我是昆明的，专科毕业，在考房产估价师，有考过的...

发布时间：2021-06-09

我是昆明的，专科毕业，在考房产估价师，有考过的人吗，我想知道怎样报名

最佳答案

同学，我也在备考房产估价师，真巧，你可以根据这个步骤来

第一步，填报信息

第二步，上传照片

第三步，报名缴费

第四步，打印准考证

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。
房地产估价报告封■面及目录(略）
致委托方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、委托估价方(略）
二、受理估价方(略）
三、估价对象
某市商业局所属某交易中心。
某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。
四、估价曰期
2002年6月20日至6月30日。
五、估价目的
为某交易中心整体转让评估市场价值。
六、估价时点2002年7月10日。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
十、采用的估价方法
根据估价对象概况、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用重置成本法再评估其价值。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。
十一、估价结果
2002年7月10日估价对象评估值为人民币1244万元（大写：人民币壹仟贰佰肆拾肆万元整）。
十二、估价人员（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
某交易中心房地产估价技术报告
一、实物状况分析
某交易中心为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，土地面积1502m2。现以对外出租为经营方式。其中，1~2层建筑面积为2000m2，月租金每1m2使用面积80元。3~4层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积60元。5~6层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积40元。7层建筑面积410m2，月租金每1m2建筑面积20元，8层建筑面积201m2，月租金每1m2建筑面积10元。1~6层、7层、8层建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75,1:0.70。1~6层、7~8层空置及租金损失分别是10%和20%。
二、区位情况分析
某交易中心位于某市某区某大街某号，距火车客运站约1公里，某大街市区道路东与省道相接，西与市区环城道相连，目前有1、2、3、11路环城线公共汽车通过，交通方便，是理想的商业经营之地。
三、市场背景分析(略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。
六、估价测算过程
(一）收益法估价过程
1.年有效毛收入
① 1~2层年总收益:A=2000m2X80元/(月*m2)+0.8X12月X90%=2160000元=216万元。
②3~4 层年总收益:B=2000m2X60元/(月*m2)X12月X90%=1296000元=129.6万元。
③5 ~6层年总收益：C=2000m2X40元/(月*m2)X12月X90%=864000元=86.4万元。
④7 层年总收益：D=410m2X20元/(月*m2)X12月X88%=86592元=8.66万元。
⑤8 层年总收益：E=201m2X10元/(月.m2)X0.7月X88%=1238元=0.12万元。
有效毛收入合计A+B+C+D+￡=440.78万元。
2.年运营费用
①土地使用费：每1 m2500元，500元/m2X1502m2=751000元=75万元。
②管理费：按年收益的6%计。
③维修费：按年收益的5%计。
④广告、宣传费:按年收益3%计。
⑤保险费:按年收益的7%计。
⑥税费：按年收益的12. 5%计。
⑦水电费：按年收益的15%计。
年运营费用合计:[75+(6%+5%+3%+7%+12.5%+15%)X440.78]万元=289万元
3.计算年利润
按当地同类房地产的平均利润率20%计：289万元X20%=57.8万元
4.计算净收益
a=(440.78—289—57.8)万元=93.98万元
5.确定报酬率
根据当地银行年存款利率6.9%，物价上涨率7%，确定报酬率r=7%。
6.计算收益价格

(二)重置成本法估价过程
1. 土地费用
购买土地使用权，以X市某房地产开发公司购买市区五星街商业用地（该块土地的土地面积4120m2,出让期40年，出让金3700元/m2)为依据。
购地费用为：3700元/m2X1502m2=5557400元=555.74万元
2.建筑物费用
①新建与XX交易中心同结构、同规模的建安费用是800元/m2，所以，建安费用为：
6611m2X800元/m2=5288800元=528.88万元
②建房的其他费用按购地费、建安费用之和的15%计
(555.74+528.88)元/m2X15%=162.69万元
3.重置成本
重置成本是上述1、2之和，即（555.74+528.88+162.69)元/m2=1247.31万元。
4.房地产现值计算
按耐用年限80年，残值率10%,已使用2年，则房地产的现值为

(三）最终结论
(1 252. 91 + 1 219. 2)万元÷ 2 = 1 236. 05 万元
七、估价结论
经过评估，某交易中心，在2002年7月10日的客观市场价格为人民币1 236万元（大写： 人民币壹仟贰佰叁拾陆万元整），折合建筑面积1 882元/m2。
八、说明事项（略）

答案：
解析：
(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。
(2)总价大写错误。
(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。
(4)收益法计算1~2层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。
(5)净收益计算时，不应减去利润。
(6)净收益不是正常纯收益。
(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。
(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。
(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府 规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。
(10) 土地费用应进行年限修正。
(11)建筑物费用计算有误。
(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。
(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。
(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。
(15)缺少附件。
由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）

答案：错
解析：
本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（　　）。

A.通胀率上升
B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温
D.办公用房租赁市场升温
答案：A
解析：
市场状况调整是指应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。当存款利率下调、办公用房销售市场降温、办公用房租赁市场升温时，比准价格会低于收益价格。A 项，当通货膨胀率上升时，估出的比准价格高于收益价格。

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