2020年房地产估价师考试《经营与管理》模拟练习题（31）

发布时间：2020-10-07

各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天51题库考试学习网要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《经营与管理》的模拟练习题，感兴趣的小伙伴赶快来看看哦！

多项选择题

1、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求

E.增加房地产市场需求

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损;二是会加大投资者债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。

2、房地产间接投资的形式主要有( )。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营

E.购买土地进行开发

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资的三种形式：投资房地产企业股票或债券;投资房地产投资信托基金;购买住房抵押支持证券。参见教材P12。

3、下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有( )。(2014年真题)

A.廉租住房

B.公共租赁住房

C.经济适用住房

D.商品住房

E.小产权房

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。公共住房：廉租住房;经济适用住房;限价商品住房;公共租赁住房。商品住房：普通住宅;高档住宅;公寓;别墅。参见教材P5。

4、在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影响βj确定的风险因素有( )。(2014年真题)

A.通货膨胀风险

B.市场供求风险

C.机会成本风险

D.持有期风险

E.利率风险

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。βj是系统性风险系数，本题转化为以下哪些属于房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。参见教材P26。

好了，以上就是2020年房地产估价师考试《经营与管理》模拟练习题（31）的全部内容了，如果各位小伙伴还有不清楚的地方，可以进入51题库考试学习网咨询了解哦！

下面小编为大家准备了 房产估价师 的相关考题，供大家学习参考。

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为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。

A．资本金

B．预租售收入

C．借贷资金

D．其他收入

正确答案：A
[答案] A  房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。

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置业投资采用出租经营时，成本包括开发产品成本、营业成本、运营费用等。（　）

答案：错

解析：

考点:投资与成本。置业投资采用出租经营时，成本不包括开发产品成本。

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某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）

答案：

解析：

1.现金流出项目的计算
1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元
2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款
3）到第2年末，一次性本利清F＝2700×（1＋9%）2＋5400×（1＋9%）＝9093.87（万元）
由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元
4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本
第三、四年末的付息额：9093.87×7%＝636.57（万元）
第五年末的还本付息额：9093.87＋636.57＝9730.44（万元）
2.现金流入项目的计算
1）设年最低基础租金为A万元/m2
年基础租金：15000×70%×95%A＝9975A（万元）
年百分比租金：10000×10%＝1000（万元）
第3、4、5年末的净经营收入＝（1000＋9975A）×（1－35%）＝650＋6483.75A（万元）
3.第5年末的转售收入：
9.5×（650＋6483.75A）＝6175＋61595.63A（万元）
自有资金现金流量表（常规表示方法）

第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，但由于全部用第二次贷款的金额来偿还，没有现金还款部分，故第2年末的还本付息额应为0。
自有资金现金流量表（特殊表示方法）

第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，如果在现金流入项中加入贷款一项，则第2年末的还本付息就填9093.87。
当净现值为零时，可得出年最低基础租金A的值，折现率就用自有资金目标收益率20%。
NPV＝-5400＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）3＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）4＋（68079.38A－2905.44）/（1＋20%）5＝0
-5400＋（3752.17A＋7.77）＋（3126.81A＋6.48）＋（27359.58A－1167.63）＝0
6553.38＝34238.56A
A＝0.1914（万元/m2）
即：1914元/m2
【第2小题解答】
全部投资现金流量表

将A＝0.1914代入表中
全部投资现金流量表

已知全部投资的目标收益率为13%。
i＝13%时
NPV1＝-8100－5400/（1＋13%）＋1891/（1＋13%）3＋1891/（1＋13%）4＋19855.4/（1＋13%）5
＝368.30
i＝14%时
NPV2＝-8100－5400/（1＋14%）＋1891/（1＋14%）3＋1891/（1＋14%）4＋19855.4/（1＋14%）5
＝-128.57
FIRR＝13%＋（14%－13%）×368.30/（368.30＋128.57）＝13.74%

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