2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-房地产价格构成

发布时间：2021-10-08

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2021年房产估价师考试报名时间还没有出来，考生们还是应该平常心对待，正常备考不受影响。接下来，51题库考试学习网带来了2021年房产估价师考试《理论与方法》知识点分享-房地产价格构成，一起来看看!

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。

2、开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：

(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。

(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。

(5)开发建设过程中的税费。

3、管理费用

管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

4、投资利息

此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。

5、销售费用

销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。

6、销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。

7、开发利润

现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。

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