2020年法律职业资格考试《商经法》知识点：城市房地产管理法（2）

发布时间：2020-09-23

距离2020年法律职业资格考试的时间越来越近，小伙伴们复习的怎么样了？今天51题库考试学习网分享了2020年法律职业资格考试《商经法》的知识点：城市房地产管理法，一起来看看吧！

二、房地产交易制度

（一）房地产交易规则

房地产交易按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。房地产交易的规则主要有：

（1）房产权与地产权一同交易。房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房产权与地产权不能分割，不能由两个主体分别享有。

（2）权利、义务承接。房地产交易时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

（3）房地产价格评估。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。

（4）房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。

（5）依法登记。房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。

（二）房地产转让 ★★★

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

1.房地产禁止转让的情形：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2.房地产转让的一般条件与程序。房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。房地产转让一般经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同、缴纳税费、产权过户登记等程序。

3.出让土地使用权的转让。

（1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产的条件：

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

③房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

（2）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

（3）受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

4.划拨土地使用权的转让。

（1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。

（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

目前，划拨土地使用权转让主要进入土地有形市场，由政府统一组织实施土地使用权招标、拍卖、挂牌交易。交易完成后，国家将交易所得部分返还原划拨土地使用权人。

（三）房地产抵押

1.房地产抵押，是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。以下两类房地产可以设定抵押权：

（1）依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。包括出让、划拨两种国有土地使用权。

（2）以出让方式取得的国有土地使用权。该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体，而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。

注意：划拨土地使用权权能受限，不能单独设立抵押，只能划拨土地使用权和地上房屋，一同抵押。拍卖价款先给国家一部分，再给抵押权人。

（四）房屋租赁

房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

（五）商品房预售与按揭 ★★

1.商品房预售。商品房预售是指房地产开发商将期房预先出售给购房人（即预购人），由预购人根据预售合同支付房款；在期房竣工验收合格后，交付购房人占有使用，并由开发商负责将房屋所有权及其占用的出让土地使用权转移至预购人名下的房地产买卖形式。

商品房预售，应当符合下列条件：

（1）已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

注意：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效。但双方可以在预售证颁发前，签订定金合同。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

注意：没有备案，不影响预售合同的效力。

商品房按揭。商品房按揭是指购房者将其与开发商已签订的商品房预售合同项下的权益作为向商业银行贷款的担保。在开发商负责办理完成房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理正式的抵押登记，并将房地产权证交银行收押之前，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。从而需要开发商向银行贷款提供阶段性担保。

以上就是今天分享的全部内容，希望对你们有所帮助，想要了解更多的考试知识点，可以关注51题库考试学习网法律职业资格考试频道的更新。最后，预祝大家在接下来的考试中一切顺利，取得理想的成绩！

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