房地产抵押估价相关风险提示(二)

发布时间：2021-12-17

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近年来，个人住房抵押贷款估价中存在“高估多贷”、伪造或篡改估价报报告、以询价单等非正式估价报告代替正式估价报告、不对抵押物进行现场调查、恶性压低评估费造成估价质量低劣等乱象，加大了房地产信贷风险，扰乱了房地产估价市场秩序，损坏了估价行业社会形象。下面，继续跟着51题库考试学习网一起来看看房地产抵押估价相关风险提示!

四、慎用非正式估价报告

近年来，一些房地产估价机构迎合金融机构要求，出具自动评估或预评估结果、询价单等非正式估价报告，且不明确说明其使用限制，有的金融机构以此代替正式估价报告，作为抵押贷款放贷的参考依据。根据《城市房地产管理法》《资产评估法》等规定，国有商业银行的抵押估价应属于法定评估业务，应依法委托房地产估价机构和房地产估价师评估，并出具正式估价报告。

为了避免在信贷风险出现后受牵连，估价机构、估价师要提示金融机构,抵押估价业务应当依法正式委托，并根据《资产评估法》《房地产估价规范》等要求，出具完整抵押估价报告，加盖机构公章并由估价师亲笔签名。成套住宅抵押估价报告可以采用表格形式，但要涵盖估价报告应有要素，不得遗漏。尤其要注意，自动评估可用于贷前初步了解抵押物的市场价格或价值、贷后抵押物的市场价格或价值动态监测与重估，以及快速检验委托评估的评估价是否超出了正常合理区间，但是不得利用自动评估代替正式估价报告作为放贷依据来误导金融机构等贷款人。

五、必须对抵押物进行实地查勘

房地产抵押估价实践中，曾发生过多起因房地产经纪机构、第三方平台、购房人或金融机构提供虚假产权证明、隐瞒房地产瑕疵信息以及提供的资料不全或不实等，而房地产估价师未进行实地查勘，或实地查勘不规范导致估价报告中估价对象关键信息错误、与实际情况不符，甚至估价对象不真实存在，抵押价值严重高估、错估而被处罚甚至追究刑事责任的案件。

根据《资产评估法》《房地产估价规范》，实地查勘是房地产估价必不可少的程序，估价机构应安排至少一名房地产估价师对估价对象进行实地查勘并留存相关影像资料。估价师在实地查勘时要勤勉尽责并做好记录，不得走过场、流于形式。估价机构要坚决杜绝仅依赖经纪机构或第三方平台、购房人或金融机构等提供的书面资料进行估价而估价师不亲自进行实地查勘或雇人进行实地查勘。

六、不得恶性压价降低估价质量

一些房地产估价机构为了获取抵押估价业务，不惜恶性压低评估费进行不正当竞争。同时，抵押估价从过去的借款人委托并支付评估费，改为金融机构委托并支付评估费后，也出现了某些金融机构为了节省评估费而过度压低评估费的情况。估价机构长期过低收取评估费，必然会采取省略必要的估价流程等“偷工减料”的做法，势必导致估价质量大幅降低，估价报告粗制滥造。

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