2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-假设开发法概述

发布时间：2021-10-05

2021年房产估价师考试报名时间还没有出来，考生们还是应该平常心对待，正常备考不受影响。接下来，51题库考试学习网带来了2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-假设开发法概述，一起来看看!

1.假设开发法的含义

假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。

求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减(动态分析法)，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润(静态分析法)，得到估价对象价值或价格的方法。

本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值)为导向来求取房地产的价值或价格。

2.假设开发法的理论依据(熟悉)

(1)理论依据——预期原理和地租原理(一次性的价格剩余)。

(2)表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。

(3)假设开发法与成本法主要区别：

①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。

②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。

③起点和终点(已知和未知)刚好相反。

3.假设开发法适用的估价对象(掌握)

(1)适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法(比较法、收益法、趋势分析法等)求取的房地产。

(2)具体包括：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。

(3)不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产;如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设(估价假设)在估价报告中特别提示。

(4)除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。

(5)假设开发法在投资分析中提供的三种数值：

①测算待开发房地产的最高价格，可用于参与招标或者拍卖，竞投政府出让地时作为最高报价;

②测算房地产开发项目的预期利润，每种报价会对应一个预期利润;

③测算房地产开发中可能的最高费用。

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