2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-成本法总结和房地产损害赔偿的需要

发布时间：2021-10-05

2021年房产估价师考试报名时间还没有出来，考生们还是应该平常心对待，正常备考不受影响。接下来，51题库考试学习网带来了2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-成本法总结和房地产损害赔偿的需要，一起来看看!

一、成本法总结

成本法的典型估价对象是旧的房地产，其价值或价格等于房地重新购建成本减去折旧。

房地产重新购建成本应优先选择房地合估路径，模拟房地产开发建设过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取;也可以选择房地分估路径，先分别求取土地重置成本和建筑物重新购建成本，然后将两者相加来求取。

土地重新购建成本分为土地重新购置成本和土地重新开发成本，土地重新购置成本可采用比较法、基准地价修正法求取，土地重新开发成本可采用成本法求取。

建筑物重新购建成本分为重建成本和重置成本，一般的建筑物适用重置成本(功能相同)，具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物适用重建成本(完全一致)，求取的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法。

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法、分解法。


二、房地产损害赔偿的需要

房地产损害的情形多样复杂，主要有：

(1)使他人房地产受到污染。

(2)新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等。(侵犯相邻权)

(3)工程施工不慎使邻近建筑物受损。

(4)房屋质量缺陷给购房人造成损失。

(5)修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失。

(6)对房地产权利行使不当给房地产权利人造成损失。

(7)未能履约(如未按照合同约定如期供货、供款等)使他人工程缓建或延迟竣工，给他人造成损失。

(8)非法批准征收、使用土地给当事人造成损失。

(9)其他房地产损害。

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下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。
限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标方式确定开发建设单位。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。参见教材P8。

当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（ ）。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析

正确答案：C
不确定因素是不可避免地存在着，但是它们的变化是有一定规律的，并且是可以预见的。对其进行模拟，通过大量统计试验，可以使之尽可能接近并反映出实际变化的情况。蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。
属于城市发展战略中的社会发展目标的是( )。

A.人均国民收入
B.国内生产总值(GDP)
C.年龄结构
D.总人口规模
E.居民受教育程度
答案：C,D,E
解析：
城市发展战略及其具体目标通常分为三个方面的内容：
(1)经济发展目标。包括国内生产总值(GDP)等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标以及第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标。
(2)社会发展目标。包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。
(3)建设水平目标。包括建设规模、土地利用结构、人际环境质量、基础设施水平等方面的指标。

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