分开;2、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，6、直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算，房地产租金与经营者利润没有分开。本题考查的是净收益测算应注意的问题，房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值;3、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬，4、收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款;5、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用。... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格;3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和;收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。收益法是以预期原理为基础的。即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况。... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

B、通常只有客观收益才能用于估价。C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费，E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算。2、收益法估价中求取净收益时，市场提取法中应尽量搜集较多的可比实例。4、收益法中确定报酬率的基本方法不包括(&emsp。E、投资报酬率排序插入法。本题考查的是净收益测算的基本原理运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出租赁保证金利息通常计入有效毛收入... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

A、该房地产未来第30年的年净收益小于零。C、该房地产的收益价值小于1276.47万元，D、该房地产的收益价值大于875万元。收益法估价参数确定正确的有(&emsp，B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期。C、净收益应为合同租金减去运营费用。D、净收益应为市场租金减去运营费用。E、净收益应为市场租金减去合同租金，A、住宅净收益通常基于租赁收入测算。... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益，B、直接资本化法的计算过程较简单，C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况，D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差。月抵押贷款常数==2.028%年抵押贷款常数=2.028%×12=24.33%购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

下列求取净收益A的方法;C、过去数据资本化公式法，D、未来数据资本化公式法，B、潜在毛收入乘数法，D、净收益乘数法;)是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。A、毛租金乘数法，B、潜在毛租金乘数法。C、有效毛收入乘数法。本题考查的是净收益流模式的确定，在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，本题考查的是收益乘数法的种类... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，B、房地产折旧额，C、房地产改扩建费用。D、房屋保险费用;5、承租人权益价值的计算方法;A、收入损失资本化法。B、超额费用资本化法。C、直接资本化法。D、成本节约资本化法，基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间，B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间，D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间，A、地租=农产品市场价格-农产品生产成本;B、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润。C、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息。... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

3、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米。A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等。则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值。B、净收益按一定比率递减公式中。有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的。净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零。... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，该类房地产的报酬率为8%;预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元;则该房地产的收益价格为( 5、已知某收益性房地产的收益期限为40年，A=100×(1-40%)=60(万元)，A=100-20=80(万元)，A=24.21(万元)... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

A、收益能够量化。B、风险能够量化;D、收益和风险均能量化;3、收益法估价需要具备的条件是房地产未来的( A、风险能够准确预测。B、收益能够准确预测，C、收益和风险都能够较准确预测，D、收益或风险其一可以准确预测。4、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在(&emsp。本题考查的是收益法适用的估价对象... 阅读原文
2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(2020-09-11)

2020-09-11

今天51题库考试学习网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，3、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，在运用假设开发法评估房地产价值时。4、房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一致性原则;对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时：应采用相同的估价方法;现有房地产应更新改造的财务上可行的条件是，就来判断该种估价前提为最高最佳利用。... 阅读原文

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