杭州房产估价师考试时试卷工作单位名字写错了怎么...

发布时间：2021-07-21

杭州房产估价师考试时试卷工作单位名字写错了怎么办

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某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为( )m2。

A．10000

B．12000

C．180000

D．15000

正确答案：A
房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。

某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

正确答案：
1．从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低；
2．按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。
3．合理的成交价格水平应为：
4000元/m2-(500元/m2+3000/150元/m2)=3480元/m2。
合理的交易成交价格范围应在3480元/m2左右。
试题分析
(1) 该题主要考核估价基本原则——最高最佳使用原则的应用。
(2) 因为该餐饮门面房目前的使用方式没有达到最佳最高使用状态，因而不能按其同类门面房市场价格确定其交易价格。
(3) 其合理价格范围应从最高最佳使用角度考虑，以重新装修、备有空调和包间的餐饮门面房价格为基础，减去装修及改造相关费用后，才是其合理价格的范围。
投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（　）。

A、抵御通货膨胀的影响
B、提高资本金的投资收益水平
C、提高全部投资的平均收益率
D、降低借贷资金的资金成本
答案：B
解析：
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。参见教材P178。

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